北京房貸飆漲：房企海外發(fā)債量價齊升，買房人資金成本上漲 賣房人也不那么好受

    短短一年半時間，北京的房地產(chǎn)按揭貸款市場經(jīng)歷了利率從基準利率（年化4.9%）八折上升到八五折、九折、九五折、基準無折扣，再到上浮5%，甚至如今普遍上浮10%（年化5.39%）的飆漲行情。

    多位房地產(chǎn)分析師表示，近期房貸利率不斷上調(diào)的主要原因是銀行資金成本抬升。央行公布數(shù)據(jù)顯示，今年1月至4月，同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率分別為2.78%、2.73%、2.74%和2.81%，整體出現(xiàn)上行趨勢。

    對于此后按揭貸款利率是否會再次上調(diào)，多家銀行的信貸業(yè)務經(jīng)理均表示不清楚，但并不排除這種可能性。

    房貸利率一年多調(diào)，北京至少上浮10%

    21世紀經(jīng)濟報道記者采訪了解到，目前北京地區(qū)五大國有銀行、中信、招商等股份銀行均執(zhí)行首套房在基準利率基礎上浮10%，二套房基準利率基礎上上浮20%的房貸利率政策。

    此外，民生銀行現(xiàn)已調(diào)整為首套住房按揭貸款利率上浮20%，二套上浮25%，光大銀行部分網(wǎng)點則已經(jīng)停止按揭貸款業(yè)務。“其實把利率上調(diào)的比同業(yè)高許多，也是變相人為減少相關業(yè)務，目前按揭貸款我們做得就不多了。”民生銀行北京某網(wǎng)點個貸業(yè)務經(jīng)理說。

    據(jù)融360最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當于基準利率1.135倍，相比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，總體上升了23.01%。

    為何北京市場房貸利率一調(diào)再調(diào)？

    工商銀行北京某網(wǎng)點個貸業(yè)務經(jīng)理解釋說，除了住房不炒的相關政策外，本次利率上調(diào)也是銀行自身要求使然。“雖然基準利率沒有變，但銀行的資金成本一直在上漲。還有就是從全國市場來看，一是很多地方首套房利率已經(jīng)達到上浮15%－20%的水平，二是部分股份行、中小銀行的首套房利率也已經(jīng)上浮20%，三是雖然2016年按揭貸利率僅3.92%，但2015年前按揭貸款利率多在6%以上，相比之下，我們5.38%的房貸利率并不算高。”

    與房貸利率上調(diào)相對應的，是北京地區(qū)按揭貸款業(yè)務大幅度下滑，各銀行房貸額度相對充足。

    據(jù)去年21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查了解到，去年6月到去年11月之間，房貸批貸時間大約在1周左右，放款時間卻往往在2個月以上，但如今這樣的情況已一去不復返，多家銀行房貸額度相對充足。

    “只要利率能接受，申請的各項資料齊全，我們目前商業(yè)貸款批貸時間大多在三到五個工作日之間，放款時間則是過戶后一個月內(nèi)。“上述工商銀行北京某網(wǎng)點個貸業(yè)務經(jīng)理表示，“組合貸款和公積金貸款則看公積金那邊的反饋情況，會比商貸稍微慢一些。”

    據(jù)中國人民銀行北京營業(yè)管理部最新發(fā)布的4月北京市貨幣信貸統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告也顯示，4月末，北京市人民幣住戶貸款余額1.68萬億元，同比增長10.6%，比年初增加337.2億元，比上年同期少增699.5億元。

    資金鏈緊張，房企海外發(fā)債量價齊升

    買房的人資金成本在上漲，賣房的人也不那么好受。

    隨著境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資受限，房企目光已轉(zhuǎn)向海外。僅就wind數(shù)據(jù)顯示，從2018年初到2018年5月22日，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已公告計劃發(fā)行的海灣債券就達61只，發(fā)行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

    “未來房地產(chǎn)海外融資的口子一定是朝收緊方向發(fā)展的。”同策房產(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，“外匯局可以對海外發(fā)債后所得資金進入國內(nèi)進行監(jiān)管，這也是對降低杠桿率，促進經(jīng)濟高質(zhì)量轉(zhuǎn)型要求。”

    此外，雖然目前海外發(fā)債通道仍存，但利率卻呈現(xiàn)飆升趨勢。如毅德國際5月9日發(fā)行1.3億美元債券，利率已然高達12%，朗詩綠色集團4月發(fā)行的1.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，利率也高達9.625%。而從平均成本上來看，wind數(shù)據(jù)顯示，2018年至今房企海外發(fā)債平均成本為6.67%，比2017年全年的6.27%高出0.4個百分點，比2016年更是大幅度提升1.74個百分點。

    另一方面，從房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債公布的用途來看，多數(shù)屬于借新還舊。wind數(shù)據(jù)顯示，今年下半年，海外融資地產(chǎn)債到期規(guī)模564.75億元左右，2019年到期規(guī)模則達到1436.95億元，毅德國際發(fā)行的1.3億美元票據(jù)也公告說明多數(shù)用于償還債務。

    “目前國內(nèi)房企相對寬松的融資渠道就是公寓內(nèi)租賃產(chǎn)品的資產(chǎn)證券化，但其他渠道都在收緊，預計今年房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將會持續(xù)承壓。”張宏偉表示。