多地最嚴(yán)樓市調(diào)控政策都出現(xiàn)“松動(dòng)”, 全國(guó)樓市又將迎來(lái)一波上漲？及回暖主要表現(xiàn)

    2019年第一季度，多地最嚴(yán)樓市調(diào)控政策都出現(xiàn)“松動(dòng)”，加上近期局部樓市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，有觀點(diǎn)認(rèn)為全國(guó)樓市又將迎來(lái)一波上漲。這是真的嗎？

    回暖主要表現(xiàn)在哪些方面？

    • 貸款利率下調(diào)

    融360數(shù)據(jù)顯示，35城房貸利率從2017年下半年開(kāi)始快速上漲。2018年10月，房貸利率達(dá)到峰值，首套房和二套房利率分別為5.71%和6.07%。隨后，房貸利率開(kāi)始下跌，2019年2月已分別跌至5.63%和5.99%。

    分城市來(lái)看，多數(shù)一二線城市的房貸利率都有所下調(diào)。一線城市中，深圳首套房利率降幅最大，環(huán)比下降0.11個(gè)百分點(diǎn)；二線城市中，南京、南寧降幅最大，分別環(huán)比下降0.2、0.12個(gè)百分點(diǎn)。

    住房貸款發(fā)放額下降

    易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年2月，全國(guó)100城的新建商品住宅成交面積同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，其中，一線城市的成交量回暖要更早一步，在2018年12月就顯著拉升。

    截至發(fā)稿，3月份100城的成交量數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計(jì)完畢，但就已出爐的13個(gè)城市的的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、西安、惠州、東莞、廈門(mén)、合肥、肇慶等地的成交量增速都超過(guò)100%。

    但這次回暖并不“徹底”

    • 土地供求兩端同比下降

    土地方面，2019年第一季度，土地市場(chǎng)總體處于下行狀態(tài)，供求兩端同比縮水，各項(xiàng)指標(biāo)同比增速均為負(fù)。

    單看3月的情況，土地推出面積環(huán)比、同比降幅擴(kuò)大，整體成交量同比減少逾三成。

    雖然土地成交樓面均價(jià)及溢價(jià)率有從低位回升的趨勢(shì)，但部分地區(qū)流拍現(xiàn)象仍然明顯。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年流拍地塊宗數(shù)占總推出宗數(shù)的10.1%，為2010年以來(lái)的最高值。2019年前2月流拍宗數(shù)占比仍處高位。

    • 房?jī)r(jià)同比漲幅仍在回落趨勢(shì)中

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年3月，100城房?jī)r(jià)同比增速仍然處于回落趨勢(shì)中，環(huán)比增速雖然略微擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn)，但還處于近年較低水平。

    • 住房貸款發(fā)放額下降

    雖然房貸利率從2018年底就開(kāi)始從高位回落，但目前還未對(duì)房貸發(fā)放額起到明顯的刺激作用。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2019年2月，全國(guó)住戶部門(mén)貸款減少706億元，同比下降125.7%。

    房?jī)r(jià)會(huì)大漲嗎？

    3月25日，人民日?qǐng)?bào)發(fā)表題為《“一城一策”不等于放松調(diào)控 “房住不炒”定位沒(méi)變》的文章，指出今年以來(lái)樓市仍以“穩(wěn)”為主基調(diào)，一城一策、因城施策將是未來(lái)調(diào)控主要方式，但“房住不炒”定位不變，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，防止樓市大起大落仍將是各地的主要調(diào)控目標(biāo)。

    中指研究院在3月發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)政策專題報(bào)告》中指出，目前部分地區(qū)的部分自住型購(gòu)房者在市場(chǎng)調(diào)整到一定程度、 政策進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性優(yōu)化、企業(yè)進(jìn)行了適度讓利和采取減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的策略后，確實(shí)在一定程度上緩解了購(gòu)房壓力，局部市場(chǎng)微幅回升也是正常合理的現(xiàn)象。

    但目前的局部市場(chǎng)變化受節(jié)后效應(yīng)、供給端影響成分更多，受需求端變化影響較少。因此，局部難向整體擴(kuò)散，可持續(xù)性也僅存在部分前期調(diào)整較充分的區(qū)域。