上海寫字樓：進出最多的群體不是金融白領，而是來自TMT（科技、媒體和通訊）行業(yè)

迎來虎年開工，人們告別假期陸續(xù)返崗。進出上海寫字樓最多的群體是誰？不是金融白領，而是來自TMT（科技、媒體和通訊）行業(yè)。

多家地產咨詢機構研究發(fā)現，2021年上海寫字樓市場強勁復蘇，全年凈吸納量達129.8萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。金融業(yè)增長穩(wěn)健，但被其牢牢占據多年的上海寫字樓第一大租戶地位，已被異軍突起的TMT行業(yè)所取代。

為什么出現這樣的變化？

新動能

根據世邦魏理仕研究，在2021年上海新增寫字樓需求中，TMT行業(yè)占比26%，已取代金融業(yè)成為最大租戶。
TMT并不是一個新詞匯，但以數字經濟為內核的它，發(fā)展日新月異。滬深A股就有一只指數專門追蹤TMT產業(yè)，叫作“中證TMT”，成分股包括中興通訊、科大訊飛、?？低?、網宿科技、分眾傳媒等頭部科技公司。它們通過迭代創(chuàng)新，為消費者提供豐富的電子產品，共同組成了極具爆發(fā)力的新興產業(yè)。

這也是近年來上海產業(yè)發(fā)展的重點。

有專家認為，當城市發(fā)展到一定規(guī)模，經濟增速會減慢，未來增長極更多要依賴創(chuàng)新。上海提出“3+6”新型產業(yè)體系，大力發(fā)展集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大先導產業(yè)，以及電子信息、生命健康、汽車、高端裝備、先進材料、時尚消費品六大重點產業(yè)。這樣的布局，除了鞏固既有優(yōu)勢產業(yè)，更重要的考量，就是培育城市發(fā)展新動能。

“新的產業(yè)體系囊括了TMT行業(yè)的核心產業(yè)。從本質上說，寫字樓租戶地位的變化，正是得益于上海‘3+6’新型產業(yè)體系的落地和滲透。”世邦魏理仕華東區(qū)研究部負責人陸燕表示。

透過上海商務樓宇，可以直觀感受到新動能的張力。

2021年，智能終端產品和移動互聯服務提供商“傳音控股”在張江百佳通園區(qū)擴租1萬平方米。在漕河涇園區(qū)，不少游戲類企業(yè)在短短一年內，就完成搬遷、擴租、新設總部。字節(jié)跳動更出資20億元拿下楊浦沿江地塊，與同樣拿地不久的美團和嗶哩嗶哩比鄰而居。日活用戶達2億的互聯網社交平臺小紅書總部，現已入駐SOHO復星，成為新天地片區(qū)的獨特地標……

“企業(yè)只有在資金充裕并且行業(yè)發(fā)展迅猛的情況下，才會選擇擴大辦公面積。2021年TMT行業(yè)在寫字樓市場交易頻頻，也體現了新興產業(yè)具有爆發(fā)式增長的基因。”陸燕坦言，近年來新興產業(yè)的發(fā)展勢頭，已經超乎許多專業(yè)研究機構的判斷。一組數據可以作證：2020年，上海金融行業(yè)新增寫字樓需求比TMT行業(yè)高出4個百分點左右。但只用了一年，兩者地位發(fā)生逆轉，后者反超前者近7個百分點。

迅猛增長的同時，新興行業(yè)還出現新趨勢，它們青睞租金偏高的市區(qū)。在過去，占據核心圈寫字樓的往往是IBM、惠普等頭部IT公司。如今這里的租戶，更多來自IT大類的人工智能、大數據、云處理公司。比如亞馬遜云科技，就從商務園區(qū)搬進了前灘中心8000多平方米的辦公室。

行業(yè)也更細分。為此，一些龍頭地產咨詢機構特地調整統(tǒng)計架構，將三產的研究口徑細分成在線文娛、金融科技、企業(yè)軟件、互聯網服務等。“舉個簡單的例子，以前提到購物App就是淘寶、京東、拼多多，但現在涌現了更多小眾的入局者，比如得物、發(fā)發(fā)奇、只二。”業(yè)內研究人士坦言，進行細分調整是必需的，因為未來具有萬億元規(guī)模的新賽道，很有可能就出自這些還在成長的細分領域。

快車道

作為國際金融中心，強盛的金融業(yè)、濟濟一堂的金融人才一直是上海這座城市的醒目標簽。2021年，上海金融業(yè)對寫字樓的新增需求占比為19%，雖然退居第二，但業(yè)內人士指出，新增需求只是一個相對值，從絕對總量來看，金融行業(yè)擴租依然保持了強勁勢頭。

“外資行、城商行、券商、保險、私募和資管，仍以陸家嘴板塊為首選目標地，金融業(yè)新增需求的70%落子浦東；投資銀行與基金公司還是扎堆在南京西路商圈的寫字樓里，總體格局沒有太大變化。”陸燕說。“扎堆”，讓金融產業(yè)集聚帶加速形成。2021年，中泰證券以27億元購置位于黃浦南外灘的綠地外灘中心兩棟寫字樓，用于駐滬單位集中辦公。至此，綠地外灘中心樓群聚集中國人保、海通證券、上海銀行、國海證券、建信人壽等多家重量級金融機構。業(yè)內普遍認為，金融業(yè)還將有一輪擴租。

透過寫字樓市場這只經濟運行的“晴雨表”，不難感受到上海經濟增長的強勁脈搏。

仲量聯行分析認為，作為經濟恢復的重要舉措之一，金融開放不僅促進了金融改革的推進，也有效對沖了疫情給中國經濟帶來的負面影響。

伴隨著金融開放進程步入“快車道”，越來越多的國際金融企業(yè)搶灘登陸上海。在陸家嘴，2021年有10家國際資管機構落地，包括三家全國首先獲批的外資獨資公募基金管理公司：貝萊德基金、富達基金和路博邁基金。數據顯示，目前僅陸家嘴地區(qū)，就有來自13個國家和地區(qū)的資管機構設立了110家各類外資資管公司，占全國90%以上。

新空間

多家地產咨詢機構分析認為，2022年新增供應至少還有140萬平方米，預計將重回2017年的供給高峰。從供給來看，2022年投放市場的寫字樓數量依然充沛，從側面反映了開發(fā)商、投資者對上海經濟基本面長期向好態(tài)勢的信心。

除了中心城區(qū)CBD之外，張江、漕河涇、金橋等板塊近期都將有優(yōu)質項目入市，這些都是上海產業(yè)集聚度最高的地區(qū)，也是未來辦公需求最旺盛的地區(qū)之一。

有專家表示，2022年TMT行業(yè)成長勢頭依然強勁，以產業(yè)化為發(fā)展主線的生物醫(yī)藥產業(yè)和以集成電路為核心先導領域的電子信息產業(yè)，未來將著力攻克核心技術，有望擴產提速。作為上海主導產業(yè)的服務業(yè)，也出現結構變化，特別是會計師事務所、律所、評估機構等專業(yè)服務企業(yè)成長速度明顯，細分業(yè)務增加，導致辦公需求擴張。這主要得益于設立科創(chuàng)板、北交所等一系列資本市場服務實體經濟、拓寬市場主體融資渠道的改革政策。

從長遠來看，上海寫字樓市場還有提升空間。陸燕表示，上海優(yōu)質寫字樓目前存量為1600萬平方米，排在國內第一的水平。但放到全球一流城市中看，和紐約、倫敦及東京還有一定差距，目前為東京的三分之一。從這個角度來看，無論是上海經濟總量還是產業(yè)發(fā)展，都還有極大的增長潛力。

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