研判2025！中國寫字樓行業(yè)發(fā)展歷程、空置率及發(fā)展趨勢分析：全球經(jīng)濟緊縮下的縮影與區(qū)域分化加劇，中國寫字樓市場空置率上升[圖]

內(nèi)容概況：全球?qū)懽謽强罩寐实呐噬c經(jīng)濟緊縮及消費降級等宏觀趨勢緊密相連，反映出全球經(jīng)濟不景氣的大環(huán)境。在這種背景下，眾多企業(yè)為了縮減運營成本，紛紛采取減少辦公面積或遷移至高成本寫字樓區(qū)域以外的策略。這一行為直接導致了寫字樓市場供應過剩的現(xiàn)象，進而促使空置率不斷攀升。至2024年第二季度，全球?qū)懽謽强罩寐室迅哌_20.1%，首次突破了20%的重要關(guān)口。這一數(shù)字不僅超過了1986年和1991年兩次經(jīng)濟衰退時期的峰值，更深刻地揭示了當前全球宏觀經(jīng)濟狀況的不容樂觀。這一系列變化不僅體現(xiàn)了市場供需關(guān)系的失衡，也預示著全球經(jīng)濟面臨更為復雜的挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞：寫字樓發(fā)展趨勢、寫字樓空置率、寫字樓行業(yè)現(xiàn)狀

一、行業(yè)概述

寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓。寫字樓的特點是規(guī)模伸展力及拓展性大、硬件設(shè)施先進、使用時間集中、人員流動性大、功能齊全、外觀裝飾標準高、內(nèi)部空間分割靈活。寫字樓按國際慣例或行業(yè)標準分類可以分為甲級寫字樓、乙級寫字樓和丙級寫字樓。

二、行業(yè)發(fā)展歷程

中國寫字樓行業(yè)發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段。20世紀50年代至80年代初的初始階段，此階段，中國商務辦公的氛圍逐漸形成，但現(xiàn)代化辦公樓宇尚未出現(xiàn)。辦公產(chǎn)品多為政府機關(guān)或國有企業(yè)自建自用的小型行政辦公樓，這些辦公樓內(nèi)部環(huán)境簡單、設(shè)施單一，高度一般在3~4層，配有傳達室和值班室，只能滿足單位內(nèi)部員工的基本辦公需求。在這一時期，辦公樓宇建筑功能和配套設(shè)施單一，現(xiàn)代意義上的辦公樓宇以及相關(guān)的租賃、買賣交易市場并不存在。

20世紀80年代至90年代初的發(fā)展階段，改革開放后，寫字樓概念開始傳入中國，并在廣州、深圳等經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市盛行。這一時期的寫字樓多為計劃經(jīng)濟體制下的綜合型仿國際標準的行政辦公樓，雖然開始注重外部形象和內(nèi)部空間布局，但仍未完全擺脫傳統(tǒng)行政辦公樓的影響。同時，由于建筑條件的限制，部分已建成樓宇的電梯等設(shè)施設(shè)備落后，難以滿足外資公司的入駐需求。

20世紀90年代初至2000年的現(xiàn)代化階段，90年代初，隨著改革開放的深入和市場經(jīng)濟的發(fā)展，中國寫字樓行業(yè)迎來了現(xiàn)代化階段。此時，綜合型寫字樓開始涌現(xiàn)，除了基本辦公功能外，還開始注重空間分割功能、公共服務空間的設(shè)置，以及智能化系統(tǒng)的引入。這些寫字樓在內(nèi)部空間分割、智能化水準等方面有所提升，逐漸滿足了企業(yè)和員工對辦公及生活交流的需求。同時，寫字樓的外部形象和內(nèi)部環(huán)境也得到了顯著提升，開始成為城市商務區(qū)的重要組成部分。

2000年至今的高端化階段，進入21世紀后，隨著中國經(jīng)濟的快速增長和城市化進程的加速推進，寫字樓行業(yè)開始進入高端化階段。此時，高端寫字樓如雨后春筍般涌現(xiàn)，不僅注重建筑外觀和內(nèi)部環(huán)境的品質(zhì)提升，還開始注重企業(yè)文化的塑造和低碳環(huán)保理念的運用。同時，隨著智能化技術(shù)的不斷發(fā)展，高端寫字樓在智能化水平上也取得了顯著提升，如5A智能寫字樓的普及等。此外，隨著CBD商務中心區(qū)的出現(xiàn)和人們對商務形象彰顯的重視，高端寫字樓在停車、電梯、辦公環(huán)境等方面也提出了新的要求。

三、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

寫字樓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游主要包括寫字樓項目的發(fā)起、設(shè)計和建設(shè)相關(guān)環(huán)節(jié)，參與者有房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑設(shè)計公司、建筑材料供應商等，其中建筑材料包括鋼材、水泥、玻璃等。產(chǎn)業(yè)鏈中游為寫字樓項目的運營和管理環(huán)節(jié)，包括物業(yè)管理公司、租賃中介、清潔維修服務等，負責寫字樓的日常運營和維護。產(chǎn)業(yè)鏈下游為寫字樓的使用者，包括各類企業(yè)和機構(gòu)，他們租賃或購買寫字樓用于日常辦公和經(jīng)營活動。

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《中國寫字樓行業(yè)市場競爭態(tài)勢及投資方向分析報告》

四、行業(yè)現(xiàn)狀

全球?qū)懽謽强罩寐实呐噬c經(jīng)濟緊縮及消費降級等宏觀趨勢緊密相連，反映出全球經(jīng)濟不景氣的大環(huán)境。在這種背景下，眾多企業(yè)為了縮減運營成本，紛紛采取減少辦公面積或遷移至高成本寫字樓區(qū)域以外的策略。這一行為直接導致了寫字樓市場供應過剩的現(xiàn)象，進而促使空置率不斷攀升。至2024年第二季度，全球?qū)懽謽强罩寐室迅哌_20.1%，首次突破了20%的重要關(guān)口。這一數(shù)字不僅超過了1986年和1991年兩次經(jīng)濟衰退時期的峰值，更深刻地揭示了當前全球宏觀經(jīng)濟狀況的不容樂觀。這一系列變化不僅體現(xiàn)了市場供需關(guān)系的失衡，也預示著全球經(jīng)濟面臨更為復雜的挑戰(zhàn)。

在全球經(jīng)濟緊縮和消費降級的大背景下，中國寫字樓市場的空置率呈現(xiàn)出顯著的上升趨勢，這一現(xiàn)象在一線城市尤為明顯。以一線城市為例，盡管它們作為經(jīng)濟中心擁有強大的吸引力和活力，但寫字樓的空置率卻逐年攀升。其中，深圳的空置率尤為突出，成為一線城市中空置率最高的城市。與此同時，廣州的空置率上升速度最快，顯示出該市寫字樓市場正面臨較大的調(diào)整壓力。

除了一線城市，長沙、武漢、青島、天津、重慶等二線城市也面臨著寫字樓空置率過高的問題。與一線城市相比，這些二線城市的寫字樓空置率普遍高出10-20個百分點，反映出這些城市在寫字樓市場供需關(guān)系上的不平衡。這種不平衡可能是由于過度開發(fā)、市場需求不足或經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整等多種因素共同作用的結(jié)果。

五、行業(yè)發(fā)展趨勢

1、綠色建筑與可持續(xù)發(fā)展

隨著全球環(huán)保意識的提高，綠色建筑和可持續(xù)發(fā)展理念逐漸成為寫字樓市場的主流趨勢。未來，中國寫字樓行業(yè)將更加注重節(jié)能、環(huán)保材料的使用，以及可再生能源的利用，以滿足企業(yè)和員工對健康和環(huán)保的需求。這不僅有助于提升建筑的舒適性和生態(tài)價值，也是響應國家節(jié)能減排政策、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。

2、智能化與數(shù)字化發(fā)展

科技的進步將推動寫字樓市場的智能化發(fā)展。智能門禁、智能照明、智能安防等系統(tǒng)的應用將提高辦公效率和安全性。同時，數(shù)字化管理平臺將幫助業(yè)主和運營商更好地管理物業(yè)，提升服務品質(zhì)。通過物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和人工智能的深度融合，寫字樓將實現(xiàn)智能化的設(shè)施管理、能源監(jiān)控和安全防范，提升建筑的智能化水平和運營效率。

3、靈活辦公空間與共享辦公模式

共享辦公空間和靈活辦公模式將成為寫字樓行業(yè)的新趨勢。這種新型辦公模式能夠滿足不同企業(yè)的需求，降低企業(yè)的運營成本，并提高資源的利用效率。預計未來幾年內(nèi)，靈活辦公模式將在寫字樓市場中占據(jù)越來越重要的地位。這種模式特別適合初創(chuàng)企業(yè)和自由職業(yè)者，能夠提供更多的靈活性和成本效益。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（yhcgw.cn）發(fā)布的《中國寫字樓行業(yè)市場競爭態(tài)勢及投資方向分析報告》。智研咨詢是中國領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。