最近十年,房地產(chǎn)市場膨脹到底有多迅速?我們不妨來看幾個(gè)數(shù)據(jù)。
我國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)最早從1986年開始,經(jīng)過30多年的發(fā)展,2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)超過了12萬億,是1986年的1200倍,年均增長24.8%。
在1998年房改之后,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速最高峰達(dá)到了2010年的33%,近年來雖有所下滑,但從未出現(xiàn)過負(fù)增長的局面。
從沒有任何一個(gè)能與房地產(chǎn)相提并論的行業(yè),與我們的生活息息相關(guān)。
之所以形成這樣的規(guī)模,與一個(gè)關(guān)鍵因素分不開:勞動(dòng)力人口。
一般意義上,我們把15-64歲的人口稱之為勞動(dòng)力,這部分人群的數(shù)量,在2013年達(dá)到10.06億的最高點(diǎn),隨后開始出現(xiàn)回落。
2013年有什么特殊的地方呢?經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超此前指出,從城鎮(zhèn)每千人新開工套數(shù)這個(gè)指標(biāo)來看,我們的房地產(chǎn)巔峰期早在2013年就已經(jīng)過去。
無獨(dú)有偶,城市化學(xué)者任榮榮在第十六屆(2019)藍(lán)籌地產(chǎn)年會(huì)評審會(huì)上指出,房地產(chǎn)行業(yè)在2013年的時(shí)候基本上已經(jīng)到頂了。
是不是很巧合?勞動(dòng)力人口的高峰時(shí)段,正是房地產(chǎn)行業(yè)最輝煌的巔峰。
正因如此,很多人擔(dān)心一點(diǎn):10年后,還有多少勞動(dòng)力人口?假如因?yàn)閯趧?dòng)力人口減少,樓市開始走下坡路,需不需要賣房早做準(zhǔn)備?
先說第一個(gè)問題:10年后,還有多少勞動(dòng)力人口?
首先,確定現(xiàn)在的勞動(dòng)力人口有多少?
上文說了,2013年的時(shí)候,勞動(dòng)力人口達(dá)到了10.06億的最高峰,隨后出現(xiàn)連續(xù)5年的負(fù)增長,平均每年減少近200萬。
與此同時(shí),隨著65歲以上人口占比持續(xù)上升,我國老年人口撫養(yǎng)比也從2000年的10%上升至2017年的近16%,這意味著之前是10個(gè)勞動(dòng)力負(fù)擔(dān)一個(gè)老人,而目前是6個(gè)勞動(dòng)力負(fù)擔(dān)一個(gè)老人。
勞動(dòng)年齡人口的下降是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中不得不面對的現(xiàn)實(shí)。到2030年以后將會(huì)出現(xiàn)大幅下降的過程,平均以每年760萬人的速度減少。到2050年,人社部預(yù)測勞動(dòng)年齡人口會(huì)由2030年的8.3億降到7億左右。
2013-2017年中國16-59歲(含不滿60周歲)勞動(dòng)力人口走勢
數(shù)據(jù)來源:公開資料整理
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截止2018年底,我國勞動(dòng)力人口大約在9.5-9.9億左右。
取平均值9.6億,按照每年減少200萬的速度,在2019年,勞動(dòng)力人口數(shù)量依然能維持在9億以上。
2018年末,全國0-15歲人口為24860萬人,占總?cè)丝诘?7.8%;16-59歲人口為89729萬人,占64.3%;60歲及以上人口為24949萬人,占17.9%,其中,65歲及以上人口為16658萬人,占11.9%。與2017年末相比,16-59歲勞動(dòng)年齡人口減少470萬人,比重下降0.6個(gè)百分點(diǎn);老年人口比重持續(xù)上升,其中,60歲及以上人口增加859萬人,比重上升0.6個(gè)百分點(diǎn);65歲及以上人口增加827萬人,比重上升0.5個(gè)百分點(diǎn),人口老齡化程度繼續(xù)加深。
2018年年末個(gè)年齡段人口數(shù)占比
數(shù)據(jù)來源:公開資料整理
2018年年末中國勞動(dòng)年齡人口占比
數(shù)據(jù)來源:公開資料整理
當(dāng)前我國人口發(fā)展處于重大轉(zhuǎn)折期,隨著年齡結(jié)構(gòu)的變化,自2012年起,我國勞動(dòng)年齡人口的數(shù)量和比重連續(xù)7年出現(xiàn)雙降,7年間減少了2600余萬人。受勞動(dòng)年齡人口持續(xù)減少的影響,勞動(dòng)力供給總量下降,2018年末全國就業(yè)人員總量也首次出現(xiàn)下降,預(yù)計(jì)今后幾年還將繼續(xù)下降。同時(shí),老年人口比重的上升加重了勞動(dòng)年齡人口負(fù)擔(dān),給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來挑戰(zhàn)。
其次,我們再確定未來十年勞動(dòng)力的減少速度。
這個(gè)問題有不少專家都做過研究,中泰證券宏觀分析師梁中華在四月份曾發(fā)文指出,根據(jù)測算,未來5年我國勞動(dòng)年齡人口將平均每年減少300萬以上,除了2024-2026年之間有所緩和外,之后會(huì)進(jìn)一步下降。
尤其在2028年-2039年的十年間,我國每年將減少勞動(dòng)年齡人口1000萬以上。
也就是說,未來五年會(huì)減少1500萬,十年之后跌速會(huì)翻倍,按照這樣的推論來看,未來十年,勞動(dòng)力人口可能會(huì)減少4000萬左右。
有了目前的人數(shù),有了未來10年減少的數(shù)量,結(jié)果就很容易算出來:10年后,勞動(dòng)力人口數(shù)量大概是9.2億左右。
再來說第二個(gè)問題:要不要賣房早做準(zhǔn)備?
回答這個(gè)問題之前,不妨先來看看專家的分析。
在年初,經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示,從表面上看,三四五線城市去庫存非常成功,過去兩年多時(shí)間,小城市銷售出去的商品住宅和剩余庫存的總和,是2015年底商品房庫存面積的6倍還多。
李迅雷認(rèn)為,2019年房地產(chǎn)將進(jìn)入減持的時(shí)間窗口,一方面是2019年商品房銷售面積將出現(xiàn)負(fù)增長,居民的杠桿率處于高位;另一方面,人口老齡化背景下城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩,大部分三、四線城市都呈現(xiàn)人口凈流出,故尤其要減持未來人口將大量凈流出地區(qū)的房產(chǎn)。
從專家的分析中,我們可以得出兩個(gè)結(jié)論。
第一,賣不賣房,別操心勞動(dòng)力人口,要看自己城市所在的人口。
雖然整體上看,十年后勞動(dòng)力人口是在持續(xù)下降的,但因?yàn)槌鞘薪Y(jié)構(gòu)的不同,大量的青壯年人口依然會(huì)將熱門城市列為首要的流入地區(qū),房價(jià)有非常雄厚的抗跌基礎(chǔ)。
雖然過去兩年,一二線城市房價(jià)漲幅動(dòng)輒翻倍,過熱之后會(huì)出現(xiàn)“穩(wěn)中有降”,靠買房實(shí)現(xiàn)增值已經(jīng)不可能了,但是,好不容易才在大城市安的家,不要輕易賣掉。
第二,賣不賣房,要看自己的承受力。
有人早早就買了房,月供杠桿都不高,收入一直呈現(xiàn)線性增長,甚至還有余力再去供一套房子,這種情況下沒必要賣房回籠現(xiàn)金。
有人透支了整個(gè)家庭的財(cái)力,買了房反而不住,又去其他地方工作生活,被月供和房租壓的直不起頭來,房子既沒有升值的預(yù)期,也沒有居住的屬性,更沒有投資的前景,與其這樣,還不如把房子賣掉,免得成為“累贅”。
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