摘要：我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)較其他發(fā)達國家起步較晚，在養(yǎng)老保險制度建立初期，由于計劃經(jīng)濟體制的影響，退休人員的養(yǎng)老問題幾乎由國家包攬，不存在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的需求，但隨著計劃經(jīng)濟體制解體和我國人口老齡化的發(fā)展，大量老齡人口的需求釋放，全社會范圍內(nèi)對人口老齡化都有了更深刻的認識，市場開始反應(yīng)并參與進來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始日漸興起。據(jù)統(tǒng)計，截至2022年我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模達到6623億元，占比整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比重約為6.72%。

一、定義及分類

養(yǎng)老地產(chǎn)是指以老年人為主要消費群體，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機構(gòu)推出的能夠滿足老年人日常飲食起居、身體照護和精神照護需要以及社會活動需要，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障，把房地產(chǎn)與健康醫(yī)療服務(wù)有效結(jié)合起來的一種房地產(chǎn)產(chǎn)品，如養(yǎng)老院、敬老院、老年公寓、護理院等等。我國的社會養(yǎng)老服務(wù)體系主要分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老三大部分。

二、行業(yè)政策

養(yǎng)老地產(chǎn)將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合，服務(wù)目標為老年人群體，提供具有完備設(shè)施的住宅和符合老年人身心需求的綜合性服務(wù)，包括居住養(yǎng)老、醫(yī)療護理、健康管理和文娛活動等內(nèi)容。隨著人口老齡化問題凸顯，我國將構(gòu)建更加完善的養(yǎng)老服務(wù)體系，相關(guān)政策支持社會資本布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，為商業(yè)保險機構(gòu)介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，投資養(yǎng)老地產(chǎn)，加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展釋放利好信號。同時保險行業(yè)逐漸放開保險資金投資不動產(chǎn)的限制，進一步放松對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)不動產(chǎn)的投資條件，商業(yè)保險機構(gòu)布局養(yǎng)老地產(chǎn)獲得初步政策支持。

三、發(fā)展歷程

我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展主要依托中國社會養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)，兩者的發(fā)展歷程息息相關(guān)。政府是推動中國養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的核心力量，在政策的引導下，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)隨著養(yǎng)老服務(wù)體系的逐步成熟不斷發(fā)展。我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了起步（20世紀80年代至1999年）、發(fā)展（2000-2007年）與快速發(fā)展（2008年至今）三個階段。

四、行業(yè)壁壘

1、資金壁壘

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，占用資金量大，占用時間長。一方面，土地出讓制度和各項交易規(guī)則的不斷完善，使得原本隱藏的土地價格被釋放，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地成本逐步抬高。另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源主要依靠自有資金、銀行貸款和預(yù)售回款，融資渠道單一。在上述背景下，資本實力和資金運作力已經(jīng)成為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的核心競爭要素，對于土地資源獲取的競爭逐漸轉(zhuǎn)化為資本實力和資金運作力的競爭。因此，在資本市場中積累了良好信用品牌的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，能夠憑借多元化的融資渠道獲得競爭優(yōu)勢。

2、政策壁壘

政策壁壘指政府為優(yōu)化市場資源配置，采取行政手段指導和干預(yù)企業(yè)進入行為而形成的進入障礙。我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場處于密集的政策調(diào)控之下，政策主要著力點在于調(diào)控養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的土地和資金獲取。在一、二線城市，由于地價較高且土地市場競爭激烈，土地通常被實力較強的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商競得，而在地方城市，政府對土地開發(fā)還寄予了招商、帶動區(qū)域發(fā)展的期望，能夠帶動區(qū)域的實力，使得開發(fā)商在拿地過程中更有優(yōu)勢取得政府的支持和政策傾斜。

3、土地資源壁壘

獲得優(yōu)質(zhì)土地資源是進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的壁壘之一。土地資源是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的核心資源，養(yǎng)老地產(chǎn)項目是否成功與項目所在區(qū)位有較為密切的聯(lián)系。城市優(yōu)質(zhì)土地資源具有稀缺性和不可再生性，現(xiàn)有城市的核心區(qū)域土地資源已逐步完成轉(zhuǎn)讓和開發(fā)。新進入企業(yè)面臨優(yōu)質(zhì)土地資源不斷減少和成本持續(xù)升高的壓力，進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)門檻較高。

五、產(chǎn)業(yè)鏈

作為地產(chǎn)行業(yè)的延伸和分支，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈上游與地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游基本重合，地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈上游覆蓋行業(yè)眾多，其中對養(yǎng)老地產(chǎn)影響較大的有：土地資源、適老設(shè)施設(shè)備和養(yǎng)老服務(wù)。中游參與者主要包括四大類：（1）地產(chǎn)企業(yè)，如萬科、綠城、保利、遠洋；（2）保險企業(yè)，如泰康人壽、合眾人壽、太平保險、中國人壽；（3）專業(yè)機構(gòu)，如親和源、誠和敬、光大匯晨、國安養(yǎng)老；（4）跨界企業(yè)，如中國石化、中國水電、首旅集團、海南椰島。這四類企業(yè)還通過多種形式合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，如地產(chǎn)企業(yè)、保險企業(yè)與專業(yè)機構(gòu)合作，地產(chǎn)企業(yè)和保險企業(yè)合作等，這樣的形式可以降低項目成本和風險，整合多方資源優(yōu)勢，使養(yǎng)老地產(chǎn)向系統(tǒng)化、專業(yè)化發(fā)展。下游的消費者主要為老年人和準備養(yǎng)老人群。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

土地供應(yīng)

適老設(shè)施設(shè)備

養(yǎng)老服務(wù)

山東盛泉養(yǎng)老集團股份有限公司

無錫朗高養(yǎng)老集團股份有限公司

桐鄉(xiāng)和濟頤養(yǎng)院有限公司

湖南博愛醫(yī)療產(chǎn)業(yè)有限公司

北京愛儂養(yǎng)老科技發(fā)展股份有限公司

無錫朗高養(yǎng)老集團股份有限公司

上游

保利發(fā)展控股集團股份有限公司

萬科企業(yè)股份有限公司

遠洋集團控股有限公司

花樣年控股集團有限公司

中游

老年人

準備養(yǎng)老人群

下游

六、行業(yè)現(xiàn)狀

我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在區(qū)域發(fā)展不均衡、空置率過高、融資及投資運營成本高以及低檔和高檔養(yǎng)老機構(gòu)兩極分化等問題。具體而言，我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目大多集中于京津冀、長三角、珠三角、川渝四個經(jīng)濟圈，養(yǎng)老地產(chǎn)項目集中在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)造成了養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不平衡的問題。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)伴隨政府角色的更迭呈現(xiàn)出不同的發(fā)展樣貌。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)較其他發(fā)達國家起步較晚，在養(yǎng)老保險制度建立初期，由于計劃經(jīng)濟體制的影響，退休人員的養(yǎng)老問題幾乎由國家包攬，不存在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的需求，但隨著計劃經(jīng)濟體制解體和我國人口老齡化的發(fā)展，大量老齡人口的需求釋放，全社會范圍內(nèi)對人口老齡化都有了更深刻的認識，市場開始反應(yīng)并參與進來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始日漸興起。據(jù)統(tǒng)計，截至2022年我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模達到6623億元。

七、發(fā)展因素

1、有利因素

（1）老齡化加深

中國老齡化程度不斷加深，是養(yǎng)老地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的動力。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年中國60歲及以上老年人口約2.97億，占總?cè)丝诘?1.1%。2014年到2023年65歲以上老年人口從1.39億增加到2.17億，占總?cè)丝诒壤龔?0.1%上升到15.4%，年復(fù)合增長速度5.06%。老年人口的增加為養(yǎng)老服務(wù)市場發(fā)展注入活力，特別是對生活照料、醫(yī)療護理服務(wù)的需求增加。依托老年公寓和養(yǎng)老驛站，老年人通過在不同階段分別選擇不同的養(yǎng)老地產(chǎn)類型來享受養(yǎng)老服務(wù)。中國老年人養(yǎng)老以居家養(yǎng)老為主，對于機構(gòu)養(yǎng)老的理念開始逐步接受，老齡化的加深總體利好養(yǎng)老地產(chǎn)各個板塊的發(fā)展。

（2）養(yǎng)老社區(qū)受到市場歡迎

養(yǎng)老社區(qū)比普通地產(chǎn)項目更受市場歡迎，將吸引不同背景的企業(yè)參與養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，如地產(chǎn)企業(yè)、保險企業(yè)等，不同力量的整合將更好地推動養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)從本質(zhì)上看，是地產(chǎn)項目的延伸和升級，在普通地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)上，養(yǎng)老地產(chǎn)需要配備適老化設(shè)施設(shè)備和養(yǎng)老服務(wù)。完善的養(yǎng)老社區(qū)一般配有醫(yī)療中心、護理中心、老年大學、文娛活動中心、餐飲、休閑酒店等設(shè)施，比普通社區(qū)設(shè)施完備、服務(wù)周全。養(yǎng)老社區(qū)不僅對希望實現(xiàn)一站式養(yǎng)老的老年人和準備養(yǎng)老人群有吸引力，沒有養(yǎng)老需求的普通購房人群也更傾向于選擇設(shè)施和服務(wù)完善的居住環(huán)境，生活更加便利，房產(chǎn)保值、增值性優(yōu)越，養(yǎng)老社區(qū)因此比普通地產(chǎn)項目更受市場歡迎。

（3）盈利模式多元

養(yǎng)老地產(chǎn)提供了多元盈利模式，為養(yǎng)老地產(chǎn)運營商帶來多重增值可能。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品在做好建筑開發(fā)和維護的基礎(chǔ)上，為消費者提供各種養(yǎng)老和生活服務(wù)，這些可持續(xù)服務(wù)的推出，豐富了普通地產(chǎn)單一的售賣或出租的盈利模式。運營機構(gòu)通過成功地運營，不僅可以實現(xiàn)長期現(xiàn)金流入，還能通過服務(wù)品質(zhì)的長期維護拉動建筑和社區(qū)的價值。從長期回報的角度來看，流行的會員制或出租制養(yǎng)老項目，房間或床位可以進行多次購買或出租。若運營商可以保證服務(wù)品質(zhì)穩(wěn)定，打造出受老年人歡迎的成熟完善的養(yǎng)老社區(qū)，市場將推動會員價格不斷升高，通過多次售賣會員卡可以獲得比一次性出售房屋產(chǎn)權(quán)更高的收益。

2、不利因素

（1）養(yǎng)老社區(qū)：國家支持性政策少

我國政府從2011年起密集推出養(yǎng)老相關(guān)政策，其中社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)政策是主要內(nèi)容，考慮中國老年人居家養(yǎng)老的偏好、實際支付能力、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的供應(yīng)情況，政策主要對居家社區(qū)型養(yǎng)老的養(yǎng)老驛站大力扶持。而具體到對養(yǎng)老社區(qū)的土地建設(shè)支持和資金費用扶持相關(guān)政策較少，沒有針對養(yǎng)老社區(qū)的專項土地供應(yīng)和大規(guī)模資金補助，對養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的限制。土地資源是養(yǎng)老地產(chǎn)的主要成本，如何獲得位置好、價格合適的土地資源，是項目整體能否盈利的關(guān)鍵。僅依靠市場化的土地供應(yīng)，沒有專門的養(yǎng)老社區(qū)土地供應(yīng)體系，加上養(yǎng)老社區(qū)高投入、低回報的屬性，使養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展艱難。

（2）老年公寓：供需結(jié)構(gòu)不平衡

老年公寓面臨供給和需求不匹配形成的“剪刀差”，結(jié)構(gòu)性矛盾阻礙老年公寓快速發(fā)展。中國老年人口對老年公寓的需求呈現(xiàn)“橄欖形”，高端和低端需求少，對醫(yī)療護理和生活照料等終端需求多。而老年公寓的供給卻是“啞鈴型”，收益高的高端項目和政府保障型的低端項目多，性價比高、普通老年人需要的終端項目少。

（3）養(yǎng)老驛站：養(yǎng)老費用自付

對于養(yǎng)老驛站，中國老年人養(yǎng)老以自付為主，老年人收入有限，購買服務(wù)意愿不強，而中國還未建立全面的政府養(yǎng)老支付體系，養(yǎng)老驛站主要依靠政府補助維持運營，難以實現(xiàn)盈利，無法吸引大量的社會資本進入，發(fā)展受到限制。

八、競爭格局

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、保險機構(gòu)與其他投資機構(gòu)積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，涉及的內(nèi)容包括養(yǎng)老住宅開發(fā)建設(shè)、養(yǎng)老服務(wù)運營、養(yǎng)老保險和理財產(chǎn)品、養(yǎng)老項目融資等多個方面。2015年-2016年，受國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策推動，主流房企紛紛宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。近兩年來，由于各大房企養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式尚不清晰，項目難以實現(xiàn)盈利，企業(yè)逐步回歸理性，行業(yè)熱度有所消退；目前養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中，央企系、房企系、保險系已成為三大主導，同時，眾多社會資本也一致看好，紛紛搶灘登陸。三大系中房企系和保險系進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)較晚，房企系中萬科、綠地、保利等大牌房企是先行軍；保險系中新華、泰康、合眾、國壽是先行軍。

九、行業(yè)趨勢

隨著老齡化人口的增加及老年群體對養(yǎng)老需求的多樣化，使得越來越多的老年人選擇遠離城市喧囂，前往自然環(huán)境優(yōu)越的農(nóng)村養(yǎng)老生活，同時也促使我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不斷探索符合中國養(yǎng)老需求的房地產(chǎn)開發(fā)模式。通過多主體參與，合理規(guī)劃和建設(shè)農(nóng)村土地和住房資源，以降低征地成本，滿足老年人的需求，有效運作高效運營機制，創(chuàng)新共生發(fā)展模式，以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)共生理論為基礎(chǔ)討論，將地產(chǎn)與養(yǎng)老結(jié)合，引入共生原理，結(jié)合共生三要素構(gòu)建適合我國的共生穩(wěn)定化養(yǎng)老地產(chǎn)模式。以實際共生單元為研究對象，歸納總結(jié)出養(yǎng)老地產(chǎn)共生穩(wěn)定的實體經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展要素，并作出相應(yīng)舉措，推動共生模式的進一步發(fā)展，促進養(yǎng)老地產(chǎn)模式構(gòu)建和穩(wěn)定運行，進而真正實現(xiàn)養(yǎng)老+地產(chǎn)一體化的共同發(fā)展。在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的支持下，順應(yīng)政策的規(guī)劃，響應(yīng)發(fā)展的號召，對應(yīng)模式的實踐，為我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展選擇了新的方向。未來我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)朝著合作渠道多樣化、細分市場更專業(yè)、運營模式更復(fù)合三個方向發(fā)展。