海景房跌成白菜價，每平米僅1800元？一套房僅值北京2平米[圖]

    山東威海乳山市銀灘，位于乳山市東部11公里左右的白沙灘鎮(zhèn)，屬于國家4A級景區(qū)。自動向西有著20多公里的海岸線資源，銀白色的細沙柔軟舒適，尤其在銀灘中心位置大拇指廣場一帶，沙灘細膩，海床坡度平緩，由海岸向里進深100多米，水深才到成年人胸口位置。

    2007年至2010年，乳山房地產(chǎn)竣工總面積高達562.34萬平方米。顯然，市場一時間難以消化如此多的房源。在一路高歌猛進之后，銀灘出現(xiàn)了房源去化難題。
2011年之后，《乳山市年鑒》已經(jīng)不再透露年度房地產(chǎn)銷售面積和金額情況，竣工面積也日漸萎縮，乳山市政府在當年還叫停了普通海景房的規(guī)劃審批和開發(fā)建設。

    2013年，乳山市房地產(chǎn)竣工面積僅88.52萬平方米，不及2010年高峰時期的一半。

    2014年，乳山官方對房地產(chǎn)市場的描述為“市場形勢不景氣”。

    2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長4.97%。從房屋建設用途看，住宅投資增長9.0%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的89.49%；商業(yè)營業(yè)用房投資同比下降42.85 %，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的5.14%。

2015年~2018年乳山市房地產(chǎn)開發(fā)投資額

資料來源：乳山市統(tǒng)計公報

    二手房最低1465元/平米，高端小區(qū)8300元

    山東乳山二手房價跌回10年前，海景房每平米僅1800元。事實上，這還不是最低的。AI財經(jīng)社在二手房網(wǎng)站檢索發(fā)現(xiàn)，一間3室2廳1廚1衛(wèi)的海景房，南北朝向，99平米，總價14.5萬，每平米單價為1465元。

    目前北京市朝陽區(qū)二手房的價格為70503/平方米，由此計算，乳山的一套海景房僅能在北京朝陽買到2平米，而在東城、西城和海淀則剛剛超過1平米。

    與低價二手房形成對比的是，新房價格一路走高。一位在山東從事房產(chǎn)工作的人士向AI財經(jīng)社表示，目前乳山新房以高層為主，均價在每平米6800元左右。銷售量叫高、品質(zhì)高端的項目是巴黎世家，均價在8300元左右。

2012年~2017年我國商品房銷售均價走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局 智研咨詢整理

    乳山市的海景房多集中在銀灘旅游度假區(qū)。該度假區(qū)于1992年7月興建，1994年7月被山東省政府批準為省級旅游度假區(qū)，規(guī)劃面積為8.5平方公里。
一百平不到15萬，海邊小城房價跌成白菜價，一套房僅值北京2平米

    新房的投資熱度只升不降。2016年底、2017年初，來自北京、天津的投資客來到乳山，面朝大海的海景房吸引了他們的目光和荷包。當時，乳山政府正致力于重點打造南部新城，而銀灘度假區(qū)正是重點之重，成為了南部新城的發(fā)展重點。

    在打造出一張海景房的名片前，乳山只是一座臨海漁村，人們靠打漁為生。和海南、溫州一樣，在短短數(shù)年里，房產(chǎn)帶動了這個四線小城一夜暴富，吵房團、看房客蜂擁而至。

    2006年，乳山出現(xiàn)了第一波炒房客?！度樯绞心觇b》中這樣描述當時投資客涌入的情景，“2006年銀灘旅游度假區(qū)的房地產(chǎn)市場開發(fā)銷售良好，北京、天津、青島等大中城市市民紛紛進區(qū)購房投資置業(yè)，房地產(chǎn)市場開發(fā)量及房價持續(xù)上升。”

    受投資鼓舞的政府也加大了房產(chǎn)建設力度。從2000年到2005年，乳山房地產(chǎn)投資總額從8800萬元猛增至7.53億元。在銀灘20多公里的海岸線上，立起了200多個海景房項目。

    2007年至2010年，是乳山房地產(chǎn)業(yè)騰飛的三年。2007年，乳山全年投資35億于房產(chǎn)開放上，比上年增長116.05%，銷售面積119.25萬平方米。房產(chǎn)投資未降速，2010年又完成投資33.1億元，銷售面積達128萬平方米。

    近來，全國各地房價略有下跌。以青島為例，2018年8月至今，新房均價從20000元/平米出頭，下跌到2019年4月最低點16000元出頭，此后略有回升。但這并未影響乳山的房價，一路飆升。

    新房市場投資熱度不降，相比二手房，投資客更青睞新房。這才導致了二手房有價無市，交易量不活躍。

    炒房客涌入，開發(fā)商擺攤賣房

    在第二輪外地投資客進入乳山房產(chǎn)市場之前，乳山房產(chǎn)經(jīng)歷了一個調(diào)整期。

    低迷是從2010年開始的，銀灘海景房在資本炒作下，開發(fā)過度，市場難以消化大量堆積的海景房。政府在房產(chǎn)上的投資銳減，首先體現(xiàn)在審批規(guī)劃上。2011年，市政府叫停了普通海景房的規(guī)劃審批和開發(fā)建設。

    2013年，乳山市房地產(chǎn)竣工面積僅88.52萬平方米，不及高峰時期的一半。當時，房產(chǎn)開發(fā)商多是本地品牌，自建房為主，品質(zhì)較差。市場上開始出現(xiàn)爛尾樓。

    一百平不到15萬，海邊小城房價跌成白菜價，一套房僅值北京2平米

    同年，當?shù)剡€發(fā)生了一場房產(chǎn)商地震。2013年10月12日，乳山光谷新力房地產(chǎn)有限公司、哈爾濱陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司老板丁文華因涉嫌犯抽逃出資罪被刑事拘留，同年11月21日被逮捕。而其公司開發(fā)的銀龍灣、海晶城兩處地盤，因為老板入獄，而變成了“爛攤子”，也無法向業(yè)主及時交房。光谷新力和哈爾濱陽光進入破產(chǎn)清算程序。

    丁老板的鋃鐺入獄，掀開了乳山房產(chǎn)躍進式發(fā)展的一角。

    政府開始接手盤活爛尾樓，注入二次資金，進行調(diào)整規(guī)劃。“龍悅銀灘海景花苑”變身成了“旅居·國際城”，翻新后的爛尾樓盤又重新進入市場銷售。根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者報道，“旅居·國際城”仍然是叢生的雜草和半成品的別墅。

    造城運動留下“鬼城”

    數(shù)十年間，刷刷的新城在威海乳山，冒頭生長。

    來這里的散客不多，中介接待更多的是成團成團而來的外地看房客。買房也不是為了居住，只有頤養(yǎng)天年的老人，或是為了夏季消暑，這里的房子才有居住價值。更多是為了投資價值。

    新房和二手房，在乳山?jīng)]有區(qū)別。把乳山市形容成一座“鬼城”，也不夸張。

    “空蕩蕩的幾百套房子沒人住，晚上七八點沒什么燈火了”，一位曾在大城市拼搏的打工者，到乳山買了一套海景房，入住后才發(fā)現(xiàn)自己進了“鬼城”，小區(qū)里不見人影，到處寫著出售，大馬路上也沒有人。

    一百平不到15萬，海邊小城房價跌成白菜價，一套房僅值北京2平米

    這是“造城運動”留給一個城市的遺產(chǎn)。然后，沉迷于此的不僅乳山一城。

    2014年，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組發(fā)布的報告稱，在他們調(diào)研的144個地級城市中，有133個地級城市提出要建設新城新區(qū)，占92.4%；而在檢索的161個縣級城市中，提出新城新區(qū)建設的有67個，占41.6%。

    二連浩特、欽州、嘉峪關、威海、承德、煙臺、三亞、鄂爾多斯、咸寧、拉薩等城市上了“鬼城”的黑名單。這些城市的新城新區(qū)規(guī)劃面積和人口普遍遠超現(xiàn)實，新增部分甚至為現(xiàn)有的兩倍以上。

    速度決定了新城建設的成敗。“一年成名、三年成型、五年成城”，造城運動也好比流水化作業(yè)，批量生產(chǎn)。

    鄂爾多斯一直有“鬼城”之稱。2010年是鄂爾多斯房價的頂點，人口只有200萬的城市，豪華小區(qū)的房價已經(jīng)漲到了2萬一平米，連北京也無法與之叫板。

    那時，鄂爾多斯的房價已經(jīng)到頂，意味著已經(jīng)透支了未來紅利的價格。如今，鄂爾多斯的房均價已經(jīng)跌到9000元/平米左右，縮水超過一倍多。

    天津濱海新區(qū)、鄭州鄭東新區(qū)、云南呈貢縣城都曾經(jīng)歷去泡沫化的過程。這些都曾是造城運動留下的“新鬼城”，濱海新區(qū)的響螺灣商務區(qū)和于家堡商務區(qū)，曾出現(xiàn)了大量爛尾樓，被稱為“亞洲新鬼城”。

    近十年，政府重新注意到造城運動遺留的問題，開始整治爛尾樓。2017年，天津政府將濱海新區(qū)投資從萬億縮減到6654億，之后開放落戶政策，重新復蘇城市活力。昆明政府在呈貢新區(qū)重新布局“小街區(qū)，密路網(wǎng)”，擺脫“鬼城”。

    城市的進程有快有緩。對于今天的乳山而言，還在高歌猛進中，未來如何擺脫“鬼城”的帽子，還將走很長的路。