樓市再升溫：銷售面積接近去年同期 開發(fā)投資增速創(chuàng)4年新高

    在經(jīng)歷了春節(jié)期間短暫的低迷后，房地產(chǎn)市場再度明顯升溫，并帶動多項指標表現(xiàn)向好。

    國家統(tǒng)計局5月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國商品房銷售面積42085萬平方米，與去年同期的峰值相比，僅下降0.3%。其中，3月和4月的銷售規(guī)模均高于去年同期，說明這輪反彈的力度不容小視。

    由于絕對銷售規(guī)模仍處于高位，加上融資閘門大開，房企的投資信心有所恢復(fù)。前4月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速達到11.9%，創(chuàng)下最近四年多以來的最高紀錄。同時，一二線城市再度出現(xiàn)搶地現(xiàn)象，部分城市還刷出了區(qū)域性“地王”。

    但若拉長時間周期來看，“下行期”的判斷仍然是當下的市場共識。且4月以來，無論是住建部、發(fā)改委等中央監(jiān)管部門，還是部分地方政府，均針對市場異動做出快速反應(yīng)，體現(xiàn)出調(diào)控的利劍仍然高懸。

    因此，這輪行情固然讓房企得到了喘息之機，但真正的壓力，恐怕還在后面。

    中西部仍是市場“主力軍”

    國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，全國商品房銷售額39141億元，同比增長8.1%，增速比一季度提高2.5個百分點。商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%，降幅收窄0.6個百分點。

    由于春節(jié)期間市場低迷，2019年以來，全國商品房累計銷售面積始終低于上年同期。但由于市場在最近兩個月有所起色，到今年前4月，這一差距已經(jīng)微不足道?？紤]到去年前4月的銷售規(guī)模創(chuàng)下歷史同期新高，因此今年的絕對銷售規(guī)模之大，仍然不容忽視。

    上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，季節(jié)性和政策性的因素值得關(guān)注。一方面，春節(jié)假期累積的需求，在3月和4月集中釋放；另一方面，二線城市出臺落戶新政，加上房貸利率有所下降，刺激了市場需求。

    另外，近期的市場回暖，還在于去年的樓市“余溫猶在”。“雖然棚改規(guī)?？s水，但三四線城市的銷售規(guī)模不會那么快降下來，而且一些二線城市的銷售規(guī)模有所提升。”

    分區(qū)域來看，前4月東部地區(qū)和東北地區(qū)的銷售面積下降，中部地區(qū)和西部地區(qū)的銷售面積繼續(xù)增長，這種格局與最近一年多的表現(xiàn)一脈相承。

    對于房企來說，銷售升溫的直接好處在于現(xiàn)金流改善，前4月房企“定金及預(yù)收款”、“個人按揭貸款”兩項指標分別增長了15.1%和12.4%。加上去年末以來融資閘門大開，目前房企的到位資金增速為8.9%，達到近20個月來的最好水平。

    受此影響，投資端的信心也得以恢復(fù)。前4月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速達到11.9%，創(chuàng)下最近四年多以來的最高紀錄。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的施工面積、新開工面積增速都有所提高。

    雖然銷售負增長，但今年以來，房地產(chǎn)投資增速始終保持在11%以上的高位。多數(shù)分析人士認為，這是因為在持續(xù)高周轉(zhuǎn)的節(jié)奏下，房企的有效庫存已經(jīng)不足，必須加快拿地和開工、施工的步伐。

    但拿地的數(shù)據(jù)變化稍顯意外。前4月房企拿地面積和土地成交價款均下降了33%以上，似乎與直觀感受不符。

    嚴躍進認為，這是因為企業(yè)拿地主要集中在熱點一二線城市，而廣大三四線城市的土地交易規(guī)模明顯下降。另外，年初的供地節(jié)奏通常較慢，與房企的迫切需求也形成一定反差。因此，這輪土地市場的升溫是“區(qū)域性和季節(jié)性的”。

    調(diào)控壓力再度降臨

    某知名房企福州公司相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示，他近期的工作狀態(tài)為，“一邊做營銷方案，按節(jié)奏抓緊開盤；一邊準備競標材料，盡早完成拿地任務(wù)”。由于最近是市場傳統(tǒng)旺季，他的工作緊張程度遠超“996”。

    這種節(jié)奏很能代表房企在3月和4月的普遍狀態(tài)。但之所以要在上半年加速產(chǎn)銷，是因為企業(yè)對未來的判斷不甚樂觀。該人士表示，區(qū)域公司的銷售重心被安排在上半年，拿地任務(wù)也安排在上半年，這是因為，“總部的判斷是，到下半年，房子就不好賣了，地更不好拿”。

    房企對市場走勢有著清醒的認識。根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者的采訪，從業(yè)者普遍認為，在銷售規(guī)模連續(xù)兩年沖高，且調(diào)控政策沒有松綁的情況下，市場將不可避免地出現(xiàn)下行。

    實際上，近期的市場異動，已經(jīng)引來了政策的施壓。

    4月19日，中共中央政治局召開會議，強調(diào)“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制”。

    同日，住建部會同國務(wù)院發(fā)展研究中心對2019年第一季度房地產(chǎn)市場運行情況開展了專題調(diào)研。并指出，部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關(guān)注。住建部還對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預(yù)警提示。

    此前，自然資源部制定實施了本年度住宅用地分類調(diào)控目標，住宅消化周期在36個月以上的城市，應(yīng)停止供地；去化周期在12-6個月的，以及6個月以下的，要增加，甚至顯著增加供地。

    5月6日，國家發(fā)改委規(guī)劃司司長陳亞軍針對落戶新政做出表態(tài)，放寬落戶不等于放松對房地產(chǎn)的調(diào)控。不管戶籍制度怎么改，“房住不炒”這個定位是必須堅持、不能動搖的。

    在地方政府層面，長沙、合肥、西安、丹東、蘇州等地也在近期先后加碼調(diào)控。受訪者普遍認為，未來還會有更多的城市加碼調(diào)控。

    按照嚴躍進的觀點，這些信號說明，調(diào)控政策沒有放松的可能，市場反彈的后續(xù)動力如何，也有待觀察。

    中泰證券和平安證券對4月樓市數(shù)據(jù)做出了解讀，兩家機構(gòu)均認為：一二線城市的回暖好于預(yù)期，但隨著調(diào)控政策的出臺，未來會趨于平穩(wěn)；三四線城市利好出盡，未來面臨較大的下行壓力。