賣物業(yè)、賣車位，轉型后已經(jīng)賣掉近300億元的潘石屹，SOHO中國今年還能拿地嗎？[圖]

2019-11-01 01:52

10月30日中午，SOHO中國（00410，HK）股價大幅波動，盤中漲幅一度高至27.07%，收漲亦達17.9%。

出現(xiàn)這一波動的緣由，是有外媒報道稱SOHO中國正考慮以80億美元（約627億港元）出售中國的辦公大樓?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者向SOHO中國方面求證，其給出的回復是“無可奉告”。

但一個重要的數(shù)據(jù)信息是，據(jù)半年報，SOHO中國的非流動資產(chǎn)總和是636.6億港元，這與外媒報道的出售權益總價幾乎持平。

轉型至今已賣掉近300億

潘石屹“賣賣賣”已經(jīng)不是新鮮事，但這半年的頻率似乎有點高，涉及物業(yè)、辦公、停車位等多個業(yè)態(tài)。

就在10月22日，有消息稱SOHO3Q的11個位于北京和上海的項目已被打包賣給筑夢之星，目前已經(jīng)開始進入合同審批流程。據(jù)多家媒體報道，筑夢之星內(nèi)部員工表示確有此事，而SOHO中國方面則表示暫不回復。

SOHO3Q曾經(jīng)是被潘石屹寄予厚望的新業(yè)務，他曾經(jīng)的愿景則是“做國內(nèi)最大的辦公樓綜合服務商”。2018年6月的一場城市拓展發(fā)布會上，潘石屹信誓旦旦稱，SOHO3Q將于2019年分拆上市。但如今SOHO中國的共享辦公業(yè)務，卻成了傳聞中的待售資產(chǎn)，上市也再未被提及。

在早些時候的9月30日，SOHO中國宣布以7.61億元出售位于北京的9個商業(yè)項目共計2583個地下停車位組成的資產(chǎn)包。《每日經(jīng)濟新聞》記者留意到，目前這2583個停車位的賬面凈值約5.08億元，成交對價是7.61億元，平均每個車位的成交價格近30萬元，而成交溢價率達到了一半。

值得關注的是，2017年和2018年，這些停車位的租金收入分別是1700萬元和2000萬元。而出售車位后，SOHO中國將錄得毛利潤約2.53億元，相當于其2018年度營業(yè)收入的14.7%，占其2018年度經(jīng)營利潤（不含投資物業(yè)的評估增值）的10.8%。

另據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，6月28日，SOHO中國宣布銷售北京、上海的13個辦公物業(yè)項目，貨值達78億元。記者了解到，SOHO中國的首批交易標的是北京望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO三大地標建筑，以及上海SOHO東海廣場、SOHO中山廣場部分物業(yè)，交易方式為資產(chǎn)交易和股權交易兩種。

對于銷售原因，潘石屹當時在發(fā)布會現(xiàn)場表示，“持有量太大了”“沒有任何資金原因”。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，自2012年宣布轉型以來，SOHO中國在過去幾年中均有不同程度的大宗交易動作，金額較大的包括84.93億元將外灘“地王”股權轉讓給復星，52.3億元出售上海SOHO海倫廣場和靜安廣場，50.08億元出售凌空SOHO等，金額合計近300億元。

國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，潘石屹在這個時候退出辦公樓市場，其實是個明智的抉擇。經(jīng)過這些年的發(fā)展，SOHO中國有點像辦公樓房托，出售股票是比較高效的方式，能一次轉賣給一些有意收購的例如國企等機構。

真的有錢了？

今年6月那場發(fā)布會，潘石屹曾向外界傳遞了這樣一個信息——有錢了，SOHO中國又要開始拿地了。彼時，他向一眾媒體表示：“下一步可能考慮拿地，還是集中在大城市，一線城市，還有一線城市最繁華的地段。我做這個房地產(chǎn)就認證一條，地段是最重要的。如果沒有好的地，就把178億元銀行貸款還一還。還一點好，對公司來說壓力小一點。”

理想很豐滿，現(xiàn)實卻似乎有些殘酷。

2018年，SOHO中國的營業(yè)額是17.21億元，同比減少12.32%；其中租金收入約17.35億元，上漲約4%。歸屬于上市公司股東的凈利潤19.24億元，同比下降59.33%，跌幅近6成。

今年上半年，SOHO中國的營業(yè)額約8.89億元，2018年同期約7.95億元（剔除已售凌空SOHO租金收入影響），同比上升約11.8%；凈利潤僅5.65億元，同比下滑高達48.36%，幾近腰斬。

曾經(jīng)的百億房企，如今營收還不到20億元，甚至不及某些房企的單個項目。

據(jù)Wind，SOHO中國轉型前曾在2012年拿下了近106億元凈利潤，但此后便開始走下坡路?？偁I收則更是走出了一條下降曲線。2013~2018年，SOHO中國的總營收分別是149.24億元、63.60億元、14.04億元、19.62億元、22.82億元、20.89億元，其中2015年的同比降幅達到了77.93%，近8成。

不知道4個月前還在信心滿滿地重溫“我當年也是做房地產(chǎn)開發(fā)的”的潘石屹，能不能在這一波“賣賣賣”中重新尋回發(fā)展軌道。

2019年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”的門檻值為114.1億元，較去年同期的58.4億元增長95.39%，這也是所有階梯門檻值里增長最快的。緊隨其后的是TOP50門檻，為322.2億元，同比增長37.16%。可以看到，所有階梯門檻值中，增長較為緩和的是TOP3、TOP5以及TOP20，分別為-2.84%、12.38%和9.62%。

觀點指數(shù)TOP100房企業(yè)2016年至2019年1-6月門檻值變化情況