各地住房市場(chǎng)漲多跌少，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲背后已“危機(jī)隱現(xiàn)”？【圖】

    4月26日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心項(xiàng)目組聯(lián)合發(fā)布的2018年4月《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》以下簡(jiǎn)稱(chēng)《分析報(bào)告》顯示，短期看，一二線(xiàn)城市中房?jī)r(jià)下降或穩(wěn)定的城市個(gè)數(shù)增多；三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)慣性上漲，但漲速將有所下降。

    這份《分析報(bào)告》指出，各地住房市場(chǎng)漲多跌少。除了2016年來(lái)第一波房?jī)r(jià)上漲城市如南京、合肥、天津、廈門(mén)、石家莊、廊坊等還在下跌外，其它城市大都在上漲，西安、青島等部分熱點(diǎn)城市仍處于房?jī)r(jià)快速上漲區(qū)間。

    應(yīng)該說(shuō)，社科院新出爐的這份報(bào)告與我們之前的觀點(diǎn)有很多的相近之處。但是我們要先分析一下，我國(guó)三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)為何會(huì)出現(xiàn)快速上漲？

    首先，一二線(xiàn)城市受到房地產(chǎn)調(diào)控，投機(jī)者都跑到三四線(xiàn)城市炒房。三四線(xiàn)城市之前要去庫(kù)存，所以很少受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響。再說(shuō)，很多三四線(xiàn)城市之前也存在價(jià)格的洼地，這讓投機(jī)炒作有了很大的想象空間。

    再者，農(nóng)民工返鄉(xiāng)需求。第一季度恰逢春節(jié)等其他節(jié)假日，是農(nóng)民工返鄉(xiāng)的季節(jié)。很多人在一二線(xiàn)城市打工，根本買(mǎi)不起高房?jī)r(jià)，而返鄉(xiāng)之后，看到家鄉(xiāng)這邊的三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)正在上漲，害怕自己以后連家鄉(xiāng)周邊的中小城市的房?jī)r(jià)也買(mǎi)不起。

    最后，三四線(xiàn)城市近年來(lái)一直在進(jìn)行棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置，本來(lái)居民住在棚戶(hù)區(qū)里面，對(duì)購(gòu)置新房沒(méi)啥需求。但是地方政府要拿棚戶(hù)區(qū)這塊地，于是通過(guò)國(guó)開(kāi)行拿到抵押貸款，發(fā)給了棚戶(hù)區(qū)的居民。這樣一來(lái)，棚戶(hù)區(qū)居民手里面一下有大量資金，隨著這批剛需的入市房?jī)r(jià)開(kāi)始扶遙直上。

    對(duì)于社科院的這份報(bào)告，我們也比較贊同短期之內(nèi)中國(guó)三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)還有繼續(xù)上漲的動(dòng)能。從最新數(shù)據(jù)看，無(wú)論是環(huán)比，還是同比，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭正在越來(lái)越衰弱，所以在下半年三四線(xiàn)城市就會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，所以對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)國(guó)內(nèi)外不確定因素較大，投資三四線(xiàn)城市要謹(jǐn)慎。

    第一，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)由一二線(xiàn)城市向三四線(xiàn)城市蔓延，限購(gòu)、限售的城市繼續(xù)增加。大連本市戶(hù)籍2套以上限購(gòu)；沈陽(yáng)在3個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭邢拶?gòu)；青島將限購(gòu)范圍擴(kuò)大至青島戶(hù)籍居民家庭，并將限售期限從2年提高至5年；海南省在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)；

    很顯然，之前三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲是為了去庫(kù)存，放松了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，讓投機(jī)資金有機(jī)可乘，而現(xiàn)在去庫(kù)存已基本結(jié)束，馬上可以加大房地產(chǎn)調(diào)控的力度，而且很多三四線(xiàn)城市由原來(lái)的“因城施策”，變?yōu)?ldquo;因區(qū)調(diào)控”，這樣會(huì)更有針對(duì)性的對(duì)各個(gè)區(qū)域內(nèi)的樓市進(jìn)行調(diào)控。

    第二，房貸利率的上漲，可以對(duì)于三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲進(jìn)行遏制。數(shù)據(jù)顯示2018年3月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.124倍，環(huán)比2月上升0.92%，同比去年3月首套房貸款平均利率4.46%上升23.54%。盡管房貸利率有所攀升，但目前的房貸利率仍處于近10年來(lái)的相對(duì)低點(diǎn)。

    對(duì)此，我們認(rèn)為，自從去年下半年以來(lái)，各地頻繁上調(diào)房貸利率，而且未來(lái)利率還有很大的上漲空間。以后房貸超過(guò)歷史最高7%的可能性不能排除。當(dāng)房貸利率上漲已經(jīng)成為趨勢(shì)后，到三四線(xiàn)城市投機(jī)炒房的群體將會(huì)選擇退出。從目前看三四線(xiàn)城市70%的購(gòu)房者是投機(jī)性購(gòu)房群體。

    第三，棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置或?qū)l(fā)生變化。原因很簡(jiǎn)單，棚改居民又拿著貨幣安置款又去附近購(gòu)房，這樣會(huì)不斷推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。為了能夠支付貨幣化安置款，地方政府又要不斷向銀行貸出更多的資金，這樣的安置模式是難以長(zhǎng)期持續(xù)的。而想寄希望于民間資本，但民間資本對(duì)此事積極性并不高。

    對(duì)此，我們覺(jué)得棚戶(hù)區(qū)改造對(duì)口安置的辦法還是比較好的。對(duì)于棚戶(hù)區(qū)居民來(lái)說(shuō)，政府提供幾個(gè)地方的房源任憑選擇，這樣對(duì)于政府的去庫(kù)存也有利。如果繼續(xù)實(shí)行貨幣化安置，前面的棚改居民進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，而地方政府又要向銀行借出更多的資金來(lái)支付安置款。這樣下去，何時(shí)是個(gè)頭呢？

    三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)短期內(nèi)還有一些上漲的動(dòng)能，但后續(xù)隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向三四線(xiàn)城市，特別是一些城市規(guī)定購(gòu)房后限售期限是五年，這無(wú)疑對(duì)近期惡炒三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)的資金是重大利空。所以，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)中長(zhǎng)期的三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較大，千萬(wàn)別被限售令禁錮在中小城市里，因?yàn)槲迥曛蟮姆康禺a(chǎn)局勢(shì)，誰(shuí)也不好說(shuō)。