上海寫字樓：進(jìn)出最多的群體不是金融白領(lǐng)，而是來自TMT（科技、媒體和通訊）行業(yè)

迎來虎年開工，人們告別假期陸續(xù)返崗。進(jìn)出上海寫字樓最多的群體是誰？不是金融白領(lǐng)，而是來自TMT（科技、媒體和通訊）行業(yè)。

多家地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)研究發(fā)現(xiàn)，2021年上海寫字樓市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，全年凈吸納量達(dá)129.8萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。金融業(yè)增長(zhǎng)穩(wěn)健，但被其牢牢占據(jù)多年的上海寫字樓第一大租戶地位，已被異軍突起的TMT行業(yè)所取代。

為什么出現(xiàn)這樣的變化？

新動(dòng)能

根據(jù)世邦魏理仕研究，在2021年上海新增寫字樓需求中，TMT行業(yè)占比26%，已取代金融業(yè)成為最大租戶。
TMT并不是一個(gè)新詞匯，但以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為內(nèi)核的它，發(fā)展日新月異。滬深A(yù)股就有一只指數(shù)專門追蹤TMT產(chǎn)業(yè)，叫作“中證TMT”，成分股包括中興通訊、科大訊飛、?？低?、網(wǎng)宿科技、分眾傳媒等頭部科技公司。它們通過迭代創(chuàng)新，為消費(fèi)者提供豐富的電子產(chǎn)品，共同組成了極具爆發(fā)力的新興產(chǎn)業(yè)。

這也是近年來上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

有專家認(rèn)為，當(dāng)城市發(fā)展到一定規(guī)模，經(jīng)濟(jì)增速會(huì)減慢，未來增長(zhǎng)極更多要依賴創(chuàng)新。上海提出“3+6”新型產(chǎn)業(yè)體系，大力發(fā)展集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以及電子信息、生命健康、汽車、高端裝備、先進(jìn)材料、時(shí)尚消費(fèi)品六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。這樣的布局，除了鞏固既有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，更重要的考量，就是培育城市發(fā)展新動(dòng)能。

“新的產(chǎn)業(yè)體系囊括了TMT行業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)。從本質(zhì)上說，寫字樓租戶地位的變化，正是得益于上海‘3+6’新型產(chǎn)業(yè)體系的落地和滲透。”世邦魏理仕華東區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸燕表示。

透過上海商務(wù)樓宇，可以直觀感受到新動(dòng)能的張力。

2021年，智能終端產(chǎn)品和移動(dòng)互聯(lián)服務(wù)提供商“傳音控股”在張江百佳通園區(qū)擴(kuò)租1萬平方米。在漕河涇園區(qū)，不少游戲類企業(yè)在短短一年內(nèi)，就完成搬遷、擴(kuò)租、新設(shè)總部。字節(jié)跳動(dòng)更出資20億元拿下楊浦沿江地塊，與同樣拿地不久的美團(tuán)和嗶哩嗶哩比鄰而居。日活用戶達(dá)2億的互聯(lián)網(wǎng)社交平臺(tái)小紅書總部，現(xiàn)已入駐SOHO復(fù)星，成為新天地片區(qū)的獨(dú)特地標(biāo)……

“企業(yè)只有在資金充裕并且行業(yè)發(fā)展迅猛的情況下，才會(huì)選擇擴(kuò)大辦公面積。2021年TMT行業(yè)在寫字樓市場(chǎng)交易頻頻，也體現(xiàn)了新興產(chǎn)業(yè)具有爆發(fā)式增長(zhǎng)的基因。”陸燕坦言，近年來新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭，已經(jīng)超乎許多專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的判斷。一組數(shù)據(jù)可以作證：2020年，上海金融行業(yè)新增寫字樓需求比TMT行業(yè)高出4個(gè)百分點(diǎn)左右。但只用了一年，兩者地位發(fā)生逆轉(zhuǎn)，后者反超前者近7個(gè)百分點(diǎn)。

迅猛增長(zhǎng)的同時(shí)，新興行業(yè)還出現(xiàn)新趨勢(shì)，它們青睞租金偏高的市區(qū)。在過去，占據(jù)核心圈寫字樓的往往是IBM、惠普等頭部IT公司。如今這里的租戶，更多來自IT大類的人工智能、大數(shù)據(jù)、云處理公司。比如亞馬遜云科技，就從商務(wù)園區(qū)搬進(jìn)了前灘中心8000多平方米的辦公室。

行業(yè)也更細(xì)分。為此，一些龍頭地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)特地調(diào)整統(tǒng)計(jì)架構(gòu)，將三產(chǎn)的研究口徑細(xì)分成在線文娛、金融科技、企業(yè)軟件、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)等。“舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，以前提到購(gòu)物App就是淘寶、京東、拼多多，但現(xiàn)在涌現(xiàn)了更多小眾的入局者，比如得物、發(fā)發(fā)奇、只二。”業(yè)內(nèi)研究人士坦言，進(jìn)行細(xì)分調(diào)整是必需的，因?yàn)槲磥砭哂腥f億元規(guī)模的新賽道，很有可能就出自這些還在成長(zhǎng)的細(xì)分領(lǐng)域。

快車道

作為國(guó)際金融中心，強(qiáng)盛的金融業(yè)、濟(jì)濟(jì)一堂的金融人才一直是上海這座城市的醒目標(biāo)簽。2021年，上海金融業(yè)對(duì)寫字樓的新增需求占比為19%，雖然退居第二，但業(yè)內(nèi)人士指出，新增需求只是一個(gè)相對(duì)值，從絕對(duì)總量來看，金融行業(yè)擴(kuò)租依然保持了強(qiáng)勁勢(shì)頭。

“外資行、城商行、券商、保險(xiǎn)、私募和資管，仍以陸家嘴板塊為首選目標(biāo)地，金融業(yè)新增需求的70%落子浦東；投資銀行與基金公司還是扎堆在南京西路商圈的寫字樓里，總體格局沒有太大變化。”陸燕說。“扎堆”，讓金融產(chǎn)業(yè)集聚帶加速形成。2021年，中泰證券以27億元購(gòu)置位于黃浦南外灘的綠地外灘中心兩棟寫字樓，用于駐滬單位集中辦公。至此，綠地外灘中心樓群聚集中國(guó)人保、海通證券、上海銀行、國(guó)海證券、建信人壽等多家重量級(jí)金融機(jī)構(gòu)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，金融業(yè)還將有一輪擴(kuò)租。

透過寫字樓市場(chǎng)這只經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“晴雨表”，不難感受到上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁脈搏。

仲量聯(lián)行分析認(rèn)為，作為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重要舉措之一，金融開放不僅促進(jìn)了金融改革的推進(jìn)，也有效對(duì)沖了疫情給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響。

伴隨著金融開放進(jìn)程步入“快車道”，越來越多的國(guó)際金融企業(yè)搶灘登陸上海。在陸家嘴，2021年有10家國(guó)際資管機(jī)構(gòu)落地，包括三家全國(guó)首先獲批的外資獨(dú)資公募基金管理公司：貝萊德基金、富達(dá)基金和路博邁基金。數(shù)據(jù)顯示，目前僅陸家嘴地區(qū)，就有來自13個(gè)國(guó)家和地區(qū)的資管機(jī)構(gòu)設(shè)立了110家各類外資資管公司，占全國(guó)90%以上。

新空間

多家地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，2022年新增供應(yīng)至少還有140萬平方米，預(yù)計(jì)將重回2017年的供給高峰。從供給來看，2022年投放市場(chǎng)的寫字樓數(shù)量依然充沛，從側(cè)面反映了開發(fā)商、投資者對(duì)上海經(jīng)濟(jì)基本面長(zhǎng)期向好態(tài)勢(shì)的信心。

除了中心城區(qū)CBD之外，張江、漕河涇、金橋等板塊近期都將有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，這些都是上海產(chǎn)業(yè)集聚度最高的地區(qū)，也是未來辦公需求最旺盛的地區(qū)之一。

有專家表示，2022年TMT行業(yè)成長(zhǎng)勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，以產(chǎn)業(yè)化為發(fā)展主線的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和以集成電路為核心先導(dǎo)領(lǐng)域的電子信息產(chǎn)業(yè)，未來將著力攻克核心技術(shù)，有望擴(kuò)產(chǎn)提速。作為上海主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)，也出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化，特別是會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律所、評(píng)估機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)企業(yè)成長(zhǎng)速度明顯，細(xì)分業(yè)務(wù)增加，導(dǎo)致辦公需求擴(kuò)張。這主要得益于設(shè)立科創(chuàng)板、北交所等一系列資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、拓寬市場(chǎng)主體融資渠道的改革政策。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，上海寫字樓市場(chǎng)還有提升空間。陸燕表示，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓目前存量為1600萬平方米，排在國(guó)內(nèi)第一的水平。但放到全球一流城市中看，和紐約、倫敦及東京還有一定差距，目前為東京的三分之一。從這個(gè)角度來看，無論是上海經(jīng)濟(jì)總量還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，都還有極大的增長(zhǎng)潛力。

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