溢價(jià)收購(gòu)?fù)踅×謼壍舻牡仄?姚振華編織寶能地產(chǎn)帝國(guó)夢(mèng)[圖]

    盡管寶萬(wàn)之爭(zhēng)已然結(jié)束，但外界依然對(duì)姚振華這位神秘的資本大鱷十分關(guān)注。

    大筆減持萬(wàn)科，收獲巨額收益而后黯然離場(chǎng)，大手筆布局新能源汽車(chē)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)輾轉(zhuǎn)騰挪，寶能系每一筆投資都能牽動(dòng)資本的神經(jīng)。

    意欲撕掉“野蠻人”標(biāo)簽，寶能系在近兩三年“脫虛向?qū)?rdquo;，讓外界感受到寶能做實(shí)業(yè)的堅(jiān)定決心。但干實(shí)業(yè)不同于資本投資，這些產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)難以賺到大錢(qián)，因此南寧百貨的舉牌事件，又讓外界意識(shí)到寶能對(duì)于資本運(yùn)作的戀戀不舍。

    作為寶能系的底層資產(chǎn)，地產(chǎn)板塊和保險(xiǎn)業(yè)務(wù)成為奠定姚振華寶能帝國(guó)的雙基石。拿下香港上市公司寶新置地（00299.HK）、寶新金融（01282.HK），圍繞地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行大筆投資……

    在90年代就開(kāi)始著手大展拳腳的領(lǐng)域，姚振華仍然做著寶能的地產(chǎn)帝國(guó)夢(mèng)。

    資本騰挪

    早在十多年前，姚振華就曾喊出寶能地產(chǎn)IPO的目標(biāo)。

    通過(guò)資料梳理，寶能城市發(fā)展建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“寶能城發(fā)”）、寶能地產(chǎn)股份有限公司、寶新金融集團(tuán)有限公司、寶新置地集團(tuán)有限公司，集團(tuán)旗下四大地產(chǎn)平臺(tái)撐起了姚振華“寶能系”的隱形地產(chǎn)帝國(guó)。

    早在十多年前，姚振華就曾喊出寶能地產(chǎn)IPO的目標(biāo)。如今面對(duì)最晚2022年上市的承諾和市值最高達(dá)7000億元、凈利超400億元、規(guī)模做到行業(yè)前八的目標(biāo)，寶能地產(chǎn)開(kāi)始加速前行。

    港股市場(chǎng)成為姚氏家族進(jìn)行地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)場(chǎng)。經(jīng)過(guò)三年多的運(yùn)作，更名后的寶新置地（00299.HK）和寶新金融（01282.HK）成為寶能地產(chǎn)板塊的資本平臺(tái)，由姚振華的弟弟，寶能二掌門(mén)姚建輝坐鎮(zhèn)。

    根據(jù)最新的財(cái)報(bào)顯示，寶新置地2019年度營(yíng)業(yè)額為97.68億港元，同比增長(zhǎng)421.2%;毛利為17.45億港元，同比增長(zhǎng)1325.3%；歸母凈利潤(rùn)為3.86億港元，同比增長(zhǎng)274.1%。

    公告顯示，2019年公司物業(yè)銷(xiāo)售額增加312.2%，占總營(yíng)業(yè)額44.8%，但主要緣于去年年底收購(gòu)了寶能恒創(chuàng)，南寧項(xiàng)目集團(tuán)、汕頭潮陽(yáng)項(xiàng)目以及長(zhǎng)沙項(xiàng)目的銷(xiāo)售增加所致。

    可以看出，寶能正在以“螞蟻搬家”的方法，將地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至寶新置地旗下，為整體上市做準(zhǔn)備。

    財(cái)報(bào)顯示，截至2019年底，寶新置地項(xiàng)目部署覆蓋深圳、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、渭南、長(zhǎng)沙、汕頭、云浮、南寧8個(gè)城市，正在進(jìn)行中的有11個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目包括寫(xiě)字樓、商業(yè)住宅、酒店、商務(wù)公寓、別墅等，總建筑面積約460萬(wàn)平米，總投資約370億元。

    收購(gòu)是寶新置地獲取項(xiàng)目的重要手段，翻閱財(cái)報(bào)可以看到，2019年公司先后以6000萬(wàn)港元收購(gòu)凱升國(guó)際，獲得沈陽(yáng)3.8萬(wàn)平方米的商業(yè)用地；收購(gòu)南寧項(xiàng)目公司100%股權(quán)，獲得南寧環(huán)球金融中心、南寧五象湖一號(hào)兩處地產(chǎn)項(xiàng)目。南寧項(xiàng)目共85萬(wàn)平方米，是寶能深耕華南區(qū)域的標(biāo)桿。

    據(jù)報(bào)道，“寶能系”地產(chǎn)板塊計(jì)劃引入300億元戰(zhàn)略投資，而作為條件“寶能系”承諾最晚將于2019年底向?qū)徖頇C(jī)構(gòu)遞交上市材料，并于2020年-2022年完成地產(chǎn)板塊上市，如果在2022年前還未完成上市，投資者可獲得每年12%的投資收益。而最終的上市地點(diǎn)是A股還是港股，將要視情況決定，目前來(lái)看港股最有可能。

    雖然寶能深耕地產(chǎn)三十多年，但其規(guī)模長(zhǎng)期徘徊在中下游。2018年其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)僅為66.6億元，位列179名；2019年銷(xiāo)售額上升為84.9億元，但也僅位列克而瑞銷(xiāo)售榜第173名。

    這與姚振華心中的2020夢(mèng)想差距太遠(yuǎn)。不過(guò)，擁有豐厚資本加持的寶能，早就開(kāi)始了跑馬圈地。

    暗度陳倉(cāng)

    二掌門(mén)姚建輝親自坐鎮(zhèn)，四駕馬車(chē)同時(shí)驅(qū)動(dòng)。

    一手資本，一手拿地。

    寶能在狙擊萬(wàn)科一役中賺了300多億，而這些資本又投入到了各種產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，以及用來(lái)增持房地產(chǎn)相關(guān)公司股權(quán)。

    據(jù)《英才》雜志不完全統(tǒng)計(jì)，寶能累計(jì)規(guī)劃汽車(chē)產(chǎn)能320萬(wàn)輛、投資超2000億元、拿地14253畝。同期獲取的文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目也超過(guò)了萬(wàn)畝規(guī)模。

    2017年以來(lái)，姚振華親自前往全國(guó)各個(gè)城市進(jìn)行考察，并簽訂了一系列的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資計(jì)劃，包括廣西玉林的生態(tài)知識(shí)城、武漢的科技孵化園、昆明的旅游度假小鎮(zhèn)、貴州的綜合產(chǎn)業(yè)新城等。

    剛剛過(guò)去的2019年，寶能大手筆拿地，貴陽(yáng)、騰沖兩地的旅游、康養(yǎng)項(xiàng)目正式簽訂，貴陽(yáng)寶能?chē)?guó)際文化健康城一期建設(shè)用地1090畝，總投資260億元；云南的高端康養(yǎng)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目寶能•彩云之上的投資更是超400億元，據(jù)稱進(jìn)該項(xiàng)目就拿地千畝。

    3月底，寶能旗下前海人壽以底價(jià)15.47億元拿下廣州黃埔區(qū)YH-A3-8地塊。而這一地塊此前為萬(wàn)達(dá)所有，寶能拿下的價(jià)格比2019年5月萬(wàn)達(dá)摘得的底價(jià)13.43億元要高出2億元。

    在商業(yè)地產(chǎn)上，寶能也同樣野心勃勃，曾計(jì)劃五年內(nèi)投資1200億元，至2018年開(kāi)發(fā)建設(shè)40座創(chuàng)新型購(gòu)物中心。

    另一方面，新能源汽車(chē)成為寶能大力布局的重點(diǎn)。至今，寶能已將觀致汽車(chē)、PSA收入囊中。并在廣州、昆山、昆明、貴陽(yáng)等多地號(hào)稱總投資達(dá)到2000億元，總產(chǎn)能超過(guò)300萬(wàn)輛。

    如此巨大的產(chǎn)能規(guī)劃被汽車(chē)業(yè)內(nèi)人士普遍質(zhì)疑，許多媒體認(rèn)為寶能掛著“造車(chē)”的羊頭，其實(shí)打著“拿地”的主意。

    在入股觀致不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，寶能集團(tuán)就先后在廣州、杭州、昆明三地布局了造車(chē)基地，占地面積分別為423畝、3000畝、6300畝。

    收購(gòu)的長(zhǎng)安PSA也擁有整車(chē)、研發(fā)、物流三塊土地，位于深圳，且均為工業(yè)用地，總共約137萬(wàn)平方米。

    為迅速增厚寶能地產(chǎn)實(shí)力，姚振華在2018年底，親自邀請(qǐng)前保利干將余英加盟。但近一年時(shí)間，余英便離職，并加入了融創(chuàng)華南公司。傳言姚振華和余英在經(jīng)營(yíng)風(fēng)格上存在分歧。

    也正是隨著余英的離任，“寶能系”地產(chǎn)運(yùn)作進(jìn)入新的一頁(yè)。二掌門(mén)姚建輝親自坐鎮(zhèn)，四駕馬車(chē)同時(shí)驅(qū)動(dòng)。

    硝煙散去，但江湖中仍舊有他的傳說(shuō)。如今，隱身幕后的姚振華正編織著他的地產(chǎn)帝國(guó)夢(mèng)。