以公司名義購房“泛濫” 監(jiān)管清查違規(guī)涉房貸款

    李靜，某上海小企業(yè)主，小有資產(chǎn)，愛好理財，對各類投資富有極大的興趣。在房價高漲的當下，上海房產(chǎn)便是其眼中的熱門投資項目。不過，可惜的是，在上海，她屬于限購人群。

    李靜從網(wǎng)上看到，以公司名義買房，可繞開“限購”。心動之下，李靜多方打聽詳細操作方式，最終從友人處得知了一種注冊“空殼公司”購房的方式。

    注冊一家空殼公司→用名下其他公司為空殼公司做擔保→空殼公司從銀行獲得一筆授信→全款買房。簡單四步，繞過限購，“曲線買房”，而以空殼公司貸款買房還可便于后期資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

    這并非“天方夜譚”，從多方采訪了解到，這種方式可行，且有成功案例。

    不過，李靜說，她還是時機選晚了。銀行對公貸款經(jīng)理對她說，目前這種做法暫時行不通了，監(jiān)管層已關(guān)注到這類風險，相關(guān)人士近日正進駐銀行逐筆“清查”這類貸款合同。

    就“清查”說法，向滬上銀行人士進行了求證，并得到了某滬上銀行風控部人士的確認。

    “曲線購房”大行其道

    近年來，房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級，但人們買房發(fā)財暴富的念頭卻未曾湮滅：不管是微信群、公眾號，還是微博、論壇等網(wǎng)絡(luò)平臺，甚至是一些知識付費平臺，“在哪買房”、“買哪個片區(qū)的房”、“如何破限購限貸”、“怎樣最大化地利用債務杠桿”等問題仍然是討論最熱的話題。

    大眾似乎早已形成了“固定思維”：樓市調(diào)控沒用、越調(diào)控越漲、房價永遠漲、貨幣每年都大幅貶值、買到就是賺到……逮住機會趕緊買房上車，哪怕是高成本、高杠桿。

    在這種認知下，大家都在想盡辦法“曲線購房”。其中，以公司名義購房便是常用的手段之一。

    最近，以公司名義買房的現(xiàn)象似乎變得常見起來，而且受到公司客戶關(guān)注的項目多為高端項目，如近期剛完成搖號排序的上海知名高端物業(yè)項目翠湖天地。

    網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，翠湖天地項目此次開盤最高價為19.68萬元/平方米。而該項目于2015年11月16日的一次開盤，單價最高甚至達到了22.78萬元/平方米。如果按照最高單價19.68萬元/平方米計算，一套390平方米的大平層總價近8000萬元。

    4月10日，翠湖天地完成了搖號排序，其中不乏持有港澳居民來往內(nèi)地通行證來買房的梁×偉、鐘×良（證件號碼H開頭），還有一個工作室名字也很熟悉——陳思成×××作室。

    而更讓人議論不休的是，在項目公布的個人客戶當中，內(nèi)地客戶125組，非內(nèi)地客戶46組；另外還有公司客戶214組。根據(jù)上海公證協(xié)會網(wǎng)站披露的公開信息，翠湖天地項目商品住房銷售搖號排序共計385組。這意味著，此次認籌搖號項目的購房者中，公司客戶竟然占到了55%。

    “公司購房的最大特點就是可以繞過限購的管控，是當前限購中的一個漏洞，對于類似的做法，顯然也被當前很多購房者所利用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受采訪時說。

    據(jù)了解，目前很多城市出臺了針對個人的限購令，但對公司購房基本都沒有太大限制，上海也一樣。目前上海的限購政策針對公司買房采取了“寬進嚴出”的做法。除個體工商戶之外，中國公民注冊在中國境內(nèi)的公司均有資格在上海購買商品住宅，只是購買之后3年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。

    公司買房有了“進階版”

    以公司名義買房雖可繞開“限購”，但通過這種方式買房需要一次性付全款，且買主購買房產(chǎn)后每年都需要繳納高額的稅費，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時還需要辦理繁瑣的手續(xù)。

    考慮到后期處理房產(chǎn)的復雜性，《在采訪過程中了解到，現(xiàn)在以公司名義買房還有了“進階版”。

    具體路徑如上述李靜所述，即先建立一個空殼公司，將自身定為法人代表；接著用另一家已存續(xù)的公司給空殼公司擔保，并證明還款來源，然后這家空殼公司便可從銀行獲得一筆授信，用以全款買房。

    在采訪多位業(yè)內(nèi)人士后，以公司名義買房，房子就是公司的固定資產(chǎn)。若以存續(xù)已久且有正常經(jīng)營業(yè)務的公司名義購房，雖然可以避開限購，但是會有資產(chǎn)混同，公司財產(chǎn)和個人財產(chǎn)不分的風險，給后續(xù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出售帶來許多麻煩；與此同時，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，如果將房產(chǎn)轉(zhuǎn)到個人名義的話，費用會相對較高。而以空殼公司的名義買房，在轉(zhuǎn)讓時，可通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，節(jié)省部分稅費。

    但是，銀行會給空殼公司貸款嗎？這種方法可操作性如何呢？

    據(jù)多方了解，目前已有通過此法成功購房的案例。

    一位知情人士透露，在日前炒得沸沸揚揚的瑞安翠湖天地項目中，也不乏通過前述路徑成功購房的案例。

    而上海某新樓盤銷售人員說，采用上述方式，只需提供法人代表、公司委托書、企業(yè)納稅證明，只需20余天的周期，就能正常貸款購房。

    警惕合規(guī)風險

    雖有成功案例，但多位銀行業(yè)人士均稱，由于銀行審核企業(yè)貸款資質(zhì)時，需要看企業(yè)流水，所以正常情況下并不會給空殼公司放貸。

    那么，這種操作合規(guī)嗎？

    交通銀行首席銀行分析師許文兵在接受采訪時表示，由于監(jiān)管方面目前沒有出臺對應的條款，從法律層面來說，銀行的上述操作本身是不違規(guī)的。但在日常監(jiān)管中，監(jiān)管部門會查貸款公司流水以及貸款資金流向，如果以其他理由貸取的款項最終被用于購買商業(yè)住房，將會有合規(guī)風險。

    許文兵進一步強調(diào)，部分購房者在通過房地產(chǎn)商或中介，以空殼公司購買房產(chǎn)時，房地產(chǎn)商或中介或許會對殼公司進行虛假包裝，以便順利從銀行貸款。而這種情況下，銀行若是放貸，可能也會落下“審查不嚴”的“罪名”。

    從去年下半年以來，監(jiān)管部門嚴查消費貸違規(guī)進入樓市、股市，不少銀行都因為“貸后管理不到位，導致個人消費貸款被挪用”、“貸款三查制度不到位”等原因?qū)覍冶涣P。而今年，監(jiān)管力度絲毫不減，據(jù)相關(guān)媒體不完全統(tǒng)計，僅今年第一季度，就有十余張罰單涉及房貸業(yè)務。

    此外，還有銀行人士說，今年以來，監(jiān)管部門還嚴查信用卡資金違規(guī)進入樓市、股市現(xiàn)象，開起罰單也是毫不手軟。

    對此，融360房貸分析師湯傳堯在接受采訪時則表示，銀行是否免于處罰，很大程度上跟貸款能否及時還清有關(guān)。公司貸款買房，還款周期是短于個人貸款買房的，壓力會更大。如果不能及時還清，就會有很多麻煩，銀行相關(guān)經(jīng)辦人會受到問責。如果被監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)違規(guī)放貸，還會對銀行追加懲罰措施。

    “部分公司購房行為隱含炒房目的。針對以公司名義購房，預計接下來會有各類新的政策出臺，進而也會影響此類群體的實際置業(yè)計劃。”嚴躍進表示。

    實際上，監(jiān)管方面已經(jīng)注意到此類風險。滬上某銀行風控部人士說，近期監(jiān)管部門相關(guān)人士正進駐其所在銀行逐筆“清查”這類貸款合同。