物業(yè)企業(yè)排隊(duì)上市？碧桂園服務(wù)超越了碧桂園市值[圖]

    8月11日，碧桂園服務(wù)市值為2077億港元，碧桂園為1867億港元。站上2000億港元市值，碧桂園服務(wù)在資本市場開始了新的征程。而要知道，碧桂園服務(wù)的營收還不及碧桂園的4%，PE估值卻已經(jīng)是后者的14倍。

    在房企的加持之下，碧桂園服務(wù)有天然的規(guī)模優(yōu)勢。截至2020年末，公司合同物管面積達(dá)到8.2億平米，其中7成左右來自兄弟公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2015-2020年碧桂園服務(wù)合同及收費(fèi)管理面積

資料來源：公司公告、智研咨詢整理

    今年前7月，在疫情還未消散的清下，碧桂園已經(jīng)收獲了近兩年最好的銷售業(yè)績。前7月，碧桂園累計實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售額3573.7億元，同比增長11.25%。這個增幅也是碧桂園這兩年來最高的。

    全口徑計算，碧桂園前7個月銷售額5011億元，位列各大房企榜首。操盤面積達(dá)到5469萬平方米，同為行業(yè)第一。

    今年年初，碧桂園設(shè)立了未來三年權(quán)益銷售額保持每年10%以上增長的目標(biāo)。這意味著地產(chǎn)業(yè)務(wù)將每年為碧桂園服務(wù)提供源源不斷的彈藥，是天然的市場份額。

    除了內(nèi)生增長外，外延式的并購是碧桂園服務(wù)的增長利器。

    2019年以來，碧桂園服務(wù)就斥資收購了港聯(lián)不動產(chǎn)服務(wù)(中國)、嘉凱城集團(tuán)物業(yè)、北京盛世物業(yè)、元海資產(chǎn)物業(yè)、聯(lián)源物業(yè)、藍(lán)光嘉寶等物業(yè)公司。

    其次，為拓展物業(yè)衍生服務(wù)，碧桂園服務(wù)還通過收購滿國康潔、福建東飛涉足城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)；通過收購城市縱橫涉足樓宇電梯傳媒，收購文津國際布局社區(qū)保險等，一系列規(guī)劃布局都在補(bǔ)齊各種類型的社區(qū)服務(wù)。

    收購藍(lán)光嘉寶一事頗具戰(zhàn)略意義。通過這筆交易，碧桂園服務(wù)一次性拿下1.3億平米在管面積、2.1億平米合約面積，大幅擴(kuò)張。

    受到今年宏觀調(diào)控以及資金面緊張等因素影響，很多地產(chǎn)公司陷入流動性困局，這些企業(yè)可能會尋求出售自己手中物管公司——恒大就成了其中典型代表。

    碧桂園服務(wù)2020年?duì)I收約156億元，同比增長61.7%，淨(jìng)利潤27.82億元，同比增61.9%，雙雙高增長。今年上半年，公司收入及利潤繼續(xù)50%以上的增長。

    從合同管理面積轉(zhuǎn)為收費(fèi)管理，大約有3年左右的周期。換句話說，碧桂園服務(wù)已經(jīng)提前三年鎖定了4.4億平米的收費(fèi)面積，意味著僅物業(yè)管理業(yè)務(wù)已經(jīng)鎖定了1倍多的增速。

    物業(yè)管理服務(wù)只要能夠保持增長，衍生的社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)大概率也會保持一定的增長。這也就是碧桂園服務(wù)敢于喊出“5年千億”豪言的基礎(chǔ)。

    物業(yè)服務(wù)主要有三重邏輯的體現(xiàn)：

    1.物業(yè)管理是物業(yè)股的業(yè)務(wù)基石。對于物業(yè)股，資本市場秉持著“以大為美”的態(tài)度。規(guī)模效應(yīng)十分突出，資本市場給予了碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)(21.65, 0.00, 0.00%)、世茂服務(wù)(19.22, 0.00, 0.00%)等大型房企物業(yè)公司高估值；

    擁有“住宅+商業(yè)”雙重屬性的華潤萬象生活(43.1, 0.00, 0.00%)，PE更是高達(dá)上百倍；而對于小型房企的物業(yè)公司，市場其實(shí)并不待見，市盈率不到10倍。

    顯然，背靠大型房企被市場認(rèn)為具有更強(qiáng)的增長確定性。碧桂園近年來全口徑銷售面積近 9000萬平米，在手土儲覆蓋3-4年的銷售，后續(xù)陸續(xù)竣工交付，碧桂園服務(wù)可以“躺著收錢”。

    2. 衍生業(yè)務(wù)能夠打開物業(yè)股的想象空間。以碧桂園服務(wù)為例，除了傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)（住宅、商業(yè)等）外，還包括社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、城市服務(wù)和“三供一業(yè)”（國企供水、供電、供熱和物業(yè)管理）。

    其中，社區(qū)增值服務(wù)已形成到家服務(wù)、家裝服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)、增值創(chuàng)新服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)等幾條業(yè)務(wù)線。2020年實(shí)現(xiàn)收入17.3 億元，占比超過11%。

    值得一提的是，這一業(yè)務(wù)近5年復(fù)合增速高達(dá)70%，近兩年增速均超100%，不僅速度快，毛利率也高達(dá)65%以上。

    3. 城市服務(wù)是一個新的藍(lán)海，有能力介入的企業(yè)獲得資本認(rèn)可。龐大的市政公共服務(wù)、城市空間運(yùn)營、數(shù)字社區(qū)治理都需要具備綜合服務(wù)能力的公司來管理，物業(yè)公司再合適不過。

    碧桂園服務(wù)的布局邏輯是以環(huán)衛(wèi)為切入點(diǎn)，拓展城市公共服務(wù)。一方面通過收購環(huán)衛(wèi)龍頭公司增強(qiáng)專業(yè)能力；另一方面積極探索一體化城市大物業(yè)服務(wù)模式，成為城市智慧幫手和大管家。這一業(yè)務(wù)在2019年僅有0.7億元，而2020年就增長至8.8億元。

    物業(yè)服務(wù)的特性，決定了物業(yè)股的高估值。