深圳地鐵去年凈利超百億，最賺錢地鐵公司是如何煉成的？[圖]

    4月30日晚，上清所官網(wǎng)公布了深圳地鐵集團(tuán)2019年年報(bào)。過(guò)去一年，深圳地鐵實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入209.9億元，同比增加84.9%，凈利潤(rùn)116.9億元，同比增加61.2%。

    依據(jù)國(guó)內(nèi)各大地鐵公司披露的2019年前三季報(bào)比較，深圳地鐵有望在2019年蟬聯(lián)國(guó)內(nèi)最賺錢地鐵公司榜首位置。2018年，深圳地鐵曾憑借72.49億元凈利，超出第二名武漢地鐵近60億元。

    閱讀財(cái)報(bào)后發(fā)現(xiàn)，深圳地鐵之所以能在全國(guó)近20家地鐵公司中殺出重圍，進(jìn)而收獲百億凈利，主要應(yīng)歸功于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以及對(duì)外股權(quán)投資帶來(lái)的百億投資收益上。

    報(bào)告期內(nèi)，深圳地鐵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收140.3億元，約占年內(nèi)總營(yíng)收67.6%，遠(yuǎn)超過(guò)地鐵運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的43.6億收入。此外，年報(bào)還顯示，其2019年投資收益約117.3億元，同比增加13.1%，超過(guò)集團(tuán)全年凈利潤(rùn)。

    深圳僅次于萬(wàn)科的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

    除了地鐵運(yùn)營(yíng)商身份外，近年來(lái)，深圳地鐵作為地產(chǎn)商的身份格外凸顯，其營(yíng)收來(lái)源更多依賴于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)而非地鐵運(yùn)營(yíng)。

    年報(bào)顯示，其2018年和2019年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入分別為45.2億元和140.3億元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入比例分別為67.6%和40.6%。

    在2018年年報(bào)中，深圳地鐵曾強(qiáng)調(diào)，集團(tuán)在2018年“深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力排名”中位列第二。另外根據(jù)官網(wǎng)顯示，其旗下公司連續(xù)五年銷售額過(guò)百億元，2017-2019年蟬聯(lián)“深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力排名”前三。

    據(jù)了解，深圳地鐵當(dāng)前從事的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可分為兩種，一種是車站空間開(kāi)發(fā)，主要是地鐵空間以及與其聯(lián)通的獨(dú)立地下物業(yè)空間開(kāi)發(fā)，另一種則是在地鐵線上興建購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓酒店等大型商業(yè)綜合體。兩個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)實(shí)體主要為深圳地鐵置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱：“深鐵置業(yè)”）和深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱：“深鐵商業(yè)”)。

    深鐵置業(yè)于2019年才成立，獨(dú)立法人企業(yè)，旗下?lián)碛形飿I(yè)開(kāi)發(fā)、商業(yè)、樞紐三大核心業(yè)務(wù)板塊。其物業(yè)開(kāi)發(fā)板塊方面目前擁有12個(gè)軌道沿線上蓋項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)權(quán)，開(kāi)發(fā)規(guī)模約450萬(wàn)平方米，在建面積約330萬(wàn)平方米，連續(xù)五年銷售額過(guò)百億元，2017-2019年蟬聯(lián)“深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力排名”前三。

    深鐵商業(yè)則于2016年成立，業(yè)務(wù)多聚焦于物業(yè)服務(wù)，目前共經(jīng)營(yíng)物業(yè)面積約60萬(wàn)平方米。其計(jì)劃在未來(lái)5年內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理的物業(yè)面積增加至265萬(wàn)平方米。

    2018年年報(bào)顯示，深圳地鐵完成土地項(xiàng)目銷售金額達(dá)130億元，相當(dāng)于同年中洲控股的銷售規(guī)模。2019年年報(bào)中，深圳地鐵的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)收入為140.3億元、物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入為3.4億元，合計(jì)收入143.7億元，占總營(yíng)收比例為69.3%，遠(yuǎn)超過(guò)地鐵和鐵路運(yùn)營(yíng)的合計(jì)20.4億營(yíng)收。

    通過(guò)地產(chǎn)項(xiàng)目，深圳地鐵2019年在利潤(rùn)上有力反哺地鐵運(yùn)營(yíng)造成的虧損。期內(nèi)，深圳地鐵運(yùn)營(yíng)營(yíng)收減去營(yíng)業(yè)成本計(jì)算得來(lái)的毛利為-3.39億元，反觀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，其去年的毛利分別為92.2億元和0.15億元，合計(jì)92.35億元。

    是萬(wàn)科第一大股東，去年投資收益超百億

    除親自下場(chǎng)參與物業(yè)開(kāi)發(fā)外，深圳地鐵也通過(guò)對(duì)外股權(quán)投資獲得不菲的收益。

    年報(bào)顯示，深圳地鐵在2019年末的主要聯(lián)營(yíng)企業(yè)包括萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司、深圳市現(xiàn)代有軌電車有限公司、深圳市深圳通有限公司、鄭州中建深鐵軌道交通有限公司。涵蓋行業(yè)領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)和軌道交通。另?yè)?jù)天眼查顯示，深圳地鐵持股比例在50%以下的子公司的有11家（收益按權(quán)益法核算計(jì)入報(bào)表）。

    這其中，作為頭部房企的萬(wàn)科股份最引入注目，且是投資收益的最主要來(lái)源。截至2019年末，深圳地鐵持有萬(wàn)科28.69%的股權(quán)，是萬(wàn)科的第一大股東。財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科2019年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)551.3億元，同比增加11.9%。由此計(jì)算，僅通過(guò)萬(wàn)科一家企業(yè)的投資，深圳地鐵去年便可實(shí)現(xiàn)158.2億元的投資收益。

    梳理深圳地鐵過(guò)去幾年的發(fā)展進(jìn)程可以發(fā)現(xiàn)，投資萬(wàn)科對(duì)于深圳地鐵的意義可謂十分重大，恰是從2017年投資萬(wàn)科開(kāi)始，深圳地鐵的投資收益才迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。2016年，深圳地鐵的投資收益僅為1.45億，2017年飆升至72.54億元，到2019年，這一數(shù)字進(jìn)一步增加至117.3億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為332.5%。

    而深圳地鐵之所以有機(jī)會(huì)進(jìn)軍萬(wàn)科，還要追溯到著名“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”上。當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科管理層有意引入深圳地鐵以對(duì)抗“野蠻人” 寶能集團(tuán)。2017年，深圳地鐵通過(guò)受讓華潤(rùn)集團(tuán)和恒大集團(tuán)持有的全部萬(wàn)科A股股權(quán)（分別為15.31%和14.07%），成為萬(wàn)科第一大股東，同時(shí)宣告著萬(wàn)科股權(quán)大戰(zhàn)落幕。

    年報(bào)顯示，近兩年，深圳地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率已降至40%以下。2019年，深圳地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為35.23%，相較2018年的39.05%下降近4個(gè)百分點(diǎn)。2019年度負(fù)債總額1489.4億元，流動(dòng)負(fù)債672億元，非流動(dòng)負(fù)債817.4億元。

    進(jìn)入2020 年，深圳地鐵合計(jì)發(fā)布超短融和公司債券4只，合計(jì)金額85億元，最高票面利率3.05%,最低票面利率2.4%，募集資金用途主要為補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金及償還到期的金融機(jī)構(gòu)借款。

    從單城市運(yùn)營(yíng)地鐵公里數(shù)來(lái)看，一線城市以 598 公里/城市的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先，二線、三線城市平均每個(gè)城市僅擁有 145、33 公里地鐵。而從每年新增地鐵運(yùn)營(yíng)公里數(shù)看，一二三線則差距不大，2019 年每城市平均增加為34、31、24 公里運(yùn)營(yíng)地鐵。由于二三線城市基數(shù)較低其增速較快，意味著地鐵對(duì)購(gòu)物中心客流量邊際改善作用也會(huì)更加明顯。

    各線城市地鐵總運(yùn)營(yíng)公里數(shù)

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    2019 年地鐵新增公里數(shù)

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