研判2025！中國(guó)寫字樓行業(yè)發(fā)展歷程、空置率及發(fā)展趨勢(shì)分析：全球經(jīng)濟(jì)緊縮下的縮影與區(qū)域分化加劇，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)空置率上升[圖]

內(nèi)容概況：全球?qū)懽謽强罩寐实呐噬c經(jīng)濟(jì)緊縮及消費(fèi)降級(jí)等宏觀趨勢(shì)緊密相連，反映出全球經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境。在這種背景下，眾多企業(yè)為了縮減運(yùn)營(yíng)成本，紛紛采取減少辦公面積或遷移至高成本寫字樓區(qū)域以外的策略。這一行為直接導(dǎo)致了寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)過剩的現(xiàn)象，進(jìn)而促使空置率不斷攀升。至2024年第二季度，全球?qū)懽謽强罩寐室迅哌_(dá)20.1%，首次突破了20%的重要關(guān)口。這一數(shù)字不僅超過了1986年和1991年兩次經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期的峰值，更深刻地揭示了當(dāng)前全球宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的不容樂觀。這一系列變化不僅體現(xiàn)了市場(chǎng)供需關(guān)系的失衡，也預(yù)示著全球經(jīng)濟(jì)面臨更為復(fù)雜的挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞：寫字樓發(fā)展趨勢(shì)、寫字樓空置率、寫字樓行業(yè)現(xiàn)狀

一、行業(yè)概述

寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓。寫字樓的特點(diǎn)是規(guī)模伸展力及拓展性大、硬件設(shè)施先進(jìn)、使用時(shí)間集中、人員流動(dòng)性大、功能齊全、外觀裝飾標(biāo)準(zhǔn)高、內(nèi)部空間分割靈活。寫字樓按國(guó)際慣例或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分類可以分為甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓和丙級(jí)寫字樓。

二、行業(yè)發(fā)展歷程

中國(guó)寫字樓行業(yè)發(fā)展主要經(jīng)歷了四個(gè)階段。20世紀(jì)50年代至80年代初的初始階段，此階段，中國(guó)商務(wù)辦公的氛圍逐漸形成，但現(xiàn)代化辦公樓宇尚未出現(xiàn)。辦公產(chǎn)品多為政府機(jī)關(guān)或國(guó)有企業(yè)自建自用的小型行政辦公樓，這些辦公樓內(nèi)部環(huán)境簡(jiǎn)單、設(shè)施單一，高度一般在3~4層，配有傳達(dá)室和值班室，只能滿足單位內(nèi)部員工的基本辦公需求。在這一時(shí)期，辦公樓宇建筑功能和配套設(shè)施單一，現(xiàn)代意義上的辦公樓宇以及相關(guān)的租賃、買賣交易市場(chǎng)并不存在。

20世紀(jì)80年代至90年代初的發(fā)展階段，改革開放后，寫字樓概念開始傳入中國(guó)，并在廣州、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市盛行。這一時(shí)期的寫字樓多為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的綜合型仿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的行政辦公樓，雖然開始注重外部形象和內(nèi)部空間布局，但仍未完全擺脫傳統(tǒng)行政辦公樓的影響。同時(shí)，由于建筑條件的限制，部分已建成樓宇的電梯等設(shè)施設(shè)備落后，難以滿足外資公司的入駐需求。

20世紀(jì)90年代初至2000年的現(xiàn)代化階段，90年代初，隨著改革開放的深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)寫字樓行業(yè)迎來了現(xiàn)代化階段。此時(shí)，綜合型寫字樓開始涌現(xiàn)，除了基本辦公功能外，還開始注重空間分割功能、公共服務(wù)空間的設(shè)置，以及智能化系統(tǒng)的引入。這些寫字樓在內(nèi)部空間分割、智能化水準(zhǔn)等方面有所提升，逐漸滿足了企業(yè)和員工對(duì)辦公及生活交流的需求。同時(shí)，寫字樓的外部形象和內(nèi)部環(huán)境也得到了顯著提升，開始成為城市商務(wù)區(qū)的重要組成部分。

2000年至今的高端化階段，進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，寫字樓行業(yè)開始進(jìn)入高端化階段。此時(shí)，高端寫字樓如雨后春筍般涌現(xiàn)，不僅注重建筑外觀和內(nèi)部環(huán)境的品質(zhì)提升，還開始注重企業(yè)文化的塑造和低碳環(huán)保理念的運(yùn)用。同時(shí)，隨著智能化技術(shù)的不斷發(fā)展，高端寫字樓在智能化水平上也取得了顯著提升，如5A智能寫字樓的普及等。此外，隨著CBD商務(wù)中心區(qū)的出現(xiàn)和人們對(duì)商務(wù)形象彰顯的重視，高端寫字樓在停車、電梯、辦公環(huán)境等方面也提出了新的要求。

三、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

寫字樓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游主要包括寫字樓項(xiàng)目的發(fā)起、設(shè)計(jì)和建設(shè)相關(guān)環(huán)節(jié)，參與者有房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)公司、建筑材料供應(yīng)商等，其中建筑材料包括鋼材、水泥、玻璃等。產(chǎn)業(yè)鏈中游為寫字樓項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理環(huán)節(jié)，包括物業(yè)管理公司、租賃中介、清潔維修服務(wù)等，負(fù)責(zé)寫字樓的日常運(yùn)營(yíng)和維護(hù)。產(chǎn)業(yè)鏈下游為寫字樓的使用者，包括各類企業(yè)和機(jī)構(gòu)，他們租賃或購(gòu)買寫字樓用于日常辦公和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《中國(guó)寫字樓行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及投資方向分析報(bào)告》

四、行業(yè)現(xiàn)狀

全球?qū)懽謽强罩寐实呐噬c經(jīng)濟(jì)緊縮及消費(fèi)降級(jí)等宏觀趨勢(shì)緊密相連，反映出全球經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境。在這種背景下，眾多企業(yè)為了縮減運(yùn)營(yíng)成本，紛紛采取減少辦公面積或遷移至高成本寫字樓區(qū)域以外的策略。這一行為直接導(dǎo)致了寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)過剩的現(xiàn)象，進(jìn)而促使空置率不斷攀升。至2024年第二季度，全球?qū)懽謽强罩寐室迅哌_(dá)20.1%，首次突破了20%的重要關(guān)口。這一數(shù)字不僅超過了1986年和1991年兩次經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期的峰值，更深刻地揭示了當(dāng)前全球宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的不容樂觀。這一系列變化不僅體現(xiàn)了市場(chǎng)供需關(guān)系的失衡，也預(yù)示著全球經(jīng)濟(jì)面臨更為復(fù)雜的挑戰(zhàn)。

在全球經(jīng)濟(jì)緊縮和消費(fèi)降級(jí)的大背景下，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)的空置率呈現(xiàn)出顯著的上升趨勢(shì)，這一現(xiàn)象在一線城市尤為明顯。以一線城市為例，盡管它們作為經(jīng)濟(jì)中心擁有強(qiáng)大的吸引力和活力，但寫字樓的空置率卻逐年攀升。其中，深圳的空置率尤為突出，成為一線城市中空置率最高的城市。與此同時(shí)，廣州的空置率上升速度最快，顯示出該市寫字樓市場(chǎng)正面臨較大的調(diào)整壓力。

除了一線城市，長(zhǎng)沙、武漢、青島、天津、重慶等二線城市也面臨著寫字樓空置率過高的問題。與一線城市相比，這些二線城市的寫字樓空置率普遍高出10-20個(gè)百分點(diǎn)，反映出這些城市在寫字樓市場(chǎng)供需關(guān)系上的不平衡。這種不平衡可能是由于過度開發(fā)、市場(chǎng)需求不足或經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等多種因素共同作用的結(jié)果。

五、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1、綠色建筑與可持續(xù)發(fā)展

隨著全球環(huán)保意識(shí)的提高，綠色建筑和可持續(xù)發(fā)展理念逐漸成為寫字樓市場(chǎng)的主流趨勢(shì)。未來，中國(guó)寫字樓行業(yè)將更加注重節(jié)能、環(huán)保材料的使用，以及可再生能源的利用，以滿足企業(yè)和員工對(duì)健康和環(huán)保的需求。這不僅有助于提升建筑的舒適性和生態(tài)價(jià)值，也是響應(yīng)國(guó)家節(jié)能減排政策、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。

2、智能化與數(shù)字化發(fā)展

科技的進(jìn)步將推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的智能化發(fā)展。智能門禁、智能照明、智能安防等系統(tǒng)的應(yīng)用將提高辦公效率和安全性。同時(shí)，數(shù)字化管理平臺(tái)將幫助業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商更好地管理物業(yè)，提升服務(wù)品質(zhì)。通過物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和人工智能的深度融合，寫字樓將實(shí)現(xiàn)智能化的設(shè)施管理、能源監(jiān)控和安全防范，提升建筑的智能化水平和運(yùn)營(yíng)效率。

3、靈活辦公空間與共享辦公模式

共享辦公空間和靈活辦公模式將成為寫字樓行業(yè)的新趨勢(shì)。這種新型辦公模式能夠滿足不同企業(yè)的需求，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，并提高資源的利用效率。預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)，靈活辦公模式將在寫字樓市場(chǎng)中占據(jù)越來越重要的地位。這種模式特別適合初創(chuàng)企業(yè)和自由職業(yè)者，能夠提供更多的靈活性和成本效益。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（yhcgw.cn）發(fā)布的《中國(guó)寫字樓行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及投資方向分析報(bào)告》。智研咨詢是中國(guó)領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號(hào)，每天及時(shí)掌握更多行業(yè)動(dòng)態(tài)。