“房屋養(yǎng)老金”新規(guī)：物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)該如何用？

    物業(yè)專項(xiàng)維修資金被稱作“房屋養(yǎng)老金”，市政府日前印發(fā)《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》(以下稱《管理規(guī)定》)，明確9種情形可申請(qǐng)應(yīng)急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。新規(guī)自2020年11月1日起施行。

    據(jù)了解，《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》2010年9月10日發(fā)布施行，部分規(guī)定內(nèi)容已無(wú)法適應(yīng)維修資金當(dāng)前管理的現(xiàn)實(shí)需要。此次新規(guī)施行后，《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》(深府〔2010〕121號(hào))、《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化維修資金使用流程有關(guān)事項(xiàng)(試行)的通知》(深建規(guī)〔2019〕3號(hào))同時(shí)廢止。

    《管理規(guī)定》明確維修資金的使用分為專項(xiàng)使用、日常使用和應(yīng)急使用3種情形。

    一、　專項(xiàng)使用適用于共有物業(yè)大、中修和專項(xiàng)更新、改造等項(xiàng)目，由業(yè)主大會(huì)決定實(shí)施?！豆芾硪?guī)定》進(jìn)一步優(yōu)化細(xì)化了專項(xiàng)使用申請(qǐng)流程，并降低了首期款項(xiàng)的最大比例，首期款項(xiàng)不得超過(guò)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)預(yù)算款項(xiàng)的60%，以防止實(shí)踐中因首期款比例過(guò)高導(dǎo)致出現(xiàn)“爛尾”工程。

    二、日常使用適用于共有物業(yè)日常小額維修項(xiàng)目，由業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主委員會(huì)具體組織實(shí)施。

    三、應(yīng)急使用適用于緊急情形下的應(yīng)急處置和維修項(xiàng)目，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法組織實(shí)施，《管理規(guī)定》針對(duì)應(yīng)急維修費(fèi)用在10萬(wàn)元以上的情況，設(shè)置分首尾兩期劃撥，以增強(qiáng)維修資金安全性，減少應(yīng)急使用被濫用的可能性。

    其中，《管理規(guī)定》明確，物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)下列情形，須立即消除安全隱患的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)應(yīng)急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：物業(yè)的天臺(tái)、外墻等共用部位發(fā)生嚴(yán)重滲漏的；電梯發(fā)生沖頂、蹲底(墜落)及其他故障，可能危及人身安全的；消防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)功能故障，存在重大安全隱患的；樓體等共用部位墻面飾面有脫落危險(xiǎn)，玻璃幕墻炸裂，地面塌陷等危及公共安全的；共用部位的樓地板、扶梯踏板、陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等存在脫落危險(xiǎn)，危及人身安全的；未向供水部門辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的供水主管道、進(jìn)水管、水泵泵體、泵電機(jī)等用水設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，導(dǎo)致供水中斷的；未向供電部門辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的高壓柜、環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、線路等供電設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，存在用電安全隱患的；未向供水部門辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞等造成功能障礙，危及公共安全的；其他共用部位及共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)安全隱患，危及公共安全的。

    維修資金屬于業(yè)主共有，涉及千家萬(wàn)戶。為加強(qiáng)維修資金的監(jiān)督和管理，《管理規(guī)定》專設(shè)監(jiān)管一章，規(guī)定維修資金增值運(yùn)作和相關(guān)禁止性要求，除銀行儲(chǔ)蓄或者依法購(gòu)買國(guó)債外，維修資金不得用于其他投資，不得借貸給他人或者為他人提供擔(dān)保，保障資金安全和保值增值管理。

    《管理規(guī)定》明確，任何單位和個(gè)人不得侵占、挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。