在北京商品房成交低迷的當(dāng)下 行業(yè)與機(jī)構(gòu)都將成交預(yù)期集中在“限價(jià)”商品房的放量上

    5月7日，北京市住建委對《關(guān)于加強(qiáng)限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》正式公開征求意見。根據(jù)征求意見稿(后簡稱“意見稿”)，如果限房價(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場價(jià)格評估價(jià)之比高于85%時(shí)，該限房價(jià)項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房自行銷售；比值不高于設(shè)定比例的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購房人獲得銷售限價(jià)占評估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。

    在北京商品房成交低迷的當(dāng)下，行業(yè)與機(jī)構(gòu)都將成交預(yù)期集中在“限價(jià)”商品房的放量上，然而，一紙“意見稿”，卻引發(fā)了不同看法。

    五環(huán)內(nèi)“限轉(zhuǎn)共”概率大

    意見稿中，劃定了“限價(jià)/評估價(jià)”是否高于85%作為“限轉(zhuǎn)共”的邊界，在這條紅線下，北京各等待入市的限價(jià)房項(xiàng)目，都開始算起了賬。

    中糧天恒旭輝聯(lián)合開發(fā)的“瑞悅府”項(xiàng)目雖然位于五環(huán)外，但周邊都是高端別墅，二手房價(jià)在6萬-10萬。在“意見稿”出臺(tái)之前一周左右，去現(xiàn)場暗訪時(shí)，銷售人員表示，項(xiàng)目周邊二手房價(jià)都有10萬，瑞悅府銷售價(jià)格只有6萬多，買到就是賺到。而當(dāng)5月7日“意見稿”出臺(tái)后，銷售人員表示，如果按照周邊房價(jià)評估的話，那么景粼原著洋房曾經(jīng)賣過7.2萬-7.5萬元/平米的單價(jià)，依照這個(gè)價(jià)格的話，瑞悅府還是“安全”的。

    瑞悅府銷售人員說，在“意見稿”出臺(tái)之前，400余套房源已經(jīng)驗(yàn)資排卡900多號(hào)，通過驗(yàn)資的都是賬上有200萬現(xiàn)金的實(shí)力客戶，而且驗(yàn)資客戶中有相當(dāng)一部分是居住在孫河別墅區(qū)的“老板們”以公司名義全款購買多套。

    位于大興瀛海的限價(jià)房萬和斐麗項(xiàng)目限價(jià)52449元/平米，周邊非限價(jià)的商品房價(jià)格在5萬-6萬元/平米左右，價(jià)格差并不是很大，項(xiàng)目銷售人員語氣十分篤定地說，我們項(xiàng)目肯定不會(huì)被“轉(zhuǎn)共”，因?yàn)閮r(jià)格比值肯定會(huì)高于85%的紅線。但是了解到與其他排號(hào)火熱的限價(jià)房項(xiàng)目相比，萬和斐麗600余套限價(jià)房源，驗(yàn)資登記的客戶只有400余組。

    另一個(gè)更為“敏感”的項(xiàng)目是位于二環(huán)邊的金茂佑安府，項(xiàng)目離二環(huán)直線距離不到一公里，可謂寸土寸金，該項(xiàng)目周邊，三環(huán)外的紫辰院賣到13萬元/平米，東南二環(huán)外的首開璞瑅公館賣到11.9萬/平米，即便以8萬/11.9萬的話，比值只有67%，也肯定低于85%的紅線。

    佑安府銷售人員說，僅有120套90平米的限價(jià)房，限價(jià)8萬左右，驗(yàn)資最低300萬資產(chǎn)的客戶，已經(jīng)排了五六百名，現(xiàn)在就等著政府規(guī)定的售賣方式了。

    面對即將到來的政策，越是地段好的項(xiàng)目，越惴惴不安。

    業(yè)內(nèi)人士測算，目前已推出的限房價(jià)地塊，80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“有影響的其實(shí)只有位于五環(huán)內(nèi)的少數(shù)項(xiàng)目。整體看，最多有10個(gè)項(xiàng)目有可能會(huì)被轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)，五環(huán)外項(xiàng)目轉(zhuǎn)變可能性都不大。”

    思源地產(chǎn)副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也認(rèn)為，無論是對標(biāo)新房，還是二手房價(jià)格，城北五環(huán)內(nèi)，特別是二環(huán)三環(huán)的限價(jià)房有可能會(huì)達(dá)到限售價(jià)占評估價(jià)的比值低于85%的標(biāo)準(zhǔn)，從而被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

    據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)院數(shù)據(jù)，2017年至今的53宗限價(jià)地中，已有3宗低于85%的設(shè)定比例，其中2宗為海淀城區(qū)較為繁華地段，一宗為孫河地塊。比例在85%-100%之間的地塊有16宗，其中大部分地塊位于城區(qū)內(nèi)。

    減少對房價(jià)的刺激

    商品房存量較低，近期成交也是連連走低，業(yè)界將商品房放量預(yù)期集中在年中限價(jià)房的入市上，但是限價(jià)商品房若有20%轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，那么商品房預(yù)期供量又會(huì)減少一塊。而五環(huán)內(nèi)的限價(jià)房若都轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，那么也就意味著，五環(huán)內(nèi)基本上是不會(huì)再新增商品房供應(yīng)的。而目前五環(huán)內(nèi)的“非限”商品房存量，已經(jīng)是少得可憐。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3、4月份，北京新建住宅合計(jì)成交約2284套，僅為去年同期的48.8%，成交面積和金額也不及去年同期的一半。在新房供應(yīng)方面，4月僅一項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，創(chuàng)近年來新低。對于5月份，業(yè)內(nèi)人士分析稱，限價(jià)房政策的落地，將直接影響新盤的供應(yīng)。

    據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京五環(huán)內(nèi)商品住宅(不含保障房)存量僅為3228套，面積為522013平米。

    根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)院數(shù)據(jù)篩選統(tǒng)計(jì)，從2017年1月1日至2018年5月9日區(qū)間內(nèi)，五環(huán)內(nèi)商品房新增供應(yīng)與成交分別為5033套(包含保障房)與3189套，粗略換算，目前可售房源不足2000套。

    在現(xiàn)有供應(yīng)稀少，新增供應(yīng)不明朗的狀況下，一些在“限競”政策出臺(tái)之前拿地的老項(xiàng)目后期成了“香餑餑”。

    在首開國風(fēng)美唐三期售樓處看到，工作日看房客戶也較多，有兩三個(gè)在現(xiàn)場交定金，售樓員表示，僅剩幾十套尾房，雖然沒做任何宣傳，也賣得很好。

    而二手房市場同期卻越來越熱，近期鏈家日成交已達(dá)500套以上，比起今年年初時(shí)增長近一倍，價(jià)格尚無明顯上漲。

    有觀點(diǎn)認(rèn)為，“限轉(zhuǎn)共”會(huì)造成商品房更加稀缺，從而促使購房者轉(zhuǎn)向二手房，推高二手房市場房價(jià)。對此，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)表示，現(xiàn)行市場需求仍然以商品房為主，如果將商品房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，一方面減少商品房供給存在刺激房價(jià)的可能性，另一方面，也會(huì)帶來潛在的共有產(chǎn)權(quán)房的分配和去化問題。然而，對于政策的中長期影響，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，未來開發(fā)商對北京房地產(chǎn)市場的參與度很可能下降，或?qū)⒔蒂|(zhì)。中長期影響偏負(fù)面。

    “諸葛找房”認(rèn)為，由于2017年至今的土地市場中，所有住宅地塊僅有共有產(chǎn)權(quán)地塊和限價(jià)房地塊兩種類型，這也就意味著，未來這些項(xiàng)目在辦理施工許可時(shí)，要么市場穩(wěn)定，限價(jià)房可以發(fā)揮出真正“限價(jià)”的作用，要么房價(jià)上漲，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，保障剛需能夠享有共有產(chǎn)權(quán)房帶來的較低購房門檻福利。