中國(guó)樓市走向價(jià)格分化時(shí)代、2019年樓市的三大趨勢(shì)及樓市十大預(yù)測(cè)[圖]

    數(shù)據(jù)顯示，2018年，受監(jiān)測(cè)的中國(guó)50個(gè)城市，房?jī)r(jià)收入比均值為13.9，相比2017年的14.1下降1.4％。這也是2014年房?jī)r(jià)收入比觸底之后，連續(xù)3年快速攀升后的首次回落。2017年，50城的人民不吃不喝，要用14.1年的收入，才能買起一套房，2018年降到了13.9年。

    從14.1年降到13.9年，很多人要吐槽，我還是買不起??！在這個(gè)表中，深圳以34.2的房?jī)r(jià)收入比，又一次當(dāng)選最難買房城市。我翻閱2016年的數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)就有報(bào)道稱，《深圳房?jī)r(jià)收入比高達(dá)25.8，已出現(xiàn)短期泡沫》，但時(shí)隔2年后，這一數(shù)字上升了50％。泡沫這么大了，信還是不信呢？

    房?jī)r(jià)收入比有兩個(gè)計(jì)算方法，一是套均總價(jià)/家庭可支配收入，二是（人均居住面積*均價(jià)）/家庭可支配收入。但不管如何，當(dāng)房子分三六九等，收入也分三六九等時(shí)，收入和房?jī)r(jià)都被平均了，這個(gè)房?jī)r(jià)收入比，就像“收入被平均”一樣，對(duì)個(gè)體多半沒有太大意義。

    近年來，資產(chǎn)價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于收入漲幅。言下之意，房產(chǎn)擁有的基尼系數(shù)，遠(yuǎn)高于收入。所以，越大范圍的平均越?jīng)]意義。報(bào)道50城房?jī)r(jià)收入比的這個(gè)研究機(jī)構(gòu)，2019年初還發(fā)布了《2018年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》，顯示2018年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比為8，由2017年的7.7小幅上升到8。

    這個(gè)房?jī)r(jià)收入比高不高呢？世界銀行1998年對(duì)96個(gè)地區(qū)統(tǒng)計(jì)顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000美元-3999美元（中等收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為9。按世行標(biāo)準(zhǔn)，2018年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比并不高。

    全國(guó)房?jī)r(jià)收入比不高，那是不是只有熱點(diǎn)城市高呢？或許，但越熱點(diǎn)的城市，收入差距越大、隱性收入越多?，F(xiàn)在能統(tǒng)計(jì)到的，基本是工資收入，如果將資產(chǎn)（股權(quán)、租金和投資等）、經(jīng)營(yíng)收入算上，估計(jì)收入平均數(shù)會(huì)“上一個(gè)臺(tái)階”，房?jī)r(jià)收入比也低很多。要知道，有兼職的人不在少數(shù)。

    此外，越熱點(diǎn)的城市，房子品類（也就是三六九等）也越多。比如京滬深，即便在寸土寸金的中心城區(qū)，有1000萬豪宅，也有200萬的“老破小”。我國(guó)存量住房中，商品房占比僅40.7％，1999年以前修建的占41.4％。全部算在內(nèi)，而不只考慮商品房，估計(jì)房?jī)r(jià)收入比會(huì)降低很多。下圖是高大上的上海浦東陸家嘴，東昌路地段東南新村、蘭園小區(qū)、東園二村，都是200多萬的。

    再比如，如果將深圳1040萬套住房全部算在內(nèi)，51％的城中村住房就會(huì)把均價(jià)拉得很低，房?jī)r(jià)收入比也會(huì)降低很多。所以，拿一個(gè)嚇人的數(shù)據(jù)出來，有兩個(gè)效果，一是很多人會(huì)說，房?jī)r(jià)收入比這么高，參考國(guó)外數(shù)據(jù)，中國(guó)樓市泡沫太大，未來一定會(huì)破滅，再等等買房吧！

    另一個(gè)效果就是，房?jī)r(jià)收入比這么高，我們?cè)趺茨苜I得起？所以，小老百姓不是去好好觀察一下樓市真實(shí)情況，而是在網(wǎng)絡(luò)上、客戶端罵聲一片，貌似民不聊生，搞得政府好像也一天不安生。但是，即便是帝都、魔都，抑或后來居上的廣深，也沒有哪個(gè)人睡在馬路上。

    房?jī)r(jià)收入比，應(yīng)該這樣統(tǒng)計(jì)！

    熱點(diǎn)城市，收入分為三類，高收入、中等收入、低收入；房子也分為三類，90平米以上（或總價(jià)350萬以上），60-90平米（200-350萬），60平米以下（200萬以下），各算各的房?jī)r(jià)收入比。中等收入最有參考意義，取中位數(shù)275萬，3口之家年收入15萬，房?jī)r(jià)收入比在18倍左右。

    參考世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，這也高了！我們看看，魔都人民買什么房？根據(jù)盧俊團(tuán)隊(duì)的調(diào)研，2018年上海整體的房源供應(yīng)里，有63％的房子總價(jià)在300萬以下。什么意思，可能位于中間位的房子總價(jià)就是200萬一套。這些房子分布在哪里？就是市中心各個(gè)位置，面積不大，歲數(shù)很大的各種老破小。

2018年1-10月上海二手房總價(jià)300萬以內(nèi)及以上成交比例

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    之前的文章，比如《“都挺好”的哲學(xué)下，買房邏輯被顛覆了》中，深圳的居民也在買“老破小”，350萬以下的占了一半，21％的人買250萬以下的房子。所以，如果覺得275萬的中位價(jià)房子也買不起，那就買個(gè)200萬的老破小吧。雖然不太體面，但總歸“上車”了。

    “上車”與“不上車”相比，還是兩個(gè)世界的。這很重要，因?yàn)樯宪嚵四憔透狭顺鞘邪l(fā)展的速度、分享到了城市的紅利。在“上車”的同時(shí)，好好工作，以后換大房子。未來，我國(guó)樓市告別各線城市普漲格局，走向價(jià)格大分化時(shí)代，核心城市與非核心城市的差距會(huì)越來越大。

    都市圈意味著“分層”，核心城市是第一圈層，外圍半徑30公里是第二圈層，更外圍就是第三圈層，房?jī)r(jià)也將依次遞減。沒買房的，先“上車”后“改善”。從上車看，房?jī)r(jià)收入比并不很高，但要想住上好房子，探上高房?jī)r(jià)收入比的房?jī)r(jià)，就得好好賺錢。千萬不能被一味地抱怨或等待，延誤了置業(yè)良機(jī)。

    所以，在個(gè)體層面，討論高房?jī)r(jià)收入比沒有意義，不能望著800萬的房子，說房?jī)r(jià)收入比太高啦，而一味抱怨。正確的思路是，掂量自己的收入以及未來增長(zhǎng)前景，收入低、長(zhǎng)輩又不能貢獻(xiàn)幾個(gè)錢包，自己還沒有太多積蓄的，就買個(gè)“老破小”吧；相反，有一些積蓄、自己未來收入還不錯(cuò)，父母也能資助，能探到多好的房子，就買吧！

    2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)，穿透房地產(chǎn)周期，詮釋未來的我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向。剛剛過去的2018年房地產(chǎn)行業(yè)的資金寒冬，無論是銀行還是金融機(jī)構(gòu)都難以為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持。2018年土地市場(chǎng)都靠三四線城市在支撐，三四線城市的土地出讓的總面積接近80%。未來一年內(nèi)將是房企債券到期高峰，國(guó)內(nèi)的信貸環(huán)境仍將相對(duì)收縮，房企融資成本會(huì)繼續(xù)上升。

    在一手房銷售市場(chǎng)上，一線城市基本持平，二線城市是2018年的中流砥柱，三四線先升后降，目前下降的趨勢(shì)還在持續(xù)。而在二手房銷售市場(chǎng)上情況不是特別好，在二季度以價(jià)換量稍微有所上升之后，但基本從6月份開始一路下跌，在11、12月份回穩(wěn)，且二手房成交中大多集中在中小面積上，剛需客戶仍然占據(jù)了二手房的主導(dǎo)。

    2019年樓市的三大趨勢(shì)

    2019年房地產(chǎn)更將發(fā)揮中國(guó)經(jīng)濟(jì)壓艙石的作用，政策相對(duì)寬松且落“地”;各城市分化加劇;企業(yè)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為有質(zhì)量的增長(zhǎng)，多元化態(tài)度更為謹(jǐn)慎。

    城市間商業(yè)表現(xiàn)差異巨大，其中上海、深圳、西安表現(xiàn)較為出色，而鄭州、大連、天津則相對(duì)遜色。從三個(gè)維度可以發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在分化。首先是“開和關(guān)”，2018年購物中心凈開業(yè)數(shù)384個(gè)，而百貨的凈開業(yè)數(shù)為-7個(gè);其次是“好和差”;最后是“大和小”，從新開業(yè)大型購物中心來看，超半數(shù)的新開業(yè)購物中心面積為10-15萬平方米，占52%，超過25萬平方米的新開業(yè)購物中心占5%。

    以2018年第3季度的克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)為例，全國(guó)主要城市辦公市場(chǎng)平均租金呈現(xiàn)四級(jí)梯隊(duì)。而“黑馬”共享辦公已經(jīng)成了一種潮流的趨勢(shì)，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)甲級(jí)寫字樓出租量的8.6%來源于共享辦公運(yùn)營(yíng)商，二線城市這一比例更高，達(dá)到9.8%。

    丁祖昱表示“高增長(zhǎng)模式已不可持續(xù)”，市場(chǎng)容量短期高位維持之后，將會(huì)面臨全方位回落，此外，行業(yè)的杠桿率也達(dá)到了高位，2015年至2018年上半年的凈負(fù)債率呈上升趨勢(shì)。作為地產(chǎn)行業(yè)的龍頭萬科，今年已經(jīng)提出了“收斂聚焦”的發(fā)展策略，其中也包括對(duì)非開發(fā)業(yè)務(wù)線的梳理，這些都意味著未來房企在多元化業(yè)務(wù)探索方面的態(tài)度也會(huì)更為謹(jǐn)慎。

    2019年樓市十大預(yù)測(cè)

    丁祖昱對(duì)2019年的國(guó)內(nèi)樓市進(jìn)行預(yù)測(cè)。

    1、房地產(chǎn)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)壓艙石和穩(wěn)定劑；

    2、貨幣放水難解樓市之渴；

    3、中央放權(quán)到地方，樓市“四限”放松有希望；

    4、房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模將下降10%；

    5、繼續(xù)看好海南樓市；

    6、樓市購買力下降，因此，剛需房項(xiàng)目需要提起警惕；

    7、地價(jià)還會(huì)下降，房企可趁機(jī)抄底；

    8、租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將從群雄并起，過渡到一枝獨(dú)秀；

    9、看好物業(yè)管理行業(yè)，不看好養(yǎng)老地產(chǎn)；

    10、看好包括碧桂園、萬科、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、金茂、招商蛇口、旭輝在內(nèi)的地產(chǎn)股。