行業(yè)研判∣2024年中國物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：行業(yè)發(fā)展速度變緩，高質(zhì)量發(fā)展成為主旋律[圖]

內(nèi)容概要：2023年，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值為6798.1萬平方米，同比增長6.21%，增速較上年下降6.22個(gè)百分點(diǎn)，近五年來首次低于10%；合約面積均值為8759.36萬平方米，同比增長2.16%，增速較上年下降9.43個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)歷近幾年的調(diào)整后，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展腳步顯著放緩，管理規(guī)模增速進(jìn)一步下降，高質(zhì)量發(fā)展成為主旋律。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理、城鎮(zhèn)化率、物業(yè)服務(wù)新增合約面積、保利物業(yè)、中海物業(yè)

一、物業(yè)服務(wù)行業(yè)概述

物業(yè)服務(wù)是《物權(quán)法》中規(guī)定的服務(wù)，指專業(yè)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)為居民、企業(yè)等業(yè)主提供的各種管理和服務(wù)活動(dòng)。常見的物業(yè)服務(wù)管理方式包括有業(yè)主自己進(jìn)行管理、業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司、業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理三種。

物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容包括：1、建筑物管理：包括建筑物的維護(hù)、修繕、改造和更新等，確保建筑物保持良好的狀態(tài)，延長使用壽命。2、設(shè)施設(shè)備管理：對(duì)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和管理，如電梯、空調(diào)、供暖、供水等，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和安全性。3、環(huán)境衛(wèi)生管理：為業(yè)主和居民提供一個(gè)干凈、整潔、舒適的生活環(huán)境，包括清潔公共區(qū)域、處理垃圾、消毒殺菌等。4、綠化管理：對(duì)物業(yè)內(nèi)的綠化進(jìn)行規(guī)劃、種植、養(yǎng)護(hù)和管理，為業(yè)主和居民提供一個(gè)優(yōu)美、宜人的生活環(huán)境。5、.安全管理：保障業(yè)主和居民的人身財(cái)產(chǎn)安全，包括門禁管理、巡邏、監(jiān)控等措施。6、交通管理：對(duì)物業(yè)內(nèi)的交通進(jìn)行規(guī)劃和管理，確保交通流暢、安全，減少交通事故的發(fā)生。7、財(cái)務(wù)及收費(fèi)管理：負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主和居民的收費(fèi)管理，包括水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的收取和核算，確保財(cái)務(wù)透明、規(guī)范。8、客戶服務(wù)：為業(yè)主和居民提供各種咨詢和服務(wù)，如投訴處理、維修報(bào)修、入住服務(wù)等，提高業(yè)主和居民的滿意度?？偟膩碚f，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容包括對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，這是現(xiàn)代城市化進(jìn)程中不可或缺的一部分，也可確保住宅、商業(yè)和工業(yè)物業(yè)的保值和增值。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展歷經(jīng)以下四個(gè)階段：一、物業(yè)服務(wù)脫胎于物業(yè)管理。二、2004-2012年，物業(yè)服務(wù)處于標(biāo)準(zhǔn)化階段，各項(xiàng)政策的相繼出臺(tái)為物業(yè)服務(wù)在作業(yè)、收費(fèi)、用工等方面做出規(guī)范。三、2012-2017年，處于行業(yè)的轉(zhuǎn)型探索期，一方面，物業(yè)服務(wù)在從業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資質(zhì)和收費(fèi)方面逐漸走向市場(chǎng)化；另一方面，隨著勞動(dòng)力成本的上漲，給物業(yè)服務(wù)業(yè)帶來成本壓力，企業(yè)開始轉(zhuǎn)型增值服務(wù)。四、2017年后，行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期。當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展正在從以往高速擴(kuò)規(guī)模階段向高質(zhì)量發(fā)展階段過渡，企業(yè)深刻認(rèn)識(shí)到行業(yè)的本質(zhì)仍然是服務(wù)，因此更加重視客戶需求，持續(xù)強(qiáng)化服務(wù)品質(zhì)建設(shè)，以提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展背景分析

黨的十八大提出“加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展壯大”。2022年7月，國家發(fā)改委發(fā)布了《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》，提到要提高街道社區(qū)治理服務(wù)水平，重點(diǎn)提出要完善網(wǎng)格化管理服務(wù)，依托社區(qū)統(tǒng)一劃分綜合網(wǎng)格；推進(jìn)社區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，開發(fā)協(xié)商議事、政務(wù)辦理等線上應(yīng)用，完善社區(qū)應(yīng)急組織體系和工作預(yù)案，加強(qiáng)防災(zāi)減災(zāi)知識(shí)宣傳和應(yīng)急演練；加強(qiáng)社會(huì)工作專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)，健全社區(qū)工作者職業(yè)體系；提高物業(yè)服務(wù)覆蓋率，開展物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)，改進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理。至此，構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為引擎的新型城鎮(zhèn)化模式，已成為國家的頂層設(shè)計(jì)和新的戰(zhàn)略定位。在此背景下，近兩年來，國內(nèi)各地政府先后發(fā)布相關(guān)政策，如《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》《深圳市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)指導(dǎo)規(guī)則》等，不斷完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理制度，加速建設(shè)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)體系，為國內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，加速促進(jìn)我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理具有居民生活離不開、安置就業(yè)離不開、社會(huì)穩(wěn)定離不開的極端重要性。先發(fā)國家和地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，在要素推動(dòng)力的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)發(fā)展構(gòu)成了城鎮(zhèn)化向縱深躍進(jìn)的不可或缺的拉動(dòng)力。物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)與城鎮(zhèn)化的方向高度契合，融匯城鎮(zhèn)化是時(shí)代賦予物業(yè)管理的重要使命。兩者之間存在較強(qiáng)的互動(dòng)機(jī)制和相關(guān)關(guān)系，核心共同、目標(biāo)一致、相輔相成、互為促進(jìn)。伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，業(yè)主的消費(fèi)群體不斷擴(kuò)大、消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)、消費(fèi)潛力不斷釋放、消費(fèi)熱點(diǎn)不斷聚發(fā)、消費(fèi)領(lǐng)域不斷拓展。數(shù)據(jù)顯示，2023年，我國城鎮(zhèn)人口數(shù)量為9.33億人，同比增長1.3%；國內(nèi)城鎮(zhèn)化率達(dá)66.16%，較2016年提升了7.32個(gè)百分點(diǎn)。未來，隨著城鎮(zhèn)化率的上升，國內(nèi)城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的需求仍將是一個(gè)不斷產(chǎn)生、持續(xù)加力的長期過程，將持續(xù)帶動(dòng)物業(yè)管理深度和密度同向變化。

三、物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

2023年，我國物業(yè)服務(wù)新增合約面積TOP50企業(yè)的新增合約總面積為17.6814億平方米，較上年新增面積減少了26.08%，較2021年新增面積減少了36.37%。近年來，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)新增合約面積呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。主要原因有以下幾個(gè)方面。第一，“保交樓”工作持續(xù)推進(jìn)，成效顯現(xiàn)。2023年商品房竣工面積約9.98億平方米，其中，住宅竣工面積7.24億平方米，不少百強(qiáng)企業(yè)承接到更多新建住宅項(xiàng)目。第二，相比住宅業(yè)態(tài)，非住宅業(yè)態(tài)專業(yè)性更強(qiáng)，細(xì)分業(yè)態(tài)領(lǐng)域存在一定的專業(yè)壁壘。第三，過去幾年，為了克服非住宅細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)壁壘，很多百強(qiáng)企業(yè)采用并購的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)非住宅賽道的快速布局，而2023年并購市場(chǎng)進(jìn)一步回歸理性，導(dǎo)致非住宅擴(kuò)張速度減緩。

2023年，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值為6798.1萬平方米，同比增長6.21%，增速較上年下降6.22個(gè)百分點(diǎn)，近五年來首次低于10%；合約面積均值為8759.36萬平方米，同比增長2.16%，增速較上年下降9.43個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)歷近幾年的調(diào)整后，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展腳步顯著放緩，管理規(guī)模增速進(jìn)一步下降，高質(zhì)量發(fā)展成為主旋律。此外，更值得注意的是，當(dāng)前階段，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)外拓方面面臨困局。一方面，2023年并購市場(chǎng)冷淡，高速外拓的方式不可持續(xù)；另一方面，市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)難度大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，外拓節(jié)奏有所放慢。與市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)相比，以合資合作或戰(zhàn)略合作的方式獲取第三方項(xiàng)目更靈活，成為百強(qiáng)企業(yè)重要的拓展手段。這種輕資產(chǎn)的合作模式不需要花費(fèi)重金，但能充分發(fā)揮合作雙方的資源優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)，達(dá)到“1+1>2”的效果，有利于百強(qiáng)企業(yè)拓展非住宅和專業(yè)賽道，強(qiáng)化外拓能力。

2023年，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值為15.5億元，同比增長4.56%，增速較上年下降6.06個(gè)百分點(diǎn)，首次低于10%。TOP10企業(yè)營業(yè)收入均值為142.44億元，同比增長為8.72%。從國營、民營角度分析，在國內(nèi)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中，大多數(shù)央國企營業(yè)收入仍舊保持兩位數(shù)的增長，顯著高于整體水平，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)；而在上市民營企業(yè)中，有近70%的企業(yè)營收增速低于10%。這意味著，在深厚的資本及市場(chǎng)積累經(jīng)驗(yàn)支持下，近年來我國物業(yè)服務(wù)央國企發(fā)展速度日益提升，在市場(chǎng)上擁有更為強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力，業(yè)務(wù)經(jīng)營持續(xù)向好。

從業(yè)務(wù)收入來源角度分析，2023年我國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的增值服務(wù)收入均值2.36億元，較上年的2.7億元下降12.59%，占比為15.23%，較上年下降2.99個(gè)百分點(diǎn)。其中，非業(yè)主增值服務(wù)收入下降成為增值服務(wù)收入下降的主要原因之一。而百強(qiáng)企業(yè)的創(chuàng)新型服務(wù)收入均值為0.42億元，同比增長5.0%，保持連續(xù)增長態(tài)勢(shì)，占比微幅提升至2.72%。主要原因在于，頭部企業(yè)或少數(shù)重點(diǎn)企業(yè)引領(lǐng)百強(qiáng)企業(yè)開展創(chuàng)新型服務(wù)，更加關(guān)注項(xiàng)目盈利能力以及回款情況，與基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，堅(jiān)守主業(yè)，堅(jiān)持創(chuàng)新，平衡風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)。

此外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)百強(qiáng)企業(yè)的毛利潤均值為3.23億元，較上年增長0.81%，轉(zhuǎn)降為升；凈利潤均值為8385.5萬元，較上年下降11.18%，降幅收窄11.22個(gè)百分點(diǎn)。這說明，近年來我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象仍在持續(xù)，毛利率和凈利率雙雙下降，但降幅收窄。服務(wù)品質(zhì)是物業(yè)企業(yè)的生命線和發(fā)展根基，沒有以服務(wù)品質(zhì)為基礎(chǔ)的“1”，再多的業(yè)務(wù)也將失去依托成為“0”。因此，在當(dāng)前存量市場(chǎng)的背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)，回歸服務(wù)本源，提升服務(wù)品質(zhì)，成為企業(yè)持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展的不二選擇。

四、物業(yè)服務(wù)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司于1996年6月在廣州成立，是保利發(fā)展控股集團(tuán)旗下控股子公司，于2019年12月19日在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市，股票簡稱“保利物業(yè)”。保利物業(yè)致力于發(fā)展全業(yè)態(tài)管理的保利物業(yè)，服務(wù)范圍涵蓋了從社區(qū)居住物業(yè)到城市地標(biāo)性寫字樓、政府公建、城鎮(zhèn)景區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)、院校、醫(yī)院等多種物業(yè)類型，服務(wù)內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)、物業(yè)項(xiàng)目前期咨詢服務(wù)、物業(yè)項(xiàng)目交付后評(píng)估分析服務(wù)，以及會(huì)所經(jīng)營、資產(chǎn)管理、專業(yè)設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)、家政服務(wù)、社區(qū)健康管理（社區(qū)家庭健康管理、社區(qū)居家健康養(yǎng)老服務(wù)、健康產(chǎn)品與服務(wù)銷售）、社區(qū)教育、社區(qū)智慧平臺(tái)建設(shè)與運(yùn)維等。在2023年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)排行榜中，保利物業(yè)在我國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第三，在具有央企背景的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中服務(wù)規(guī)模排名第一。2023年，保利物業(yè)營業(yè)收入為150.62億元，同比增長10.05%；毛利率為19.61%，同比增加了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)全面調(diào)研及市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)報(bào)告》

中海物業(yè)管理有限公司最早于1986年在香港開展物業(yè)服務(wù)，1991年進(jìn)入中國內(nèi)地，2015年10月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，股票簡稱“中海物業(yè)”。中海物業(yè)央企中國建筑集團(tuán)有限公司旗下中國海外集團(tuán),是中國首批獲得一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理品牌，擁有35年不動(dòng)產(chǎn)與客戶全生命周期管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)遍及港澳及內(nèi)地135個(gè)主要城市，是位列中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)TOP10、中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌價(jià)值NO.1。2023年，中海物業(yè)營業(yè)收入為130.51億元，同比增長19.74%，較2020年增長124.06%。

五、物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1、“拓深度”激活社區(qū)增值潛力，“掘優(yōu)勢(shì)”緊抓非住宅物業(yè)機(jī)會(huì)

做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，各項(xiàng)增值服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)依然是物業(yè)企業(yè)必須攻克的領(lǐng)域，尤其在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代后，如何充分發(fā)掘物業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步激活多元賽道潛力，是行業(yè)面臨的重要課題。

基于住宅物業(yè)發(fā)展而來的社區(qū)增值服務(wù)被視為物業(yè)管理行業(yè)的第二增長曲線，對(duì)物業(yè)公司而言存在一定競(jìng)爭(zhēng)壁壘。百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)并發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，在業(yè)務(wù)布局方面保持審慎態(tài)度，盡量做到少而專、專而精，根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)篩選賽道，避免資源和人力投入過度分散導(dǎo)致全局失敗。

基于非住宅物業(yè)的IFM是近兩年的熱門賽道，客戶需求多、服務(wù)內(nèi)涵廣，市場(chǎng)潛力大，專業(yè)性、綜合性更強(qiáng)，是百強(qiáng)企業(yè)爭(zhēng)相布局的藍(lán)海市場(chǎng)。此外，城市服務(wù)是近幾年物業(yè)行業(yè)的熱門賽道，隨著全國環(huán)衛(wèi)市場(chǎng)化的逐步推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參與程度越來越高，已在市政環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域占據(jù)一定市場(chǎng)份額。

2、科技賦能全業(yè)態(tài)、全場(chǎng)景，智能化手段化解管理難題

百強(qiáng)企業(yè)積極擁抱科技，將新技術(shù)不斷應(yīng)用于管理和服務(wù)，開啟“智慧物管”新紀(jì)元。2013年及以前是行業(yè)的科技應(yīng)用萌芽期，百強(qiáng)企業(yè)通過引入閉路電視、電腦等硬件設(shè)施或者購買軟件系統(tǒng)應(yīng)用，進(jìn)行較為初級(jí)的智能化建設(shè)；2014~2018年，行業(yè)在科技應(yīng)用方面進(jìn)入快速落地期，各種業(yè)主端及員工端App、微信小程序、智能設(shè)施設(shè)備紛紛涌現(xiàn)，大部分百強(qiáng)企業(yè)在此階段實(shí)現(xiàn)了線上繳費(fèi)、報(bào)事報(bào)修、線上團(tuán)購、互動(dòng)交流以及智慧停車、智能安防；2019年以來，百強(qiáng)企業(yè)加大智慧物聯(lián)平臺(tái)的建設(shè)力度，在實(shí)際物業(yè)管理多場(chǎng)景中深化科技應(yīng)用，行業(yè)進(jìn)入科技應(yīng)用深化期。

3、資本市場(chǎng)IPO降溫，地方國企加快上市進(jìn)程

2023年，物業(yè)管理行業(yè)IPO熱度進(jìn)一步降低，年內(nèi)新增上市公司僅兩家，分別是眾安智慧生活和潤華服務(wù)，募集資金總額約2.4億港元。上市物企數(shù)量及募集資金總額均創(chuàng)近六年來新低，回落至2015年的水平。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，尤其地方國資背景物業(yè)企業(yè)，仍在尋求奔赴資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值及組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化。從資本市場(chǎng)表現(xiàn)看，物業(yè)板塊自2023年以來，總市值仍處在波動(dòng)下行趨勢(shì)。受上市公司盈利情況影響，已有超過10家港股物業(yè)上市公司凈利潤為負(fù)值，剔除這部分企業(yè)后，其他上市公司平均市盈率約處于10倍到11倍之間，2024年以來保持穩(wěn)定。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（yhcgw.cn）發(fā)布的《中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)全面調(diào)研及市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)報(bào)告》。智研咨詢是中國領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號(hào)，每天及時(shí)掌握更多行業(yè)動(dòng)態(tài)。