2011年，在重慶限購(gòu)之前，開(kāi)征房產(chǎn)稅之后，孫麗看著別人像瘋了一樣搶房，她一頭霧水，但羊群效應(yīng)讓她跟著訂購(gòu)了6套房。
恰好女兒要去重慶讀大學(xué)，3套住宅買在女兒名下，還有1套別墅。
當(dāng)時(shí)銀行貸款利率已很高，首套利率上浮15%，二套20%，三套25%，正是一輪行情即將結(jié)束的頂峰信號(hào)。
讓孫麗事后感到慶幸的是，由于銀行貸款不批，她只買了3套。
七年時(shí)間過(guò)去了，孫麗當(dāng)時(shí)買的2套渝北區(qū)住宅，套內(nèi)面積1萬(wàn)/平米，現(xiàn)在才漲到1.7萬(wàn)/平米。而別墅位于兩江新區(qū)，某龍頭房企的項(xiàng)目，更是原地不動(dòng)，原價(jià)1.1萬(wàn)/平米，套內(nèi)190平米，加贈(zèng)送一共338平米，現(xiàn)價(jià)1.2萬(wàn)/平米，7年時(shí)間虧的不止是利息，還有機(jī)會(huì)成本，有點(diǎn)得不償失。
重慶，一個(gè)曾經(jīng)讓投資客聞風(fēng)喪膽、無(wú)利可圖的城市，多年來(lái)幾經(jīng)折戟，幾乎從投資客的視野中消失，如今又重新成為他們的獵物。
重慶房?jī)r(jià)，這些年以一種極其緩慢的姿態(tài)向前爬行，與很多一二線動(dòng)輒一二三萬(wàn)月供的房奴們相比，重慶人民幸福指數(shù)極高，也是目前全國(guó)唯一一個(gè)尚未限購(gòu)的中心城市。
因?yàn)橹貞c一直奉行天量供應(yīng)，以滿足市場(chǎng)需求，平抑房?jī)r(jià)，讓老百姓安居樂(lè)業(yè)。
但在全國(guó)一二線城市全線圍剿調(diào)控的大勢(shì)下，游資四處竄行，隔壁成都剛剛升級(jí)調(diào)控，投資者虎視眈眈，而重慶購(gòu)房者也反映買房的難度在加大，關(guān)系戶橫行，茶水費(fèi)，一次性付款，購(gòu)房門檻越來(lái)越高。
而市場(chǎng)從2017年開(kāi)始，也在逐漸發(fā)生質(zhì)變，土地變的越來(lái)越貴，2018年，還有一個(gè)重大的轉(zhuǎn)變。
重慶樓市當(dāng)前處于什么階段？未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)漲多少？重慶何時(shí)會(huì)限購(gòu)？在走馬觀花的兩天調(diào)研后，我試圖從中尋找答案。
鑒于剛剛發(fā)生的CD教訓(xùn)，我猶豫了好幾天，寫了又改，改了又刪，擔(dān)心影響超出我預(yù)期，無(wú)奈重慶的這次調(diào)研報(bào)告只能蜻蜓點(diǎn)水，很多分析建議我也不便明說(shuō)，部分需要大家自己領(lǐng)悟。
1
樓市基本行情
重慶人民開(kāi)始感到房?jī)r(jià)上漲，大概是從2016年10月份開(kāi)始，當(dāng)時(shí)一二線熱點(diǎn)城市正處于調(diào)控高壓期，要結(jié)束火爆行情時(shí)。
而最先啟動(dòng)的是北濱路和南濱路，2015年4月底，陪我踩盤的小周買了北濱路金融街融景城，套內(nèi)8300元/平米，現(xiàn)在65-90平米小戶型，銷售說(shuō)要賣2.2萬(wàn)/平米，此輪行情啟動(dòng)后漲幅也已經(jīng)翻倍有余。
二手房，北濱路，國(guó)興北岸江山東區(qū)，次新房，77平米，2016年9月鏈家成交價(jià)，7500元/平米，今年4月同戶型成交價(jià)，1.69萬(wàn)/平米，已經(jīng)翻倍；江北嘴的寰宇天下天悅從2016年10月的1.5萬(wàn)，漲到今年4月成交價(jià)2.5萬(wàn)/平米。
接著是宇宙中心照母山，2015年套內(nèi)還只要六千多一平米，二手房現(xiàn)在已經(jīng)漲到1.8萬(wàn)/平米。如恒大照母山、約克郡均已翻倍到2萬(wàn)。
緊接著擴(kuò)散到周邊區(qū)域，如禮嘉片區(qū)，龍湖兩江新宸也翻倍了，套內(nèi)成交價(jià)過(guò)2萬(wàn)，華僑城也從8千漲到了2萬(wàn)。新房因?yàn)橄迌r(jià)，從八九千漲到一萬(wàn)五左右。
據(jù)了解，重慶好的片區(qū)此輪行情基本都已翻倍，其他區(qū)域如大渡口、南岸區(qū)、巴南區(qū)漲幅相對(duì)較低，大概在40%-50%左右，但巴南賣的是建面，主城都是算套內(nèi)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)因?yàn)橹貞c面積大所以均價(jià)和漲幅都被拉低了，2017年重慶主城區(qū)商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升， 供應(yīng)2549萬(wàn)平米，同比上升14%；成交3517萬(wàn)平米， 同比上升28%；成交均價(jià)8828元/㎡，同比上漲22%。
成交量比供給量要大一千萬(wàn)平米，市場(chǎng)的需求呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，我們踩盤走在重慶主城區(qū)，兩江新區(qū)，大學(xué)城，巴南區(qū)，能感覺(jué)到重慶外圍的新房供給量確實(shí)很龐大。
雖然過(guò)去重慶讓周邊城市的投資客已喪失信心，但2016年底2017年初，另一批先知先覺(jué)的上海、北京投資客進(jìn)入重慶，他們看中的是重慶房?jī)r(jià)便宜，資金輪動(dòng)遲早輪到重慶。
我一個(gè)朋友從重慶的幾個(gè)新樓盤購(gòu)房者中統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)顯示，重慶區(qū)縣的占比40%-50%，改善型群體占30%-40%，外省的投資客只占3%-5%。
但投資客來(lái)勢(shì)洶洶，整棟整棟掃樓民間傳說(shuō)，反而容易在購(gòu)房者中形成放大效應(yīng)。引起了重慶人的擔(dān)憂，因此越來(lái)越多的人擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲而恐慌性加入購(gòu)房大軍，新一輪行情正式啟動(dòng)。
為了打擊外來(lái)投資客，2017年重慶也出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，比如三無(wú)人員不予貸款以及開(kāi)征房地產(chǎn)稅，信貸收緊，目前，三無(wú)人員在重慶買房首套房貸利率要上浮30%。疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、市場(chǎng)監(jiān)管嚴(yán)格等調(diào)控政策。
但也許重慶認(rèn)為房?jī)r(jià)漲的不夠多，庫(kù)存還比較大，重慶的樓市，依然是對(duì)外開(kāi)放的，有條不紊的提升價(jià)格，至今沒(méi)有出臺(tái)限購(gòu)政策。包括政策制定者，也給了預(yù)售價(jià)逐步上漲的機(jī)會(huì)。
現(xiàn)在重慶人的感受是，新房很難買到，很大部分需要找關(guān)系，茶水費(fèi)，全款優(yōu)先司空見(jiàn)慣。
比如我在大學(xué)城看的恒大未來(lái)城，據(jù)銷售說(shuō)，一千多人選三百多套房，精裝1.1-1.2萬(wàn)的價(jià)格，供不應(yīng)求，基本上都是靠關(guān)系。據(jù)銷售人員的估計(jì)，純投資大概占比20%，投資兼自住占10%，其他以自住兼改善為主，主要是在沙坪壩工作，買不起老城區(qū)，大學(xué)城價(jià)格便宜就會(huì)買這邊。
昨天聽(tīng)重慶的人說(shuō)已經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)查了，收茶水費(fèi)的接到舉報(bào)要處罰，殺一儆百，開(kāi)發(fā)商也不敢造次，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事。
因?yàn)橹貞c的限價(jià)一般是兩種方式，一種是跟上次開(kāi)盤相比，漲幅一般在10%，所以開(kāi)發(fā)商都采取小步快跑的方式，一次開(kāi)盤幾十套百來(lái)套，形成一種搶購(gòu)的局面，與二手房有價(jià)差的樓盤，開(kāi)盤基本上都會(huì)一搶而空。另一種是根據(jù)開(kāi)發(fā)商的拿地成本。
我們踩的十多個(gè)樓盤中，只有九龍坡的印江州，帶精裝2.3萬(wàn)/平米，戶型100-150平米，面向改善型群體，一套兩百多萬(wàn)起步，性比價(jià)不高，所以開(kāi)盤幾個(gè)月了還沒(méi)有賣完，總共有63萬(wàn)平米，體量較大。其他基本上都是開(kāi)盤就一搶而空。
2
重慶土地變化
重慶地形不平坦，山、江阻隔了區(qū)與區(qū)之間，各個(gè)區(qū)被分割的支離破碎，因?yàn)槁夫暄亚?，只要走錯(cuò)一步，轉(zhuǎn)回來(lái)可能就是十多里路，路上耗費(fèi)的時(shí)間太長(zhǎng)，人不喜歡流動(dòng)，在沒(méi)有輕軌、地鐵前，人都喜歡在本區(qū)買房。
隨著輕軌地鐵的鋪設(shè)，重慶的發(fā)展一路向北，兩江新區(qū)，作為國(guó)家級(jí)新區(qū)，成為重慶重點(diǎn)打造的片區(qū)，另外，北邊由于地勢(shì)較為平坦開(kāi)闊，重慶人民可能被高低不平的地方虐久了，突然有這么好的平地，真是太喜歡了。
龍湖在北區(qū)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目比較多，重慶對(duì)龍湖的認(rèn)可度又高，所以老重慶富人都往北區(qū)搬，這樣就帶動(dòng)了新牌坊，冉家壩，人和，照母山，和汽博。加上現(xiàn)在老城區(qū)沒(méi)有地，購(gòu)買力就外溢到龍興、蔡家，巴南，茶園，大學(xué)城。購(gòu)房的可選區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大。
過(guò)去，重慶奉行一個(gè)原則，用充足的土地供給量，滿足市場(chǎng)的需求，這樣房?jī)r(jià)無(wú)論如何都炒不起來(lái)，可以保證有需求的人買得起房，所以重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是全國(guó)最健康的，和收入發(fā)展水平持平，有持續(xù)發(fā)展的潛力。
但都市功能核心區(qū)，不到300平方公里，土地不可能是無(wú)限供應(yīng)的，賣完了就沒(méi)了，核心區(qū)的項(xiàng)目未來(lái)確實(shí)是賣一個(gè)少一個(gè)，開(kāi)始進(jìn)入存量房市場(chǎng)。
根據(jù)報(bào)道，自2002年實(shí)施土地儲(chǔ)備以來(lái)，重慶共儲(chǔ)備了約40萬(wàn)畝土地，過(guò)去重慶平均每年的土地出讓都維持在4萬(wàn)畝，相當(dāng)于2664萬(wàn)平米。
據(jù)“大衛(wèi)聊地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)，2002年-2016年末，重慶累計(jì)商品住房成交4.7億平米，假設(shè)按套均100平計(jì)算，折合472萬(wàn)套商品存量住房。
去年開(kāi)始大家發(fā)現(xiàn)新的問(wèn)題了，土地的價(jià)格已經(jīng)漲到了以前的兩三倍，如渝北禮嘉，悅來(lái)的樓面價(jià)已經(jīng)漲到了一萬(wàn)，就連大學(xué)城，巴南，西永，北碚的樓面價(jià)都漲到了5000多。
所以大家擔(dān)心的是，地價(jià)越來(lái)越高，后面的房?jī)r(jià)還會(huì)便宜嗎？
如果是按有的城市嚴(yán)格限價(jià)，不管你地價(jià)多少，我房?jī)r(jià)都要限死，比如合肥，成都，那你地價(jià)高低就無(wú)所謂。
但重慶不是，重慶的限價(jià)除了上面說(shuō)的每次按10%的漲價(jià)方式，另一種限價(jià)方式是根據(jù)開(kāi)發(fā)商的拿地成本，給與開(kāi)發(fā)商一定的利潤(rùn)空間，所以前期拿地便宜的開(kāi)發(fā)商還不存在捂盤惜售的情況。比如印江州去年4月拿地的成本是8277元/平米，批價(jià)批到兩萬(wàn)多。
因此，目前就全國(guó)來(lái)說(shuō)，重慶的限價(jià)是最厚道的，至少開(kāi)發(fā)商還有生存的空間。但對(duì)購(gòu)房者而言，假如限價(jià)規(guī)則不變的話，越到后面，買到的房子，確實(shí)可能越貴。
另一個(gè)值得關(guān)注的變化是，從2018年開(kāi)始，重慶的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃大幅縮減。
2018年，重慶的住宅供地計(jì)劃只有29000畝，對(duì)比2017年的38000畝計(jì)劃，2018年計(jì)劃減少了9000畝！而過(guò)去多年平均保持在4萬(wàn)畝左右。
這是個(gè)什么概念呢？2017年，重慶的商品房銷售面積達(dá)到6700萬(wàn)平米，增長(zhǎng)7.3%，其中住宅銷售面積5452.65萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.8%。29000畝是1931.4萬(wàn)平米，如果按照3的容積率算，是5794萬(wàn)平米，但我們看看上面禮嘉出讓的那些地，容積率都只有1點(diǎn)多。
明白什么意思了不？
根據(jù)報(bào)道，自2002年實(shí)施土地儲(chǔ)備以來(lái)，重慶共儲(chǔ)備了約40萬(wàn)畝土地，距今已有16個(gè)年頭，天量土地消耗大半。
所以恐怕重慶不會(huì)再那么大方的賣地了，哪怕是郊區(qū)的地，也要省著點(diǎn)賣。
3
總結(jié)
1、我這次在重慶踩盤兩天，主城區(qū)，兩江新區(qū)，大學(xué)城周邊都走馬觀花看了下（詳細(xì)的重慶踩盤報(bào)告我放在知識(shí)星球內(nèi)了），整體感覺(jué)，重慶老城區(qū)居住密度非常大，開(kāi)發(fā)已經(jīng)飽和，重慶因?yàn)橛兴嵊?，二手房老化快，所以老破舊價(jià)值非常低，前文說(shuō)了，重慶地形原因，跨區(qū)耗時(shí)耗力，改善型群體如果想就地改善，只能選擇新房，次新房，未來(lái)老城區(qū)的新盤會(huì)越來(lái)越少，城中心嘛，因?yàn)橥恋赜邢?，地段決定了價(jià)格，好地段的房子長(zhǎng)期價(jià)值會(huì)有提升空間。
2、重慶的遠(yuǎn)郊，比如大學(xué)城，比如兩江新區(qū)，巴南區(qū)，空曠的土地一望無(wú)際，新盤供給量非常大，只要肯賣地，依然奉行天量供應(yīng)，其實(shí)重慶外圍的房?jī)r(jià)是炒不起來(lái)的，我有個(gè)擔(dān)憂就是重慶不按這個(gè)傳統(tǒng)的思路運(yùn)行了，至于為什么，我不方便公開(kāi)多說(shuō)。
重慶38個(gè)區(qū)縣，面積8.24萬(wàn)平方公里，重慶戶籍人口3394，常住人口3075萬(wàn)，重慶2017年有480萬(wàn)戶籍人口外出務(wù)工，而外面來(lái)重慶的只有167萬(wàn)，可見(jiàn)重慶也是一個(gè)人口外流型城市。本地人+外出務(wù)工的重慶人回流+外來(lái)的人，構(gòu)成了樓市的核心購(gòu)買力。9個(gè)主城區(qū)人口才850萬(wàn)，5500平方公里，盤子太大，接盤俠少，根本炒不動(dòng)，過(guò)去這些年到重慶去炒房的人，收益遠(yuǎn)不如去隔壁成都買房。
這幾年持續(xù)去庫(kù)存，去到今日，投資客算是快要熬出頭了，重慶范圍廣，均價(jià)一拉，數(shù)據(jù)上非常好看，漲的不多，所以重慶到現(xiàn)在都沒(méi)有XG，但實(shí)際上普遍漲了50%以上，按道理是應(yīng)該XG了，所以隔壁CD才覺(jué)得委屈，現(xiàn)在重慶業(yè)主悶聲發(fā)著小財(cái)不愿對(duì)外說(shuō)，二手房?jī)砂偃f(wàn)的房子，一周漲個(gè)十萬(wàn)不在話下，重慶二手房迎來(lái)了加速?zèng)_高的階段。
不過(guò)規(guī)律還是那個(gè)規(guī)律，重慶漲的晚，跌的也晚，逃不過(guò)的漲跌周期，漲價(jià)先漲核心區(qū)，以后跌起來(lái)先跌遠(yuǎn)郊。
3、目前，重慶有些網(wǎng)紅區(qū)域的房?jī)r(jià)，比如兩江新區(qū)的很多板塊，從2016年行情啟動(dòng)以來(lái)，已經(jīng)翻倍了，這種最先上漲的片區(qū)，往往會(huì)最先橫盤，后期的上漲空間就不足了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)透支，購(gòu)房者會(huì)轉(zhuǎn)而選擇市場(chǎng)的洼地，所以這時(shí)候千萬(wàn)不要去追漲網(wǎng)紅盤，哪怕他未來(lái)多么看好，短期還不如老城區(qū)只漲了50%的片區(qū)，后面這些低洼地肯定會(huì)補(bǔ)漲。
4、重慶此輪上漲行情沒(méi)有結(jié)束，剛需和改善型需求可以買，上漲空間，只要不是老破舊，基本上翻倍都沒(méi)問(wèn)題。為了踐行房住不炒的精神，投資我不能公開(kāi)給你建議，星球上會(huì)補(bǔ)充說(shuō)明。
5、政策方面，我不敢妄議，什么時(shí)候才出限購(gòu)？這個(gè)取決于重慶的庫(kù)存周期還有多久，什么時(shí)候低于8個(gè)月，漲幅什么時(shí)候體現(xiàn)在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月公布的數(shù)據(jù)上，才算是真的漲幅，大家自己琢磨下。
6、重慶的前景，看不看好？太長(zhǎng)說(shuō)了沒(méi)意義，我只說(shuō)此輪行情，大家一定要明白，人口，GDP，收入這些要素在土地供給面前，都是次要的，市場(chǎng)需求一旦被點(diǎn)燃，成交量持續(xù)高于供給量?jī)赡甑饺旰螅?018土地供給如果再減少，價(jià)格就容易被炒高，而這是我所擔(dān)心的。
7、CD調(diào)控升級(jí)后，四川的投資資金被堵住， 可能會(huì)有部分外溢到重慶，本身占比并不一定有多少，但要警惕和防范這些資金攪動(dòng)市場(chǎng)，擾亂市場(chǎng)，引發(fā)重慶本地購(gòu)房者的恐慌，加劇價(jià)格的上升。
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