2023年中國(guó)二手房行業(yè)全景速覽分析：二手房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，吸引剛需購(gòu)房消費(fèi)者駐足[圖]

摘要：

一、發(fā)展環(huán)境：政策支持剛性和改善性住房需求，商品房成交量下降，二手房市場(chǎng)將回暖

二手房行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈上游是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)交付的新房，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)則主要包括建筑材料、建筑承建以及營(yíng)銷與服務(wù)。二手房行業(yè)中游則是二手房交易，主要包括中介服務(wù)、房產(chǎn)評(píng)估服務(wù)以及金融機(jī)構(gòu)的貸款服務(wù)。二手房行業(yè)的下游主要是一般消費(fèi)者。2023年7月24日，中央政治局召開分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。我國(guó)商品房銷售面積逐年下降，短期來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)正處于復(fù)蘇初期，整體預(yù)期較弱，二手房在一定程度上是對(duì)新房的替代作用，我國(guó)商品房銷售面積的減少，說明我國(guó)二手房的銷售成交量將有所上升。

二、發(fā)展現(xiàn)狀：一線城市二手房市場(chǎng)回暖，北京深圳二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)超過10%

2022年我國(guó)6大重點(diǎn)城市二手房成交量第一的是上海市，二手房成交量為15.8萬(wàn)套，其次是成都，二手房成交量為15.13萬(wàn)套，接著是北京市，2022年北京市二手房成交量為14.24萬(wàn)套，然后是廣州市，成交量為8.26萬(wàn)套， 再者是長(zhǎng)沙市，二手房成交量為5萬(wàn)套，最后則是深圳市，二手房成交量為2.17萬(wàn)套。這是由于一線與新一線城市擁有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、更高的工資待遇、更完善的社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施等因素，吸引大量人才買房落戶。從整體情況來(lái)看，我國(guó)11個(gè)重點(diǎn)城市中有9個(gè)城市的二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)，一線城市二手房市場(chǎng)回暖，北京深圳二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)超過10%。

三、企業(yè)分析：2022年整體表現(xiàn)出低迷態(tài)勢(shì)，2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)市場(chǎng)加速恢復(fù)

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)公司百花齊放，貝殼找房，我愛我家作為國(guó)內(nèi)僅有兩家房屋交易服務(wù)平臺(tái)上市公司，也是交易服務(wù)的兩家龍頭公司，兩家公司都是吸引經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)公司入駐的方式。到2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策、消費(fèi)疲軟、疫情反復(fù)等因素影響，整體表現(xiàn)出低迷態(tài)勢(shì)，貝殼找房營(yíng)業(yè)收入下降至606.69億元，同比減少24.87%，2023年疫情防控全面放開，市場(chǎng)加速恢復(fù)，前三季度營(yíng)業(yè)收入達(dá)到575.73億元，同比增長(zhǎng)31.08%。我愛我家營(yíng)業(yè)收入在2022年有所下降，為116.73億元，同比減少2.42%，2023年前三季度營(yíng)業(yè)收入為90.73億元，同比上年同期增長(zhǎng)2.11%。

四、發(fā)展趨勢(shì)：二手房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，吸引剛需購(gòu)房消費(fèi)者駐足

隨著人們生活品質(zhì)的提高，很多人會(huì)選擇更換住房，或購(gòu)買增值空間較大的二手房，這也將驅(qū)動(dòng)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。住房是人們生活的剛需，而新房市場(chǎng)則要面臨爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，由于這一原因，許多消費(fèi)者則更愿意瞄準(zhǔn)二手房市場(chǎng)，隨著新房成交量的減少，二手房市場(chǎng)則將會(huì)被更多的消費(fèi)者了解。人口流入會(huì)帶來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增加，許多一線城市面對(duì)越來(lái)越多的人才流入，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增加，從而帶動(dòng)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。隨著二手房市場(chǎng)的均價(jià)下降，使得我國(guó)存在購(gòu)房剛需的消費(fèi)群體眺望二手房市場(chǎng)，等待二手房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，則將抓住機(jī)會(huì)購(gòu)入。尤其是對(duì)于那些一直感到房?jī)r(jià)高企無(wú)法入市的人來(lái)說。交易活躍度可能會(huì)上升，這將增加市場(chǎng)的交易量，將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生積極影響。

關(guān)鍵詞：二手房發(fā)展環(huán)境、二手房發(fā)展現(xiàn)狀、二手房企業(yè)分析、二手房發(fā)展趨勢(shì)

一、發(fā)展環(huán)境：政策支持剛性和改善性住房需求，商品房成交量下降，二手房市場(chǎng)將回暖

二手房行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)交付的新房，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)則主要包括建筑材料、建筑承建以及營(yíng)銷與服務(wù)。二手房行業(yè)中游則是二手房交易，主要包括中介服務(wù)、房產(chǎn)評(píng)估服務(wù)以及金融機(jī)構(gòu)的貸款服務(wù)。二手房行業(yè)的下游主要為消費(fèi)者。

2023年7月24日，中央政治局召開分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。2023年7月27日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開企業(yè)座談會(huì)，會(huì)上指出，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。倪虹強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。要以工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化為方向，大力推動(dòng)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)”的積極作用。要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。2023年8月18日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布發(fā)布公告《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，將二手房交易的退稅優(yōu)惠期限延長(zhǎng)至到了2025年12月31日。對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年我國(guó)商品房銷售面積為16.49億平方米，銷售額為14.61萬(wàn)億元，到2019年略有下降，下降至16.45億平方米，商品房銷售額為15.58萬(wàn)億元，2020年，商品房銷售面積小幅度上漲至16.86億平方米，銷售額為16.91萬(wàn)億元，2021年商品房銷售面積達(dá)到17.14億平方米，商品房銷售額為17.69萬(wàn)億元，2022年，我國(guó)商品房銷售面積為12.98億平方米，同比下降24.27%。2023年1-10月，我國(guó)商品房銷售面積為9.26億平方米，我國(guó)商品房銷售面積為9.72萬(wàn)億元。我國(guó)商品房銷售面積逐年下降，短期來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)正處于復(fù)蘇初期，整體預(yù)期較弱，二手房在一定程度上是對(duì)新房的替代作用。

人才凈流入使得城市二手房行業(yè)不斷發(fā)展，特別是一線城市以及新一線城市，由于學(xué)校、醫(yī)療等公共資源豐富，吸引大量人口來(lái)此尋找更好的工作和生活環(huán)境，從而加速了本地二手房市場(chǎng)的發(fā)展。2022年我國(guó)最大人口凈流入城市是深圳，人口凈流入為1182.71萬(wàn)人，上海市人口凈流入970.7萬(wàn)人，廣州市人口凈流入為838.5萬(wàn)人，北京市人口凈流入為770.8萬(wàn)人。一線城市吸引了大量的外來(lái)人口，在年輕人當(dāng)中更為明顯。由于一線城市擁有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、更高的工資待遇、更完善的社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施等因素，吸引了大量年輕人前來(lái)謀求更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。人口流入會(huì)帶來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增加。

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《中國(guó)二手房行業(yè)市場(chǎng)行情監(jiān)測(cè)及投資方向研究報(bào)告》

二、發(fā)展現(xiàn)狀

2022年我國(guó)6大重點(diǎn)城市二手房成交量第一的是上海市，二手房成交量為15.8萬(wàn)套，其次是成都，二手房成交量為15.13萬(wàn)套，接著是北京市，2022年北京市二手房成交量為14.24萬(wàn)套，然后是廣州市，成交量為8.26萬(wàn)套， 再者是長(zhǎng)沙市，二手房成交量為5萬(wàn)套，最后則是深圳市，二手房成交量為2.17萬(wàn)套。這是由于一線與新一線城市擁有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、更高的工資待遇、更完善的社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施等因素，吸引大量人才買房落戶。

二手房市場(chǎng)價(jià)格正在持續(xù)下滑。這種價(jià)格下滑的趨勢(shì)并非偶然。在過去的一段時(shí)間里，由于各種因素的影響，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、政策調(diào)整等，二手房市場(chǎng)供應(yīng)增加，需求卻在減少，這種供需失衡導(dǎo)致了價(jià)格的下跌。2023年1月我國(guó)百城二手房住宅平均價(jià)格為15858元/平方米，到2023年11月我國(guó)百城二手住宅平均價(jià)格下降至15400元/平方米，環(huán)比下跌0.56%，跌幅較10月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)19個(gè)月環(huán)比下跌。

2023年11月成都二手房成交面積為182.3萬(wàn)平方米，環(huán)比為0，11月北京二手房成交面積為107.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)13%，2023年11月，南京二手房成交面積為75.9萬(wàn)平方米，環(huán)比達(dá)到19%，佛山二手房成交面積為60.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7%，蘇州二手房成交面積為57.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)19%。2023年11月，深圳成交面積為29.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11%，揚(yáng)州11月二手房成交面積為22.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7%，東莞市二手房成交面積為21.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10%，廈門二手房成交面積為17.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18%。從整體情況來(lái)看，我國(guó)11個(gè)重點(diǎn)城市中有9個(gè)城市的二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)，一線城市二手房市場(chǎng)回暖，北京深圳二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)超過10%。

三、企業(yè)分析

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)公司百花齊放，貝殼找房，我愛我家作為國(guó)內(nèi)僅有兩家房屋交易服務(wù)平臺(tái)上市公司，也是交易服務(wù)的兩家龍頭公司，兩家公司都是吸引經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)公司入駐的方式。貝殼找房擁有特色VR看房功能，可以讓用戶足不出戶就能身臨其境地看房。我愛我家是一家歷史悠久的房地產(chǎn)中介公司，現(xiàn)在也有自己的房產(chǎn)中介軟件，其優(yōu)勢(shì)是擁有更多的地產(chǎn)中介資源，更有能力為房東提供更加全面的房屋出租、出售的服務(wù)。

2019年貝殼找房的營(yíng)業(yè)收入為460.15億元，到2020年?duì)I業(yè)收入達(dá)到704.81億元，增速為53.03%，2021年貝殼找房的營(yíng)業(yè)收入為807.52億元，同比增長(zhǎng)14.57%，到2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策、消費(fèi)疲軟、疫情反復(fù)等因素影響，整體表現(xiàn)出低迷態(tài)勢(shì)，營(yíng)業(yè)收入下降至606.69億元，同比減少24.87%，2023年疫情防控全面放開，市場(chǎng)加速恢復(fù)，前三季度營(yíng)業(yè)收入達(dá)到575.73億元，同比增長(zhǎng)31.08%。

2021年我愛我家營(yíng)業(yè)收入達(dá)到119.63億元，同比2020年增長(zhǎng)24.94%，到2022年，營(yíng)業(yè)收入有所下降，為116.73億元，同比減少2.42%，2023年前三季度營(yíng)業(yè)收入為90.73億元，同比上年同期增長(zhǎng)2.11%。

四、發(fā)展趨勢(shì)：二手房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，吸引剛需購(gòu)房消費(fèi)者駐足

1.生活品質(zhì)的提高將提高人們的換房需求，二手房市場(chǎng)將逐步擴(kuò)大

隨著人們生活品質(zhì)的提高，很多人會(huì)選擇更換住房，或購(gòu)買增值空間較大的二手房，這也將驅(qū)動(dòng)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。住房是人們生活的剛需，而新房市場(chǎng)則要面臨爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，由于這一原因，許多消費(fèi)者則更愿意瞄準(zhǔn)二手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)則將會(huì)被更多的消費(fèi)者了解。人口流入會(huì)帶來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增加，許多一線城市面對(duì)越來(lái)越多的人才流入，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增加，從而帶動(dòng)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。

2.政策導(dǎo)向維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定和避免資產(chǎn)泡沫

隨著“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的提出，及各類購(gòu)房政策的發(fā)布，政府利用宏觀調(diào)控的手段,減少二手房市場(chǎng)的稅率,使得二手房市場(chǎng)逐步穩(wěn)定，政策導(dǎo)向住房是“買來(lái)住”而不是“買來(lái)投資”，這有望帶動(dòng)二手房市場(chǎng)活躍度,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的穩(wěn)定具有一定的積極影響。近幾年人才政策集中出臺(tái)，既與城市間日趨激烈的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)有關(guān)，也受到樓市限購(gòu)政策影響。人才落戶政策的放開將使得城市房地產(chǎn)需求上漲，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)上漲。中國(guó)政府將繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，以維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定和社會(huì)的平衡。

3.二手房均價(jià)的降低，將帶動(dòng)二手房的成交量

二手房均價(jià)下降，使得我國(guó)存在購(gòu)房剛需的消費(fèi)群體眺望二手房市場(chǎng)，等待二手房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，則將抓住機(jī)會(huì)購(gòu)入。尤其是對(duì)于那些一直感到房?jī)r(jià)高企無(wú)法入市的人來(lái)說。交易活躍度可能會(huì)上升，這將增加市場(chǎng)的交易量，將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生積極影響。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（yhcgw.cn）發(fā)布的《中國(guó)二手房行業(yè)市場(chǎng)行情監(jiān)測(cè)及投資方向研究報(bào)告》。智研咨詢是中國(guó)領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號(hào)，每天及時(shí)掌握更多行業(yè)動(dòng)態(tài)。