在三四線小城置業(yè) 還不如去新一線城市落戶又買房？【圖】

    曾經(jīng)有人問我「年輕人應該選擇在大城市蝸居一張床，還是選擇在小城市豪華一套房？」當時我從投資的角度做了分析。現(xiàn)在除了在這兩者之間做選擇，又有了一個新的可能，那就是強二線或者說新一線城市的崛起。

    無論是在一線城市打拼的人，還是五六線的小縣城里希望再進一步的人，就業(yè)置業(yè)與「新一線城市」開始生發(fā)出新的關(guān)系。
目前，最大范圍公認的「新一線城市」有 15 個：成都、杭州、武漢、重慶、南京、天津、蘇州、西安、長沙、沈陽、青島、鄭州、無錫、寧波、東莞。

    關(guān)于這些城市，有一個數(shù)據(jù)很有意思。它們是滴滴最大的新用戶增長點。2017 年第四季度，這些城市給滴滴貢獻了 1/4 的新用戶。還有一個數(shù)據(jù)， BOSS 直聘的大數(shù)據(jù)顯示，近 3 年來，工作首選城市為北上廣深的 18 到 35 歲青年勞動者的比例迅速下降，從 2015 年的 65.8% 下降到了 2017 年的 46.5%。青年就業(yè)的選擇也在向新一線城市集中了，這是一個非常重要的變化。

    之所以會出現(xiàn)這樣的變化，當然有一些共同的條件。比如這些新一線城市都放寬了落戶的限制，買房有優(yōu)惠，對創(chuàng)業(yè)更支持，還會提供一些租房補貼，在醫(yī)療方面也有很多優(yōu)惠。新一線城市吸引人才的政策集中出臺，城市「搶人」越來越明顯。

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    從整體上看，新一線城市的吸引力非常大。一線城市里，北京、上海戶籍難得，廣州、深圳房價太高。相比之下，新一線城市的確有很多機會。2017 年，杭州、武漢、成都、鄭州、西安等新一線城市吸引人才的能力最強。

    另外，寬松的環(huán)境，工作機會、收入、戶籍、稅收、醫(yī)療福利等，使新一線城市增加了很多新的供給，出現(xiàn)了更好的條件。而買房與就業(yè)又是緊密相連的，這樣一來，就業(yè)增加到哪，買房也就會相應地增加到哪。

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    在新一線買房已經(jīng)成為很多青年選擇就業(yè)地時的重要參考因素。

    第一，全國超過 20 個城市已接入公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺。年輕人去新一線城市工作，落戶、公積金購買房已成為可能。也就是說轉(zhuǎn)到新一線城市，人口流動、職業(yè)流動，以及居住場所的流動，并不會因為公積金貸款買房成為障礙，這是一個特別大的利好。

    第二，從百城 GDP 走勢來看，新一線城市與北上廣深的差距正在縮小，比如重慶去年 GDP 增長速度達到了 9.5 %。這些城市自有的造血功能支持了房市的長遠增長，投資的風險遠低于三四線城市。

    第三，大量人口涌入新一線城市，帶來了充沛的人才和勞動力的同時，房地產(chǎn)租賃市場也有所發(fā)展，投資房產(chǎn)有人接盤，并且可以「以租養(yǎng)貸」，這個機會要比一線城市多，也刺激了市場。

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    第四，「長租公寓」這個概念在新一線城市非?；鸨?。新一線城市外來人口比例高，受房企歡迎，長租公寓未來也大有可為。房企在布局長租公寓時也是按照城市在布局，基本上都是聚焦在新一線城市。

    第五，房企越來越偏愛新一線城市，也提升了新一線城市的房市活躍度。一線城市現(xiàn)在拍地難，就算房企拿到土地，也可能是政策性住房，并不太賺，所以新一線城市正處于上升期，大有可為，大房企愿意去，這對于新一線城市的房地產(chǎn)市場更新和升級是個好事。

    第六，年輕人愛去新一線城市，未來發(fā)展有空間。因為大學生等高素質(zhì)人群是人口流動的核心人群，落戶政策會推動城市的發(fā)展，短期內(nèi)由于需求的增加，將推動房地產(chǎn)的租賃和購買市場，所以各大城市對于大學生的爭搶，以及大學生往新一線城市的移動，將會推動這些城市房地產(chǎn)市場的持續(xù)增長。

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    第七，從新一線城市樓市發(fā)展情況來看，也證明了上面這幾個判斷。比如說 2017 年新一線城市住宅用地的成交金額在千億以上的城市有 5 個，其中杭州住宅用地成交金額最大，南京和武漢成交金額次之，武漢成交金額首次突破了千億，達到了 1330.74 億元，同比上漲 46.1%；成都土地成交金額同比上漲 100% 以上，整個土地市場成交額首次也突破了千億。

    2017 年新一線城市土地樓面價在每平米 5000 元以上有 5 個城市，杭州土地成交樓面價格排在第一，為每平米 7899 元，同比上漲 7.92%；成都和沈陽土地成交樓面價也分別為每平米 4071.52 元和每平米 3386.29 元，同比漲幅都在 90% 以上。最近五年內(nèi)新一線城市商品房銷售面積在全國占比均在 20% 以上，新一線城市商品房銷售金額在全國占比均在 25% 以上。

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    總結(jié)一下2018 年新一線城市的發(fā)展方向。租賃市場會迎來長足發(fā)展，過去一兩年上升期拿的地都會入市，這會提高區(qū)域的房價水平，新一線城市的租房市場也會上漲。

    此外新一線城市的棚戶區(qū)改造也會加快，這個獨特的市場會帶來房屋置換升級的數(shù)量上升。受整體調(diào)控影響，2018 年新一線城市的房價總體趨穩(wěn)，價格漲幅收窄，但卻是一個有支撐力的市場，而且會緩慢的增長，這一點應該是非常有信心的。