購物中心越來越多，商業(yè)街沿街店鋪該怎么活？[圖]

    現(xiàn)在，你們走在街道上，都會做些什么呢？

    街道是城市里最有樂趣的開敞空間。回想了下，最近幾年即使自己很享受街道的空間，卻很少“逛街”了。我們這一代人當下對街道的使用，更多的是把它當作一種休閑空間的選擇。它們的重要性在于和朋友交談、聚會、散步，而不再像小時候那樣更多把街道視為購物場所——那些仍然存在的商業(yè)街，基本都成為了游客或是上一輩人的目的地。

    這也是今天想和大家討論的話題：當我們對街道的理解改變了之后，商業(yè)街是不是就沒法生存下去了？

    在開始討論之前，我們先來劃定一個研究范圍。

    在特大規(guī)模的城市里，典型的商業(yè)街通常都位于市中心或者老城區(qū)里。這些街區(qū)在過去數(shù)十年甚至超過一百年的時間里，都是城市功能高度混合的區(qū)域，積累了厚重的商業(yè)氛圍。后來它們又多少得到了一些保護，使得現(xiàn)代商業(yè)的空間形態(tài)很少侵入。

    因此，在北上廣三座城市里，分別選擇了一批被認定為歷史街區(qū)（北京稱它們?yōu)?ldquo;文化精華區(qū)”，上海叫“歷史文化風貌區(qū)”，廣州則為“歷史文化街區(qū)”）的區(qū)域作為這次的研究對象，對其中的街道和沿街的商業(yè)門店展開分析。

    廣州的歷史文化街區(qū)總面積比較小，算上內環(huán)外的新河浦和華僑新村也只有6.18平方公里。北京的這個數(shù)字是11.21平方公里，而上海由于包含虹橋路、江灣等內環(huán)外的區(qū)域，歷史文化風貌區(qū)的面積達到了27.33平方公里。

    直接按面積來計算這些區(qū)域里的商業(yè)網點密度，廣州歷史街區(qū)的密度可以達到2498家/平方公里，是北京的4倍多，上海的2倍多。如果跟上圖中劃出的傳統(tǒng)中心城區(qū)比較，廣州歷史街區(qū)的商業(yè)密度也比整個老城高出50%——由于歷史街區(qū)中包含了較偏遠的區(qū)域，上海的這兩類區(qū)域相比反而是浦西內環(huán)整體密度更高。

    歷史街區(qū)大多是中國城市中街道肌理最為細密的區(qū)域，這也使得這些地方的商業(yè)幾乎都需要沿街排布。而街道兩側的店鋪夠多夠密，才有可能形成一條商業(yè)街。

    首先根據(jù)歷史街區(qū)內的店鋪沿街性做了一輪篩選：將街道中心線兩側30米范圍內的商鋪算作沿街店鋪的話，就可以計算出各片街區(qū)里的沿街店鋪占比。由于全部位于北京二環(huán)內的歷史街區(qū)極少出現(xiàn)大型商業(yè)體，它的店鋪沿街性明顯更高。

    但僅僅是商鋪有沿街展示面并不夠，它們連綿不斷，提供豐富的選擇，才是商業(yè)街出現(xiàn)的根本。按照街道長度來進一步計算每條街道上的沿街店鋪密度，就能很明顯地看到哪里的商業(yè)更發(fā)達。

    我們在下圖中分別列舉了北上廣沿街店鋪密度最高的10條街道。從每100米能容納多少家店鋪的數(shù)據(jù)看來，北京最為“外向”、服務游客體驗胡同文化的什剎海煙袋斜街、南鑼鼓巷等沿街店鋪密度也僅僅達到了上海和廣州一些普通街道的水平。

    當然在沿街店鋪密度的計算中，我們沒有排除沿街商業(yè)體或市場內的臨街商戶——它們很多時候也直接構成了街道的商業(yè)感。但這也造成了你在上圖中看到的上海、廣州的個別排名靠前的道路其實參雜了大量室內店鋪而帶來的偏差。（目前還沒有找到很好的辦法批量消除它們的影響，又同時可以考慮它們對街道商業(yè)氛圍的貢獻。）

    匯總不同街道的沿街店鋪密度，就能更明顯地看到北上廣之間的差異。

    上面的頻數(shù)分布圖中，柱形的長短代表了不同沿街店鋪密度的街道的數(shù)量。三座城市的歷史街區(qū)街道總量都是300多條，北京有超過一半的街道都只有很稀疏的沿街店鋪；上海有1/3的街道沿街店鋪密度集中每100米在10家到25家之間；而廣州有1/3的街道沿街店鋪密度都超過了25家/100米。

    如果將時間線拉回到20年前，通過直接比較沿街店鋪的密度，基本上就可以找出一座城市里最繁華或是最有意思的商業(yè)街。但當線上消費的沖擊繞過迅速做出反饋的商場，直接打擊到物業(yè)分散、設施傳統(tǒng)的商業(yè)街，多數(shù)缺乏特色或記憶點的街道和它們之上的商戶就會遇到嚴峻的生存挑戰(zhàn)。

    要在北京胡同密集的區(qū)域尋找美食，位于什剎海與南鑼鼓巷兩片區(qū)域之間的地安門外大街可以是一個不錯的選擇。

    但除非住在附近的胡同里，很少有人會對東四北大街有什么記憶——這條街道上有387家店鋪，包含了煙酒專賣、美容美發(fā)、地產中介、珠寶店、車行、鐘表店、洗衣店等大量生活服務型商戶和一批小型服裝店。

    南城的琉璃廠則維持了自己數(shù)百年來的特色，這條街上的208家商戶中，有184家都是古玩字畫和書畫用品相關的業(yè)態(tài)。

    在南京西路背街區(qū)域的奉賢路以及它周邊的小路上，都藏著不少有意思的餐廳。

    襄陽北路與北京的東四北大街類似，在兩側尚未更新改造的舊街道上還有不少商家為周邊居民提供多樣的生活服務。

    福民街是城隍廟小商品市場的內部道路，這個市場是上海過去一個重要的專業(yè)市場，密集的商戶除了提供批發(fā)服務，也對外零售——但現(xiàn)在批發(fā)交易之外，已經很少有人會去這兒買東西了。

    在廣州選取的三條典型道路與北京、上海結構類似?；莞|路在美食天堂的廣州都是可以排得上號的“好吃的街”。

    同福西路是海珠區(qū)的海華西歷史街區(qū)中那條騎樓特色鮮明，又能提供生活服務的主街。

    而北京路作為廣州老城里最重要的商業(yè)街之一，仍然保持著62%的零售店鋪比例，當城市整體的重心往東遷移到天河后，也面臨著自己的挑戰(zhàn)。

    到底什么樣的商業(yè)街才能繼續(xù)生存下去？

    匯總了北上廣480多條沿街商戶相對豐富的街道之后，給它們做了一次聚類分析。最終的結果將我們導向了三種街道分類：零售型街道、餐飲型街道、生活服務型街道。

    由于納入聚類的街道樣本都經過沿街商戶總量的篩選，因此上圖中的城市街道類型更多能代表的是那些“活得相對不錯”的商業(yè)街。

    在北京和上海，60%左右的街道都在通過餐飲來維持生機。餐飲確實是我們這一代人即使需要在城市里經歷長途跋涉和漫長等位也覺得值得的一種商業(yè)業(yè)態(tài)。備受商業(yè)管理部門關注的“網紅店”大多也都是餐飲店。

    純粹的零售型街道，在市場環(huán)境中已經被大量擠壓。即使在廣州，歷史街區(qū)中零售門店加起來占到了所有商戶的54%，能夠形成零售特色的商業(yè)街也只占到了26%。

    如果進一步細分類型，生活服務型商戶中有一些業(yè)態(tài)是有機會加入更強的體驗進而成為“網紅店”的，比如已經玩出各種花樣的親子業(yè)態(tài)，或是不再走“賣卡”模式的健身房。目前這樣的新商業(yè)類型大都還在單點嘗試的階段，但結合街道自身的空間屬性，也可能會產生新的玩法。

    畢竟，只是依靠餐飲這一種商業(yè)形態(tài)，要恢復商業(yè)街往日的活力與生機還是過于單薄了。

    在你的城市里，哪條街道讓你念念不忘，或者能被你認定為理想中的商業(yè)街？歡迎留言給。