2022年中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)增速放緩，央國(guó)企成并購(gòu)主力[圖]

一、物業(yè)服務(wù)行業(yè)概述

物業(yè)服務(wù)是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式主要有兩大類：一是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，通過(guò)提供傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為主的企業(yè)主要通過(guò)項(xiàng)目的獲取來(lái)擴(kuò)張管理面積以實(shí)現(xiàn)收入的可持續(xù)性增長(zhǎng)；二是通過(guò)提供增值服務(wù)收取費(fèi)用，增值業(yè)務(wù)主要包括業(yè)主增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。業(yè)主增值服務(wù)的基礎(chǔ)是社區(qū)O2O平臺(tái)，主要通過(guò)輕資產(chǎn)輸出平臺(tái)擴(kuò)大用戶基數(shù)、外加不斷嫁接新增值服務(wù)項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)收入的增長(zhǎng)。非業(yè)主增值服務(wù)針對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商展開，企業(yè)利用掌握的物業(yè)管理方面技術(shù)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，提供案場(chǎng)服務(wù)、工程服務(wù)以及顧問(wèn)咨詢服務(wù)等以收取費(fèi)用。

物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)的盈利模式

資料來(lái)源：智研咨詢整理

1991年國(guó)內(nèi)第一家物業(yè)管理公司（深圳物業(yè)）成立，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理業(yè)正式誕生。此后30余年間，物業(yè)管理行業(yè)先后經(jīng)歷了探索起步期（1981-2003年）、以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為主且主要依附關(guān)聯(lián)房企的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)發(fā)展期（2004-2012年）、尋求增值服務(wù)為新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的轉(zhuǎn)型探索期（2013-2017年）以及上市、收并購(gòu)頻現(xiàn)的行業(yè)整合期（2018年至今）。

我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展歷程

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二、物業(yè)服務(wù)+社區(qū)+養(yǎng)老服務(wù)是一線城市重點(diǎn)支持方向

物業(yè)服務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)合是政策重點(diǎn)引導(dǎo)方向，北京市、上海市、深圳市等地區(qū)均提到支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。北京市通過(guò)確定試點(diǎn)單位與試點(diǎn)范圍，按照“企業(yè)自愿參與、政府適度支持”的原則，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)揮常駐社區(qū)、貼近居民、響應(yīng)快速等優(yōu)勢(shì)，根據(jù)不同區(qū)域人口結(jié)構(gòu)、老年人服務(wù)需求，有針對(duì)性地提供多元化、個(gè)性化的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。并為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供包括驛站建設(shè)運(yùn)營(yíng)扶持、人員培訓(xùn)補(bǔ)貼支持、老舊小區(qū)適老化改造補(bǔ)助、稅費(fèi)減免在內(nèi)的支持措施。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)相關(guān)政策

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三、物業(yè)管理面積持續(xù)增長(zhǎng)，增速有所放緩

近年來(lái)，在城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)、居民消費(fèi)升級(jí)、鼓勵(lì)性政策的推動(dòng)下，疊加科技賦能與資本紅利，物業(yè)管理行業(yè)邁入快速發(fā)展期。2010-2021年，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的管理面積規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。2022年，受關(guān)聯(lián)行業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行、房地產(chǎn)竣工面積下滑等因素影響，全國(guó)物業(yè)管理面積增速放緩。2022年國(guó)內(nèi)物業(yè)管理面積約372.72億立方米，同比增長(zhǎng)2.04%，其中，住宅物業(yè)管理面積占比達(dá)85%以上。

2017-2022年中國(guó)物業(yè)管理面積結(jié)構(gòu)情況

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2022年，全國(guó)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模為6161.5億元，其中，住宅物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模為4211.95億元，占比68.36%，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模為733.5億元，占比11.9%，公共及其他物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模為1216.05億元，占比19.76%。

2017-2022年中國(guó)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模

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四、物業(yè)服務(wù)投資能力受關(guān)聯(lián)房企掣肘，央國(guó)企是2022年并購(gòu)主力

受到政策環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和技術(shù)水平等因素的影響，物業(yè)管理行業(yè)集中度有較大程度的提高。2018-2021年，房企對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式愈加重視，分拆物業(yè)業(yè)務(wù)赴港上市成為熱潮，尤其2020年包括恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、金科服務(wù)、世茂服務(wù)等在內(nèi)的18家物業(yè)公司赴港上市，強(qiáng)化了企業(yè)的融資能力，2021年國(guó)內(nèi)物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積占比提升到50%以上。

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，房企資金周轉(zhuǎn)壓力加大，部分房企通過(guò)出售旗下物業(yè)資產(chǎn)以緩解資金壓力，但在關(guān)聯(lián)行業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的態(tài)勢(shì)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收并購(gòu)更趨謹(jǐn)慎，并購(gòu)熱度相對(duì)2021年明顯下滑。但華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余等央國(guó)企積極并購(gòu)以拓展市場(chǎng)，尤其華潤(rùn)萬(wàn)象生活，2022年先后收購(gòu)禹洲物業(yè)、中南服務(wù)、九洲千城物業(yè)，并購(gòu)金額超過(guò)35億元，成為年度“并購(gòu)?fù)酢薄?

2022年主要物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)并購(gòu)情況

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碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、雅生活集團(tuán)、保利物業(yè)等企業(yè)在在管面積居于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位。2022年，受關(guān)聯(lián)房企資金周轉(zhuǎn)壓力較大影響，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)均出現(xiàn)控股股東出售股權(quán)的情況，其新增在管面積相比2021年有較大的回落，而華潤(rùn)萬(wàn)象生活受益于并購(gòu)擴(kuò)張規(guī)模等因素影響，2022年新增在管面積達(dá)1.44億平方米。

2022年中國(guó)領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積一覽

資料來(lái)源：公司公告、智研咨詢整理

五、趨勢(shì)

1、并購(gòu)仍將是物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的重要途徑，行業(yè)集中度將持續(xù)提升

物業(yè)是“輕資產(chǎn)、低杠桿、抗周期性”的行業(yè)，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多數(shù)是由房企分拆上市，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房企的關(guān)系密切。2022年，在關(guān)聯(lián)行業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、房企債務(wù)危機(jī)加大、客戶面臨流動(dòng)性困境等因素影響下，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)業(yè)績(jī)承壓，應(yīng)收賬款計(jì)提減值、并購(gòu)商譽(yù)計(jì)提減值等成為影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利能力下滑的主要因素。尤其是關(guān)聯(lián)方出險(xiǎn)的物企，應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款減值成為其虧損的主因之一。在關(guān)聯(lián)行業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的情況下，預(yù)計(jì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)并購(gòu)洗牌不可避免。2022年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的并購(gòu)熱度下降，但華潤(rùn)萬(wàn)象生活等央國(guó)企成為并購(gòu)主力，具有信用優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)的企業(yè)有望通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張，進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額，而與出險(xiǎn)房企關(guān)聯(lián)度較高的物業(yè)管理企業(yè)面臨被房企出售股權(quán)以緩解資金壓力的風(fēng)險(xiǎn)。

2、社區(qū)增值極具潛力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型“城市服務(wù)商”

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)增長(zhǎng)空間有限，而社區(qū)增值業(yè)務(wù)具有較大的潛力，尤其在物業(yè)+社區(qū)+養(yǎng)老方面，北京市、上海市、深圳市均鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)“社區(qū)+物業(yè)+養(yǎng)老”模式探索居家養(yǎng)老。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)“平臺(tái)+專業(yè)公司”模式，在“物業(yè)+餐飲”服務(wù)等新模式上也具有較大的發(fā)展空間。物業(yè)服務(wù)作為以服務(wù)為本的企業(yè)，其本身具有的客戶資源、服務(wù)優(yōu)勢(shì)有利于其打造以業(yè)主為核心、包括吃住行游購(gòu)?qiáng)式≡趦?nèi)的“微生態(tài)圈”。

在社區(qū)服務(wù)的基礎(chǔ)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從社區(qū)走向城市，服務(wù)范疇不斷延展，強(qiáng)化空間服務(wù)能力，為基礎(chǔ)設(shè)施管養(yǎng)、市容環(huán)境管理、公園生態(tài)維護(hù)、公共停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、城市社區(qū)治理等提供一體化解決方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)與地方政府、城投公司戰(zhàn)略合作或成立合資公司等方式，共同推進(jìn)城市服務(wù)業(yè)務(wù)是企業(yè)的常見(jiàn)方式，如2020年龍湖智創(chuàng)生活與國(guó)企平臺(tái)蘇州相城高新控股集團(tuán)有限公司簽署合作協(xié)議，組建蘇州市元龍城市運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)有限公司，為相城高新區(qū)（元和街道）區(qū)域提供整合化運(yùn)營(yíng)服務(wù)。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的城市服務(wù)模式正向一體化運(yùn)營(yíng)發(fā)展，如保利物業(yè)從“景區(qū)全域管理”到“市域全域化服務(wù)”，以及萬(wàn)物云從“物業(yè)城市”到“全域智能運(yùn)營(yíng)”，企業(yè)所覆蓋的服務(wù)范圍正不斷擴(kuò)容。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（yhcgw.cn）發(fā)布的智研咨詢發(fā)布的《中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)全面調(diào)研及市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)報(bào)告》。智研咨詢是中國(guó)領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號(hào)，每天及時(shí)掌握更多行業(yè)動(dòng)態(tài)。