93年包租婆擁有400棟樓，小姐姐自述：不是每一棟都賺錢[圖]

    近日，一則“93年包租婆擁有400棟樓”的短視頻，沖上了微博熱搜。視頻里顯示，一位27歲的廣州女子號(hào)稱擁有 “400棟”房產(chǎn)。

    由于真實(shí)性受到網(wǎng)友質(zhì)疑，5月4日下午，視頻中的主角“包租婆D姐”，通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行回應(yīng)表示，“400棟樓”其實(shí)大部分是通過承租再轉(zhuǎn)租的方式在經(jīng)營(yíng)。

        即使如此，不足30歲就擁有400棟租賃物業(yè)的二房東身份也同樣令人嘖嘖稱奇。那么，這些物業(yè)到底是怎么來的？南都記者試圖通過社交平臺(tái)與其取得聯(lián)系，但至截稿時(shí)，仍未有消息。不過在5月4日夜間，直播到半夜12點(diǎn)的“包租婆D姐”講述了自己的創(chuàng)業(yè)故事。

    大學(xué)時(shí)期創(chuàng)業(yè)，做民宿起家

    據(jù)“包租婆D姐”自述，她在廣州上大學(xué)期間，就通過做兼職的方式來賺取生活費(fèi)，高峰期曾同時(shí)打6份工。直到借用親戚家的場(chǎng)地開辦了補(bǔ)習(xí)機(jī)構(gòu)，才賺到了一筆可觀的收入。拿著這筆錢，她開始出國(guó)旅游，并注意到“民宿”的投資價(jià)值。

    回國(guó)后，還在上大學(xué)的她，開始做民宿生意 ，租下三房一廳，其中一間自己住，另兩個(gè)改造成民宿出租。據(jù)她介紹，當(dāng)時(shí)整個(gè)費(fèi)用才4萬元。這一套經(jīng)營(yíng)起來后，引得不少同學(xué)和老師投資，于是她又盤下了第二套，第三套……

    在經(jīng)營(yíng)民宿的過程中她發(fā)現(xiàn)，很多城中村的房子與正規(guī)的酒店不同，由于非標(biāo)準(zhǔn)化，每間屋子的內(nèi)部樣子可能都存在差異，對(duì)于很多房東來說，推介起來是比較困難的。于是她找到團(tuán)隊(duì)開發(fā)了一個(gè)專門推薦城中村民宿的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，去實(shí)地拍了很多不同房間的房子，也吸引了一些小旅館的老板過來做廣告。

    用“包租婆D姐”自己的話來說，經(jīng)營(yíng)這個(gè)網(wǎng)站“投資小，回報(bào)卻大”。平臺(tái)做起來的后，她賣掉了這個(gè)網(wǎng)站，并用錢開始投資更多的互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目，做了很多類別的APP，甚至還有針對(duì)大學(xué)城的外賣APP。

     然而大學(xué)生的創(chuàng)業(yè)并非那么容易，僅僅三個(gè)月，所有的互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目燒盡了資金，她還欠下了200多萬元債務(wù)。“這個(gè)時(shí)候，我重新整理了自己的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)還是做民宿、做租房生意賺錢！”

    嘗試做二房東，轉(zhuǎn)賣經(jīng)營(yíng)權(quán)

    互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)失敗后，“包租婆D姐”在繼續(xù)經(jīng)營(yíng)民宿的同時(shí)，開始安心作起“房產(chǎn)中介”。“當(dāng)時(shí)只收房東半個(gè)月租金作傭金，房客不收費(fèi)。”慢慢的，她開始有了自己的中介團(tuán)隊(duì)。

    “有一天，突然有一個(gè)老板說因?yàn)槿卞X，要轉(zhuǎn)讓一整棟樓的經(jīng)營(yíng)權(quán)。” “包租婆D姐”萌生了“與其做中介，不如自己拿下來做”的念頭。據(jù)她介紹，這種方式不需要買下整棟樓，只要交頂手費(fèi)就行。

    自己拿下來后，她借鑒做民宿的經(jīng)驗(yàn)，除了對(duì)房間進(jìn)行裝修改造外，又將長(zhǎng)租改成短租：“短租利潤(rùn)更高一些。”

    在她的經(jīng)營(yíng)下，這棟房子的租金水平有所提升，頂手費(fèi)水漲船高。“包租婆D姐”找到了合適的機(jī)會(huì)，以更好的價(jià)位，將這棟房子的經(jīng)營(yíng)權(quán)又轉(zhuǎn)了出去。

    就像養(yǎng)雞一樣，用便宜的價(jià)格買到小雞，養(yǎng)大后以更高的價(jià)格再賣出去，通過這種方式，她又拿到了第二棟，第三棟……

    觀察：做二房東一定賺錢嗎？暴雷的也不少

    目前，“包租婆D姐”有了自己的團(tuán)隊(duì)和公司，也吸引了不少投資人。據(jù)她介紹，很多整租的房子是通過“項(xiàng)目合作”的方式開拓的：有物業(yè)，有投資人即可，她經(jīng)營(yíng)，投資人坐等收錢。

    這種方式看起來，具有較高的可復(fù)制性，但是否存在投資風(fēng)險(xiǎn)呢？據(jù)“包租婆D姐”介紹，她手下的400多棟房子，也不是每一棟都賺錢。“有的每個(gè)月可以賺幾萬，有的只能賺幾千。”

    南都記者了解到，租房行業(yè)利潤(rùn)其實(shí)并不高。地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞近日發(fā)布的《2019租賃住宅行業(yè)白皮書》稱，國(guó)內(nèi)一、二線重點(diǎn)城市住宅租金回報(bào)率中位數(shù)僅為2.04%，回報(bào)周期中位數(shù)近50年，遠(yuǎn)低于辦公物業(yè)回報(bào)率4%-6%的水平。其中北上廣深四城租金回報(bào)率普遍低于2%，深圳回報(bào)周期長(zhǎng)達(dá)60年之久。

    南都記者了解到，目前國(guó)內(nèi)有自如、蛋殼、魔方、優(yōu)+等一些大型的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，如萬科、碧桂園、龍湖等大型房企，也都開拓了自己的長(zhǎng)租公寓品牌，模式大多是從村集體等業(yè)主手中獲取破舊廠房、住宅樓，統(tǒng)一改造成長(zhǎng)租公寓進(jìn)行出租。

    而為了爭(zhēng)搶房源，有些公寓甚至為房東支付高于市場(chǎng)價(jià)的租金。我愛我家研究院院長(zhǎng)胡景暉就曾對(duì)媒體表示，有不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以高出市場(chǎng)價(jià)20%-40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源。 “包租婆D姐”就坦言：“如果最開始拿到的價(jià)格比較高，虧本也是有的。”

    “高收低出”的擴(kuò)張模式，使很多長(zhǎng)租公寓品牌陷入資金困局，整個(gè)行業(yè)頻頻爆雷。在2019年，就有如樂伽公寓、鼎家公寓、寓見公寓等“二房東”出現(xiàn)暴雷。

    進(jìn)入2020年之后，受到疫情等影響，更是有不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商由于空置率高無力支付房租而撤場(chǎng)。