養(yǎng)老產業(yè)現狀研究專題(六)機構養(yǎng)老&養(yǎng)老地產之總覽篇：相輔相成 優(yōu)化“專業(yè)支撐”作用

平安觀點：

養(yǎng)老設施建設是養(yǎng)老房地產業(yè)的重要部分，上游與養(yǎng)老產業(yè)金融相關、下游與機構養(yǎng)老照護服務有機結合、密不可分。因此，本文重點聚焦于與養(yǎng)老設施建設密切相關的機構養(yǎng)老照護服務和養(yǎng)老社區(qū)的相關研究。

機構養(yǎng)老照護服務穩(wěn)步推進，多元供給體系不斷完善。本文梳理了我國機構養(yǎng)老政策的演變，從“十五”期間的社會福利機構建設，到“十四五”期間強調養(yǎng)老事業(yè)與產業(yè)協(xié)同發(fā)展，構建居家社區(qū)機構相協(xié)調、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結合的養(yǎng)老服務體系，政策支持機構養(yǎng)老從公辦公營到多元方式發(fā)展。

從機構養(yǎng)老照護服務發(fā)展現狀來看，數據顯示，我國養(yǎng)老機構數量和床位持續(xù)增長，但床位利用率整體有所下降，反映出盡管機構養(yǎng)老不斷發(fā)展但社區(qū)養(yǎng)老服務發(fā)展速度更快。不同類型養(yǎng)老機構在服務體系中各有定位，主要指標差距較大，但均充分發(fā)揮了在養(yǎng)老服務體系中的獨特作用。其中，社會福利院和農村特困人員救助供養(yǎng)機構屬于兜底保障型養(yǎng)老機構，主要面向失能和特困人群；其他各類養(yǎng)老機構包括普惠支持型和完全市場型養(yǎng)老機構兩類，收取一定費用，以自費人員為主、自理能力較均衡。

養(yǎng)老地產參與者多元，運營和盈利模式多樣。

1）四類社會資本參與者各有所長，險企更具綜合優(yōu)勢。養(yǎng)老地產參與者呈現多元化特征，包括政府和房地產公司、保險公司、專業(yè)養(yǎng)老服務運營公司等多元社會資本。其中，保險公司憑借資金、客戶和資源優(yōu)勢，成為養(yǎng)老社區(qū)投資的主力，通過“保險產品+養(yǎng)老社區(qū)”模式，實現產業(yè)鏈閉環(huán)。

房地產公司則在養(yǎng)老設施開發(fā)上具有土地和經驗優(yōu)勢。養(yǎng)老服務運營公司則專注于服務供給和運營管理。

2）運營模式以重資產為主，輕資產為輔。養(yǎng)老機構運營模式主要分為重資產、輕資產和輕重結合三類。重資產模式適合資金實力雄厚的參與者，如險企和房企，通過獨立開發(fā)或合作開發(fā)實現長期穩(wěn)定收益。輕資產模式則通過租賃物業(yè)或委托管理等方式，降低資金壓力，適合中小險企和養(yǎng)老服務運營公司。輕重結合模式則兼顧兩者優(yōu)勢，易于擴大服務覆蓋面。

3）盈利模式圍繞租售展開，以對外出租為主。養(yǎng)老機構主要通過直接銷售、對外出租或租售結合三種實現盈利。直接銷售模式能夠快速回籠資金，但難以保證長期服務品質，早期地產公司大多采用這種模式；對外出租模式則通過長期穩(wěn)定的租金和服務費獲取收益，如“泰康之家”等險企CCRC養(yǎng)老社區(qū)；租售結合模式則兼具兩者優(yōu)勢，如萬科隨園嘉樹項目。

風險提示：1）人口老齡化加速發(fā)展，居民養(yǎng)老財富積累緩慢。2）居民養(yǎng)老資產儲備不足、養(yǎng)老消費支出有限，影響?zhàn)B老服務需求和養(yǎng)老用品購買需求釋放和產業(yè)發(fā)展速度3）政策落地不及預期、養(yǎng)老實體產業(yè)發(fā)展緩慢，養(yǎng)老產業(yè)投資回報率不及預期。

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轉自平安證券股份有限公司 研究員：王維逸/李冰婷/韋霽雯