成都、西安引領(lǐng)新?lián)尫砍?，哪些城市的房子正在被搶，一?8歲的杭州老奶奶搖號買到了房……【圖】

    一線和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)環(huán)比止?jié)q

    ◎智谷趨勢（ID：zgtrend）| 路口大爺

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    搖號買房，堪稱中國樓市的史詩級懸疑片。

    7個(gè)已實(shí)施搖號購房的城市在這部懸疑片中陸續(xù)登場，恐慌氣息迎面撲來：

    南京：2017年11月15日，一天之內(nèi)十盤齊開，共3200套房，數(shù)萬人熬夜排隊(duì)，全款搖號搶房；

    武漢：2017年12月上半月，武漢連開9盤，日日即開即售罄，；

    長沙：2017年11月25日，長沙某樓盤公開搖號，房源167套，2298組認(rèn)籌，中簽率僅為9.5%，創(chuàng)長沙市場最低中簽率紀(jì)錄；12月24日，541套上市，認(rèn)籌超過了5000人；

    成都：2018年3月初，400套房源共超過5萬人參與搖號，中簽率不足1%；

    上海：2018年4月21日，位于上海中環(huán)一豪宅樓盤開盤選房，382套總價(jià)1000萬到2000萬的豪宅引來751組客戶，中午即告售罄，銷售金額約58億；

    西安：2018年4月19日，700套房5千人搖號；

    杭州：2018年5月7日，近3000人搶177套房，一位98歲的杭州老奶奶搖號買到了房……

    搶大白菜似的“搶房大潮”從沿海的一二線城市涌入內(nèi)地新一線，“房住不炒”基調(diào)下的調(diào)控政策早已經(jīng)扭曲。

    而最近的熱點(diǎn)城市，則是給各城上演了教科書級、戲精式調(diào)控的兩座西部城市，西安和成都。

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    在中國，一個(gè)省會城市的房價(jià)太低，似乎就是被釘在恥辱柱上。幾年前鄭州與西安房價(jià)差不多齊平，但是到了2017年初，鄭州房價(jià)已經(jīng)是西安的兩倍。前期西安很給力地跟進(jìn)了5輪調(diào)控，但最后還是耐不住刺激了一下房價(jià)——去年一年西安房價(jià)漲幅超過50%，今年以來已累計(jì)超過10%的漲幅。

    西安終于有底氣喊出“西安最中國”的口號，用實(shí)力證明，它真的是眾人口中的“價(jià)值洼地”。

    據(jù)中國證券報(bào)，就在那處700套房5000人搖號的火爆現(xiàn)場，有一位李先生感嘆，“搖了8個(gè)樓盤都沒搖上，請假兩個(gè)月沒上班就為買房。”

    這股熱情，還不止是在市轄區(qū)內(nèi)。跑到了西安最西邊，和咸陽市接壤的后衛(wèi)寨，就算周圍交通設(shè)施不便，教育、商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施不健全，也擋不住剛畢業(yè)不久的年輕人的渴望。248套房源入市，當(dāng)天營銷中心門口排起百米長龍。別看離市區(qū)遠(yuǎn)，這里的房源依舊難搶。

    5輪樓市調(diào)控陸續(xù)跟進(jìn)，西安房價(jià)卻從沉寂走向爆發(fā)。

    只能說，西安是走運(yùn)了，“天時(shí)、地利、人和”全部占盡。

    天時(shí)：“把西安作為西北的龍頭揚(yáng)起來”

    2018年2月，《關(guān)中平原城市群發(fā)展規(guī)劃》正式出爐，明確了西安作為第9個(gè)國家中心城市的地位。炒概念這種事情，是中國股市和樓市的拿手好戲。

    地利：鬧房荒

    西安已經(jīng)連續(xù)三年供不應(yīng)求。據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年西安市住宅成交量為1573.95萬平方米，連續(xù)三年保持1500萬平方米以上。但這三年的供應(yīng)規(guī)模均小于同期的成交規(guī)模。其中，2017年的供應(yīng)規(guī)模為1331.84萬平方米，缺口約在15%，2016年的缺口則超過60%。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在曲江新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等熱門區(qū)域，住宅庫存的去化周期均在5個(gè)月以下。個(gè)別人士認(rèn)為還不足3個(gè)月。

    去年11月到今年3月，西安的商品房處于“去庫存”階段，到3月末4月初，大部分庫存銷售完了，新的房源又沒能申報(bào)，導(dǎo)致西安市場出現(xiàn)了無房可賣的現(xiàn)象。

    近幾年，出于治污減霾的需要，西安在冬季供暖期實(shí)施“禁土令”，每年的高考和中考期間，西安也有大約一個(gè)月的停工期。遇到空氣質(zhì)量較差的時(shí)候，也會被要求停工。再算上陰雨天氣的影響，每年的“有效開工期僅有6個(gè)月左右”，“就算加足馬力，也難以保證供應(yīng)充足”。
人和：千軍萬馬進(jìn)長安

    這兩年的樓市刺激，最出奇的一招就是“棚改”，西安也不例外。在2015年、2016年分別完成棚改貨幣化安置率40%、51%的基礎(chǔ)上，2017年上半年西安棚改貨幣化安置率已達(dá)到70.51%，數(shù)據(jù)很亮眼。

    不過，作為一個(gè)二線城市，西安還在忙著“搶人”。

    在2017年3月推出“史上最寬松”的落戶政策后，西安真的是拼了，領(lǐng)導(dǎo)們還特地跑到“人才搶奪戰(zhàn)成果頗豐”的成都“天府新區(qū)戶籍中心”考察一番，“學(xué)先進(jìn)、找差距、補(bǔ)短板”。

    在今年春節(jié)，正式打響一場吸睛的“人口爭奪攻堅(jiān)戰(zhàn)”。

    隨后三月份祭出“人才新政”大殺器，大專以上可落戶，首日推出落戶八千人，三天遷入一萬五千人，第一季度新遷入的戶籍人口就達(dá)到30萬，超過了去年全年戶籍人口增加量，年增百萬不是夢。

    自從2017年3月推出落戶政策以來，西安共吸引了超過55萬人落戶。而在2007年至2016年過去10年間，西安市常住人口不過也才增加了52.67萬。

    西安一邊做足姿態(tài)執(zhí)行著“嚴(yán)調(diào)控”，一邊又忍不住通過“搶人”政策制造大量的市場需求刺激樓市，房價(jià)從8k翻個(gè)跟頭上了2w，真是魔性。

    03

    西安的學(xué)習(xí)對象，成都，在政策上更是大開大合。

    成都也實(shí)行嚴(yán)格的限購、限價(jià)，為什么樓市還能出現(xiàn)如此慌亂的現(xiàn)象？

    首先，也是去年開始的“搶人大戰(zhàn)”。

    低門檻落戶的政策在2017年為成都凈增36.4萬人戶籍人口，創(chuàng)歷史新高，成為搶人城市中的翹，房價(jià)當(dāng)然也驕傲錄得71%的年漲幅。

    但是，成都這次5萬人搶400套房的原因，還和西安有些不同。

    除了新引進(jìn)人才帶來的需求，成都搶房事件背后還有一個(gè)現(xiàn)象：新房和二手房房價(jià)嚴(yán)重倒掛。

    據(jù)鏈家研究所的數(shù)據(jù)，2018年第一季度成都一二手房房價(jià)倒掛現(xiàn)象比重達(dá)到88%，為全國最嚴(yán)重的城市。

    就本次火爆大搶購的樓盤，帶精裝均價(jià)是14000-16000一平，而附近的二手房均價(jià)卻在2.7萬到3萬左右。

    同個(gè)地段買一套新房，你還能拿到了5折的價(jià)格，這種定價(jià)誰不想搶？

    搖號憑運(yùn)氣，這種想象空間巨大的操作，誰不想去排隊(duì)？

    當(dāng)?shù)厝巳缬行夷艿玫揭惶仔路?，轉(zhuǎn)手賣掉老房子，規(guī)避了政策又拿到白來的錢，這種房誰不想炒？

    這難道不是“買到即賺到”？

    但很多人萬萬沒想到的是，這種赤裸裸的炒房行為，正是“限價(jià)”政策帶來的。

    2017年全國重點(diǎn)監(jiān)控的16個(gè)熱點(diǎn)城市曾都在國務(wù)院領(lǐng)了“軍令狀”——新開樓盤房價(jià)環(huán)比上漲不允許2016年10月份這一紅線，要嚴(yán)防死守房價(jià)，否則不再約談，直接問責(zé)。

    這道紅線對于已經(jīng)享受過一輪房價(jià)翻倍的一線城市來說，并不困難。但是對于成都這種起漲反射弧有點(diǎn)長的二線省會，完全就是災(zāi)難。2016年10月，成都的房價(jià)壓根兒還沒漲起來。等到資金開始從一線外溢時(shí)，成都二手房開始一路向上，但是新房房價(jià)卻被壓在2016年10月的紅線之下。

    2016年10月，成都中心區(qū)域的最高房價(jià)就是1.6萬一平米，因此，今天成都中心區(qū)的新房價(jià)，一律不得超過1.6萬，這就是指導(dǎo)價(jià)的由來。

    限價(jià)造成了新房價(jià)格信號扭曲，也進(jìn)一步導(dǎo)致供需失衡。

    房源的緊張，一方面是搶的人多，一方面也有開發(fā)商的原因。

    即使政策嚴(yán)查開發(fā)商惜盤捂盤，但你有張良計(jì)，我有過橋梯，套路總比困難多。

    在成都，有些開發(fā)商特意說預(yù)售證搞丟了，開盤時(shí)間又能拖下去，只要資金不緊張就行，寧愿囤著也不“賤賣”。

    而形成這些恐慌、異動(dòng)現(xiàn)象的原因，是居民對房價(jià)的普遍狂熱看漲，剛需對住房的焦慮，還有政策對市場的扭曲。

    04

    西安與成都的搶房潮，大略濃縮了中國當(dāng)下所有嚴(yán)格調(diào)控帶來的反噬。

    搶房大多發(fā)生在被冠以新一線、強(qiáng)二線的城市。

    這些城市先天基礎(chǔ)就好，在中國經(jīng)濟(jì)大勢下，屬于眾望所歸之地，即便沒有“粵港澳大灣區(qū)”、“國家中心城市”……諸如此類的光環(huán)加持，也屬于區(qū)域內(nèi)的人口、資本、智力輸入地。

    成都的一手房與二手房價(jià)格倒掛，代表了中國樓市搶房怪相一類原因。

    為了平抑房價(jià)，國內(nèi)不少地方嚴(yán)格限制一手新房的銷售價(jià)格，導(dǎo)致一手房政府核定銷售價(jià)大大低于同期二手房市場成交價(jià)，少則一兩千元，多則三五千元。

    于是，在“搶到就是賺到”的心理下，變相刺激了搶房潮。

    至于西安的特殊之處則在于，內(nèi)地城市在執(zhí)行調(diào)控政策方面過于堅(jiān)定，反而錯(cuò)過了全國房價(jià)上漲的一波行情。

    不料，近些年整體政策越來越嚴(yán)格，但是嚴(yán)重偏離市場供求率的價(jià)值洼地遲早會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

    房子當(dāng)然是用來住的。但是，嚴(yán)重背離市場基本規(guī)律，為了控制而控制，則難免出現(xiàn)匪夷所思。