11％人群已租房5年以上，本科畢業(yè)生占城市租住人群的60%，過半90后接受不買房結(jié)婚，我國(guó)租房市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮骩圖]

    在需求層面，目前我國(guó)租房人群中的主力流動(dòng)人口規(guī)模大且總量穩(wěn)定，且高校畢業(yè)生數(shù)量在持續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)，由于房?jī)r(jià)高企、戶籍限制、戶型需求、政策維護(hù)承租人利益等方面原因，人們的租房意愿將上升，即租房比例將上升。而需求端存量規(guī)模已達(dá)1.3萬億元，增量亦是可期；在供給層面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策頻出，租賃住房用地低價(jià)出讓、租賃住房資產(chǎn)支持證券發(fā)行，房企、酒店、房屋經(jīng)紀(jì)公司、創(chuàng)業(yè)公司紛紛入局。筆者預(yù)計(jì)，開發(fā)商將從“開發(fā)-出售”的經(jīng)營(yíng)模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;開發(fā)-部分持有”的經(jīng)營(yíng)模式。而其他類別的運(yùn)營(yíng)商也將充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，逐漸形成可盈利的經(jīng)營(yíng)模式。同時(shí)，在與國(guó)際成熟住房市場(chǎng)的比較中發(fā)現(xiàn)，我國(guó)租房市場(chǎng)有著極大的發(fā)展空間，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

    藍(lán)皮書數(shù)據(jù)顯示，在過去三年里，租住時(shí)間在“5-8年”及“8年以上”人群占比顯著上升，在2018-2019年度占比合計(jì)超過11%。租房逐漸成為城市青年的普遍生活狀態(tài)。

    6月25日，新華網(wǎng)聯(lián)合長(zhǎng)租平臺(tái)自如發(fā)布《中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書》，藍(lán)皮書顯示，城市租住群體年輕化，高學(xué)歷占比增多。同時(shí)，在過去三年里，租住時(shí)間在“5-8年”及“8年以上”人群占比顯著上升，且超五成95后受訪者接受“不房結(jié)婚”。

    本科畢業(yè)生占城市租住人群的60%

    《藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，2018-2019年度，20-30歲租客占城市租住群體84%，90后占比達(dá)到了75%，成為城市租住人群的主體。值得一提的是，原本出現(xiàn)在22歲左右（即大學(xué)本科畢業(yè)生的平均年齡）的租住人群分割線，提前到了20歲，當(dāng)代年輕人成為租房一族的時(shí)間越來越早。

    在學(xué)歷占比上，城市租住人群中本科畢業(yè)生的占比依舊超過六成，同時(shí)，相比于前兩年，以北上廣深地區(qū)為核心的城市租住人群中，研究生及以上的高學(xué)歷群體第一次在占比中超過?？茖W(xué)歷人群，整體租賃人群高學(xué)歷占比有所上升。

2018-2019年租住人群學(xué)歷占比

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    除了學(xué)歷，租住群體職業(yè)比率也有顯著變化：學(xué)生群體約占城市租賃市場(chǎng)的5%，每20個(gè)租房者中，就有1個(gè)是學(xué)生；互聯(lián)網(wǎng)/IT依舊是青年租住人群的主流，占總比近三成；金融證券則是除互聯(lián)網(wǎng)/IT之外，唯一占比超過10%的行業(yè)；文化傳播、教育培訓(xùn)、房產(chǎn)建筑則位列10%的第二梯隊(duì)。

    從城市分布來說，過去一年杭州、南京、成都、天津、武漢、西安等新一線城市租房人數(shù)的增長(zhǎng)速度，大于北京、上海、廣州等一線城市的增長(zhǎng)速度。新一線城市吸引了越來越多的外來人口，其中互聯(lián)網(wǎng)巨頭云集的杭州增長(zhǎng)速度最快。

2018-2019年中國(guó)城市租住人群職業(yè)占比

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

2018-2019年租住人群年齡段占比

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    租房周期延長(zhǎng)，“8年以上”人群占比上升

    相較于過去，當(dāng)代城市青年的平均租房周期延長(zhǎng)。藍(lán)皮書數(shù)據(jù)顯示，在過去三年里，租住時(shí)間在“5-8年”及“8年以上”人群占比顯著上升，在2018-2019年度占比合計(jì)超過11%。租房逐漸成為城市青年的普遍生活狀態(tài)。

    數(shù)據(jù)顯示，換房需求由以前集中在春節(jié)返京季及畢業(yè)季釋放，到現(xiàn)在相對(duì)理性分布在四個(gè)季度，市場(chǎng)供需逐步趨于平穩(wěn)。主要有四大原因：1）政策扶持；2）行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)一的溝通和管理；3）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施平衡發(fā)展，分解住房壓力；4）租賃企業(yè)穩(wěn)定價(jià)格和供給，同時(shí)推出了諸如簽約立減、邀好友租房立減等多項(xiàng)優(yōu)惠措施。

    而在“年均換房頻次”和“簽約前平均看房套數(shù)”上，城市租住人群的換房頻次從一年換1次房，變?yōu)槿険Q2次房，相比于以前，人們傾向于在一個(gè)房子里住得更久一些。與之相對(duì)應(yīng)的，是簽約前平均看房套數(shù)的增長(zhǎng)，從1.3套增長(zhǎng)到1.7套，租住人群在選房時(shí)更加精挑細(xì)選。

    對(duì)于住房品質(zhì)追求的提升，還體現(xiàn)在“換房子的主要原因”上。藍(lán)皮書顯示，相比于前兩年，在2018-2019年度，“工作變化”依舊是換房的主要原因，占比達(dá)到57%；而“改善一下住房條件，住的更舒服更寬敞”，則超越“房租變化”上升至第二位，占53%。

各年齡層是否能接受租房結(jié)婚占比

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    超五成95后受訪者接受“不房結(jié)婚”

    在關(guān)于“能否接受在租來房子中結(jié)婚”的態(tài)度調(diào)查中，95后再一次詮釋了“租一代”的心態(tài)——超過五成的95后受訪者表示能夠接受“不房結(jié)婚”。其中，在接受租房結(jié)婚的人群中，25-29歲人群（即1990-1994年出生）意愿最高，達(dá)到67.8%。

    從機(jī)構(gòu)長(zhǎng)租平臺(tái)的業(yè)主群體變化來看，90后業(yè)主占比正在逐年上升。自如研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2019年5月，自如平臺(tái)中，已有近5%的業(yè)主為90后，其中25-29歲業(yè)主約占3.6%。業(yè)主平均年齡從2017年的47.3歲，降至2019年的45.2歲。

    而從業(yè)主學(xué)歷分布上看，81%的業(yè)主都擁有大學(xué)本科及以上學(xué)歷。從職業(yè)分布上看，83%的業(yè)主都有自己的事業(yè)。

    從行業(yè)發(fā)展維度來看，在發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋租賃市場(chǎng)中，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租市場(chǎng)占比平均在30%以上。藍(lán)皮書認(rèn)為，未來我國(guó)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)房源占比也將突破20%。未來五年，長(zhǎng)租行業(yè)長(zhǎng)尾效應(yīng)將凸顯：頭部企業(yè)管理房源將突破200萬間，行業(yè)前十企業(yè)將維持在50萬間水平，約占長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)所持房源五分之一。

    藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，到2021年，各城市長(zhǎng)租公寓占比將有2-5倍的增幅，其中上海、深圳預(yù)計(jì)漲幅最高。

    我國(guó)住房制度改革先后經(jīng)歷了由低租金的實(shí)物分配到貨幣化購(gòu)買商品化、再到租購(gòu)并舉的發(fā)展過程。相對(duì)應(yīng)地，租賃市場(chǎng)也從發(fā)展不充分、不平衡的特征，正逐漸向充分、平衡的方向演變。隨著租賃市場(chǎng)的積極發(fā)展，相應(yīng)的租賃政策呈現(xiàn)出不同階段的發(fā)展特征，可以大概劃分為五個(gè)階段。

    第一階段：從建國(guó)到改革開放前（1949-1977年，約為30年）。該階段實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，基本上不存在租賃市場(chǎng)，福利化分房、公房出租是主要表現(xiàn)形式。租賃政策也體現(xiàn)在對(duì)公房進(jìn)行社會(huì)主義改造的層面上。該階段租賃政策可以總結(jié)為“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的租賃政策”。

    第二階段：從改革開放到98年房改之前（1978-1997年，約為20年）。該階段是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡的階段，住房領(lǐng)域亦如此，住房商品化開始嘗試性改革，仍以計(jì)劃性的福利分房為主，租賃市場(chǎng)扮演了比重很小的角色，租賃政策的影響力度也相對(duì)小。該階段租賃政策可以總結(jié)為“福利分房制度下的租賃政策”。

    第三階段：從98年房改到限購(gòu)政策開啟之前（1998-2009年，約為10年）。該階段處于住房市場(chǎng)化、商品化快速發(fā)展的階段，購(gòu)房成為解決居住問題的主要渠道。租賃政策主要表現(xiàn)為保障性的廉租房，而對(duì)租賃市場(chǎng)沒有太多關(guān)注。該階段租賃政策可以總結(jié)為“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的保障性租房政策”。

    第四階段：從2010年限購(gòu)開啟到2016年（2010-2016年，約為7年）。該階段正處于房?jī)r(jià)過快上漲、“房住不炒”思路形成的階段。一方面繼續(xù)大力發(fā)展廉租房和公租房等具有保障色彩的政策，另一方面逐漸重視租賃市場(chǎng)，支持性政策也越來越多，且有因地制宜等特點(diǎn)。該階段租賃政策可以總結(jié)為“房住不炒方針下的租賃政策”。

    第五階段:從2017年開始住房租賃市場(chǎng)大發(fā)展（2017-2027年，估計(jì)持續(xù)10年左右）。該階段將經(jīng)歷住房租賃市場(chǎng)的大發(fā)展。2017年可以定性為住房租賃市場(chǎng)的元年，這一年全國(guó)住房租賃政策創(chuàng)新取得了突破性的發(fā)展，尤其是租賃政策內(nèi)容涉及到很多空白領(lǐng)域，包括制定住房租賃條例、集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、推出租賃住房用地等內(nèi)容。此類政策也可以理解為房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制中的重要組成部分。2017年拉開了大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)大發(fā)展的序幕，估計(jì)將持續(xù)10年左右。該階段租賃政策可以總結(jié)為“住房租賃市場(chǎng)大發(fā)展下的租賃政策”。

    為加快破解制約居民消費(fèi)最直接、最突出、最迫切的體制機(jī)制障礙，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，近日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案(2018-2020年)》，對(duì)2018年至2020年提出了需要實(shí)施的六項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。其中，在完善促進(jìn)實(shí)物消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的政策體系方面提出，要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快出臺(tái)城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例和住房銷售管理?xiàng)l例。

    從《方案》內(nèi)容來看，關(guān)于住房租賃的表述體現(xiàn)在‘完善促進(jìn)實(shí)物消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的政策體系’中的第一項(xiàng)，并且整體方案中涉及房地產(chǎn)租賃的條款濃墨重彩，其重視程度可見一斑。業(yè)內(nèi)人士稱，樓市的下半場(chǎng)就是住房租賃市場(chǎng)的上半場(chǎng)。而在樓市租購(gòu)并舉的大背景下，未來的住房市場(chǎng)將朝著三元化方向發(fā)展，即商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房。

    2016年我國(guó)住宅租賃面積為60.21億平方米，2017年我國(guó)住宅租賃面積增長(zhǎng)至64.15億平方米，同比增長(zhǎng)6.5%。從市場(chǎng)規(guī)模來看，2016年我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.38萬億元，2017年我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模已超1.5萬億元，同比增長(zhǎng)9.3%，超GDP增幅。

2011-2017年我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    除了畢業(yè)季短期釋放租賃需求、新增房源不足等影響下，長(zhǎng)租公寓的入局也是住房租賃市場(chǎng)波動(dòng)的主要因素之一。盡管長(zhǎng)租公寓不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力，但其借助資本力量抬價(jià)收房現(xiàn)象確實(shí)存在，從而刺激業(yè)主也提高房租價(jià)格。

    總體而言，國(guó)內(nèi)部分城市房租價(jià)格快速的原因各自有所差異。有受房?jī)r(jià)上漲預(yù)期進(jìn)行補(bǔ)漲的城市，如成都與廣州；而上海與北京等地則與畢業(yè)季到來、租賃人口顯著增加，且此前市場(chǎng)供給尚未有效形成等重要因素有關(guān)。長(zhǎng)租公寓擴(kuò)大運(yùn)營(yíng)規(guī)模的影響，也是住房租賃市場(chǎng)波動(dòng)的原因。

    全國(guó)城鎮(zhèn)租房總面積=全國(guó)城鎮(zhèn)租房人口規(guī)模*人均租房面積。全國(guó)城鎮(zhèn)租房人口規(guī)模在前面已經(jīng)做了測(cè)算。而對(duì)于全國(guó)城鎮(zhèn)人均租房面積的統(tǒng)計(jì)相對(duì)少。我們基于經(jīng)驗(yàn)值做測(cè)算。當(dāng)前對(duì)于一二線重點(diǎn)城市來說，一室一廳的住房大體上在30-40平方米的水平，基本上是合租（2人及以上）的形式，如此計(jì)算人均租房面積約在18平方米的水平。而對(duì)于一些三四線城市來說，租房面積會(huì)稍微大一點(diǎn)，基本上人均22平方米的水平是合乎實(shí)際的?？傮w來看，當(dāng)前全國(guó)城鎮(zhèn)人均租房面積約為20平方米。

    人均租房面積將呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢(shì)，其邏輯和人均購(gòu)房面積的走勢(shì)類似。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1978年至2016年，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積由6.7平方米增長(zhǎng)到36.6平方米。如此計(jì)算，年均增長(zhǎng)約0.8平方米，年均增長(zhǎng)率為4.7%。從居住面積的改善角度看，租房市場(chǎng)和購(gòu)房市場(chǎng)具有一定的相似性，我們假定租房市場(chǎng)居住面積每年遞增的規(guī)模也和購(gòu)房市場(chǎng)類似，即每年遞增0.8平方米。

    基于全國(guó)城鎮(zhèn)人均租房面積的測(cè)算數(shù)據(jù)，我們給出了2017-2027年全國(guó)租房面積總規(guī)模的測(cè)算數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，到2027年全國(guó)城鎮(zhèn)租房面積將達(dá)到53.7億平方米，相比2017年的水平有較為明顯的增長(zhǎng)，即增長(zhǎng)了59%。這得益于兩個(gè)因素的變動(dòng)：有租房需求的人口規(guī)模增長(zhǎng)、人均租房面積的不斷提高。

2017-2027年全國(guó)城鎮(zhèn)租房面積測(cè)算

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    在需求層面，目前我國(guó)租房人群中的主力流動(dòng)人口規(guī)模大且總量穩(wěn)定，且高校畢業(yè)生數(shù)量在持續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)，由于房?jī)r(jià)高企、戶籍限制、戶型需求、政策維護(hù)承租人利益等方面原因，人們的租房意愿將上升，即租房比例將上升。而需求端存量規(guī)模已達(dá)1.3萬億元，增量亦是可期；在供給層面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策頻出，租賃住房用地低價(jià)出讓、租賃住房資產(chǎn)支持證券發(fā)行，房企、酒店、房屋經(jīng)紀(jì)公司、創(chuàng)業(yè)公司紛紛入局。筆者預(yù)計(jì)，開發(fā)商將從“開發(fā)-出售”的經(jīng)營(yíng)模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;開發(fā)-部分持有”的經(jīng)營(yíng)模式。而其他類別的運(yùn)營(yíng)商也將充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，逐漸形成可盈利的經(jīng)營(yíng)模式。同時(shí)，在與國(guó)際成熟住房市場(chǎng)的比較中發(fā)現(xiàn)，我國(guó)租房市場(chǎng)有著極大的發(fā)展空間，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?nbsp;