寒冬將至？房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下降，10月比前三季度回落0.2個(gè)百分點(diǎn)！四季度資金壓力加大【圖】

    11月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

    數(shù)據(jù)顯示，1-10月，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.7%，增速比1-9月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。同期，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)2.2%，增速比1-8月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額增長(zhǎng)12.5%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

    2018年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額為8.87萬億元，同比上漲9.9%，增速較1-8月下跌0.2個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅開發(fā)投資累計(jì)完成額為6.28萬億元，同比上漲14.0%，增速較1-8月下跌0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    其中，9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為1.21萬億元，環(huán)比上漲14.2%，同比上漲8.9%；9月全國(guó)住宅開發(fā)投資完成額為0.87萬億元，環(huán)比上漲13.3%，同比上漲13.3%。

    從主要指標(biāo)上看，商品房銷售面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積、資金來源等都較前值有不同程度回落，調(diào)控政策從嚴(yán)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款等資金來源受到約束，仍是影響房地產(chǎn)投資的較大因素。

    主要指標(biāo)增速回落

    盡管新開工面積、土地購(gòu)置面積等依舊維持高位，但幾乎所有的主要指標(biāo)，均出現(xiàn)了增速下滑或降幅擴(kuò)大的現(xiàn)象，樓市下行態(tài)勢(shì)明顯。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資99325億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速持續(xù)緩慢回落。而從10月當(dāng)月數(shù)據(jù)來看，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到10660億元，同比增長(zhǎng)7.7%。同比增速已連續(xù)三個(gè)月下降，相比7月高位時(shí)的13.2%下滑將近一半。

    從開工面積來看，新開工面積雖然依舊亮眼，但增速同樣下滑。前10月累計(jì)房屋新開工面積168754萬平方米，增長(zhǎng)16.3%。10月當(dāng)月的新開工面積的同比增速為14.7%，是4個(gè)月來首次低于20%。

    竣工面積則持續(xù)低迷。前10月全國(guó)房屋竣工面積57392萬平方米，下降12.5%，降幅擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，這已是連續(xù)11個(gè)月房屋竣工面積同比下跌。

    另外，土地購(gòu)置面積與金額增速同樣雙雙放緩。1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積21963萬平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，增速比1-9月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款11695億元，增長(zhǎng)20.6%，增速回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。

    “受益于拿地和新開工等數(shù)據(jù)，開發(fā)投資數(shù)據(jù)總體上表現(xiàn)相對(duì)活躍。但持續(xù)動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)后續(xù)此類曲線會(huì)繼續(xù)下行，年底總體上維持在5%左右的水平。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    投資數(shù)據(jù)增速放緩，銷售數(shù)據(jù)則持續(xù)“低溫”。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長(zhǎng)2.2%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷售額115914億元，增長(zhǎng)12.5%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

    單月來看，9月同比下滑3.6%后，10月商品房銷售面積為13804萬平方米，同比下滑3.1%。

    分區(qū)域來看，東部與東北地區(qū)銷售面積持續(xù)同比下降且降幅均有所擴(kuò)大，而中、西部地區(qū)則都出現(xiàn)了增速下滑。

    對(duì)此，中泰證券宏觀首席分析師梁中華分析稱，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落至9.7%，商品房銷售面積同比繼續(xù)降至2.2%，預(yù)示著房地產(chǎn)投資將延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。從現(xiàn)實(shí)條件來說，小城市房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升至高位，進(jìn)一步刺激的空間有限，調(diào)控政策易緊難松。

    四季度資金壓力加大

    盡管投資與銷售數(shù)據(jù)均有下行趨勢(shì)，但多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，此次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的房企資金狀況好于預(yù)期。

    1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長(zhǎng)7.7%，增速比1-9月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款19727億元，下降5.2%；利用外資80億元，下降35.6%；自籌資金45512億元，增長(zhǎng)10.8%；定金及預(yù)收款44942億元，增長(zhǎng)16.3%；個(gè)人按揭貸款19408億元，下降0.9%。

    嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，盡管1-10月房企到位資金增速比1-9月有所下降，但仍是2018年以來的次高值，表現(xiàn)明顯好于預(yù)期。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這主要有兩點(diǎn)原因造成，第一，部分房企為了回籠資金，加快了銷售節(jié)奏，進(jìn)行適當(dāng)降價(jià)。第二，伴隨多次定向降準(zhǔn)，全國(guó)銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率從2017年的2.9%下降至2.59%，總體資金環(huán)境有所改善。

    但多數(shù)觀點(diǎn)仍然認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，降準(zhǔn)對(duì)房企資金壓力的緩解作用有限，隨著2015年-2016年前后房企“發(fā)債潮”時(shí)所借的2年至3年期債務(wù)迎來到期高峰，四季度房企資金壓力依然較大。

    東方財(cái)富(300059,股吧)Choice的數(shù)據(jù)顯示，前三季度上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率約為79.87%，比去年同期上升了0.97個(gè)百分點(diǎn)。

    這迫使房企加緊了融資進(jìn)程，但融資難度依舊較大。10月30日，恒大發(fā)行三筆共18億美元優(yōu)先票據(jù)，其中，2年期、4年期和5年期債券利率分別高達(dá)11.00%，13.00%和13.75%。13.75%的利率指引，創(chuàng)下今年亞洲垃圾債券發(fā)行人的新高。11月5日，在多筆發(fā)債融資計(jì)劃受阻后，富力發(fā)布公告計(jì)劃配股融資約100億港元。

    據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元，環(huán)比8月的602.73億元減少26.48%，再創(chuàng)2018年以來新低。

    而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導(dǎo)致。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，剔除保障房外的開發(fā)商信貸明顯偏緊。房地產(chǎn)降杠桿政策將持續(xù)平穩(wěn)，整體看，2018年四季度房企的資金壓力依然較大。

    何如更深入的理解2018年的房地產(chǎn)發(fā)生的變化和未來大多數(shù)重點(diǎn)城市的趨勢(shì)。需要更清晰的分析。整個(gè)社會(huì)發(fā)展到現(xiàn)在的階段，所有的行為都在追求高速效率，房地產(chǎn)更是無法逃離這個(gè)大趨勢(shì)。