2019年以來，房地產投資還穩(wěn)定在約10%的增速[圖]

    曾經有一套房在我面前，我沒有珍惜，在失去之后，才痛悔莫及。這是個被反復提及的段子，從1998年到2017年，持續(xù)20年，這種機會始終存在，因此能夠將拒絕買房的錯誤堅持這么多年，恐怕已經不單純是智商問題。

    眾人皆知美之為美，斯惡矣。世易時移，現(xiàn)在我們可能面臨另外一種智商測試了。

    在過去20年的大多數(shù)時期，我都是中國樓市的看多者，人口遷徙和城市化也往往使得樓市成為不勞而獲的暴富之地。但這種局勢在劇變，尤其是2016年初至今的樓市令人印象深刻?；ㄈヒ?，天上人間。種種跡象顯示，再用“時可失，機再來”形容中國樓市可能已不妥，也許樓市已走到了夢醒時分。

    跡象之一，仍是日本的鏡鑒

    安倍執(zhí)政以來，日本經濟表現(xiàn)良好，股市樓市都有所回暖，但絕少有人會想象日本股市、樓市能收復25-30年前的失地。那些高點似乎永遠也回不去了。

    中國同樣有資產價格調整的問題。面對A股，下一個5000點、6000點何時降臨？大多數(shù)人可能心下惴惴，難有答案。一個高度樂觀、高增長、高發(fā)鈔和高盈利的強勁周期已經遠去。樓市也不會是例外，盡管中國作為中等收入國家，其城市化進程和都市圈建設仍將延續(xù)，但將樓市作為暴富籌碼的時代幾乎結束了。

    我相信很快我們會重新審視日本，并擺脫日本在過去30年是失敗者的陳見。中國目前最發(fā)達的江浙粵三省面積和日本差不多，但人口是日本的兩倍，GDP則不足日本的一半。中國獲諾獎人數(shù)則不足日本的零頭。歷史上日本經歷的老齡化以及樓市泡沫值得中國認真反思。

    跡象之二，是居民收入增長的放緩

    許多人熱衷討論房價收入比，一個較為實用的房價收入比公式是：

    房價收入比=中位數(shù)房價/（動態(tài)收入*儲蓄率+代際財富轉移）

    這個公式的意思是，能不能買得起房，取決于父母對你的購房資助，你現(xiàn)在掙錢多少和未來掙錢上升速率，以及你能省下多少錢這三大因素。

    其中最有潛力可挖掘的就是你掙錢越來越快、越來越多。一個人在其25年職業(yè)生涯中，如果年薪分別以0%、5%、9%的速率增長，那么25年累計掙的錢，是當下年薪的25倍、52倍和94倍。

    這有什么含義？這意味著，即便房價沒變，但如果你的收入增速從年均9%降至5%，那么房價就相對地漲價1倍；如果收入不增，那么房價相對地就上漲了4倍。

    日本是個很好的例子，在1994年之后，日本經濟增長和收入增長的放緩，使得房價大跌，租金收益率持續(xù)上升，但日本年輕人仍然買不起房也不愿買房。

    看看中國當下約50倍的租售比，以及國際學校昂貴的價格，就不難理解為什么一線城市年輕人舍學區(qū)房而直接讓孩子海外留學。如果你看不見中國經濟增長和個人收入增長的提速，那么大致就決定了，你可憐的、可預見的收入，使房價看起來更高不可攀。
跡象之三，是京滬深榜樣力量不再

    盡管許多人居住在三四五線城市，但仍對京滬深的房價津津樂道，并以此確定了對本地房價只漲不跌的堅定信仰。這就是榜樣的力量。

    但看起來榜樣在崩塌，京滬深的新房巔峰多出現(xiàn)在約2016年底2017年初，此后新房市場明顯萎縮。

    一線城市，甚至包括廈門、南京，目前連二手房的交易巔峰也已過去。京滬二手房交易價格在過去兩年有約10%-20%的跌幅。不僅如此，房屋租金價格漲幅也在趨緩，今年大學生畢業(yè)季，京滬都未出現(xiàn)租金跳漲的情況。我們應當看到，一線城市高房價高成交的花繁錦簇，已是流水落花春去了。一線城市甚至連商辦樓宇的空置率也在悄悄上升。

    這種情況在日本已上演過，日本房價見頂之后的20多年，即2016年日本人口才出現(xiàn)負增長，而中國人口峰值出現(xiàn)在約2040年。目前東京都市圈的周邊房價都在下跌之中。

    在中國也需要分清楚城市群和都市圈，長三角是上海為核心，蘇杭為接續(xù)，寧波南通蘇州嘉興為基礎，輔之以龐大的百強縣，群體的、有機互動、互為補充的城市群。珠三角也類似。但京津則屬于典型的雙城記。我們不得不考慮，你是繼續(xù)相信以極限通勤居住在都市圈邊緣？看得見繁華但享用不到繁華，還是退而優(yōu)居二三線核心區(qū)？京滬深榜樣的坍塌，甚至還未曾被廣泛意識到，房價信仰的根基在動搖，大都市邊緣蟻族將快速退潮。

    跡象之四，大多數(shù)人都更節(jié)儉了

    目前中國居民的債務負擔率超過50%的國際警戒線，比10年前的約20%有了明顯飆升，同時居民債務相當于可支配收入的77%，這顯示出居民部門加杠桿趨勢明顯。存錢見漲不多，欠錢大漲不少，這對樓市意味著什么？

    分因素去靠：

    因素之一是經濟增長乏善可陳，經濟泡沫此起彼伏，這種搭配不尋常。2015年和2018年的股災、互金泡沫、新能源泡沫等每個泡沫都逾萬億，使居民財富有所縮水；

    因素之二是居民部門似乎在減稅降費的陽光之外，在可預見的未來，12萬元以上年收入的個稅綜合納稅，以及欲說還休的房地產稅都在不遠處等待著中國家庭。如果考慮到中國居民巨大的貧富差異，那么大多數(shù)人的投資和消費行為將日益謹慎和節(jié)儉，幾乎不存在買一套房，躺著掙錢的可能性了。

    投資易損、掙錢易稅，債務易增，將導致國人暴發(fā)戶行為只是曇花一現(xiàn)，買買買模式已經終結。許多人曾說，在中國囤房和儲蓄具有可替代性，殘酷的現(xiàn)實是，儲蓄在減少，債務在增加，囤房也逐漸只是個念想。
跡象之五，涉房政策不為所動

    2017年3月以來，史上最嚴厲的“五限”政策出臺并延續(xù)至今，政策定力堅持了兩年多且不為所動。政策約束將使得處于歷史中長期頂部的樓市更快地向下調整。

    2019年以來，盡管房地產投資還穩(wěn)定在約10%的增速，但上半年東部樓市銷售量為負增長，中部為零增長，西部稍有增長。樓市強弩之末的特征明顯。隨著房地產融資政策和環(huán)境的進一步收緊，樓市下半年由平庸轉為疲弱是大概率。

    這種政策氛圍并不令人意外，如果你是五零后官員，那么1998年房改前后大約是縣處級，至今有可能享受了多次福利分房，因此60歲以上的老年群體對商品房的感性認識并不多，房價信仰也不強烈，但對實業(yè)實體的興趣濃厚。其群體性地對涉房政策持續(xù)偏緊也在情理之中。迄今為止，還看不見樓市調控有任何松動跡象。

    關于中國樓市，這個音符已經奏響并逐漸消散了，這朵浪花已卷起并已破碎了。你還在留戀什么？你所留戀的都將成為過去。

    如果人們對樓市所處的歷史階段逐漸有了理解和認同，那么，作為低流動性、低收益和高風險資產的不動產，要在兜售潮逐漸出現(xiàn)之后，全身而退的難度也很大。同樣地，中國地產界不會再有也不會再需要任何大炮式神話了，因為房價永遠上漲的預期已經動搖，任志強先生更多地將作為舊體陋習直言不諱的抨擊者的角色，而被人提起和懷念。

    我們應當在燈火闌珊處，應斷舍離，樓市也已到夢醒時分。

    目前行業(yè)庫存處于低位，至2019年3月末商品房待售面積為5.2億平方米，同比下降10%；而去化率上，在行業(yè)快周轉策略的推動下，自2018年下半年至今多數(shù)熱點城市維持在12個月以下的低位，滿足國家適當加快住宅用地供應的標準。棚改貨幣化的逐步退出下，非都市圈腹地的三四線城市市場整體呈走弱勢態(tài)。而聚集在極大城市群腹地的一二三線城市房市則初步呈現(xiàn)了見底回暖的態(tài)勢。綜上所述，目前房市在去年經歷了一段時間的疲軟后已基本得到修復，供需結構在密集調控下得到改善，疊加嚴格實行“預期管理”的調控思路以及“松緊適中，一城一策”的施政方向下，城鎮(zhèn)落戶放寬、剛需購房利好、落實人房聯(lián)動機制等因素的綜合作用，我們預計待2019年下半年房市銷量得到進一步修復后市場增長將進入一段較長時間的橫盤穩(wěn)定區(qū)間。

    2018年房地產銷量回升帶動銷售額同步上漲，龍頭房企的頭部效應最為明顯。其中龍頭房企在一線城市的銷售額占比與2017年持平，二三線城市的銷售額增長是總銷售額增長的主要貢獻來源。大型房企和區(qū)域型房企的一二三線城市銷售額均較2017年有顯著提高，大型房企二線和三線城市銷售額占比不斷提升；區(qū)域型房企主要依靠二線城市和一線城市的銷售作為拉動。

不同類型房企近三年銷售額（億元）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理