飛漲的房價，激發(fā)的隱患,漲了600倍的房價降了！印度為中國帶來什么啟示？房價下跌個人風險大還是銀行風險大？[圖]

    ◆服務稅、房地產修訂案、廢鈔政策，印度三箭齊發(fā)，房地產市場開始普遍降溫。

    十年前，《貧民窟的百萬富翁》一舉斬獲8項奧斯卡獎項，也將印度最大城市孟買的高房價和糟糕的貧民窟暴露在世人面前。

    彼時，孟買房價在全球排名第10位，中國的上海和北京則分別位列第66位和第77位，完全是一副“大哥瞧小弟” 的姿態(tài)。

    時至今日，《2019全球生活報告：城市指南》Top10的排行榜上，孟買已不見蹤跡，北京、上海卻躋身其中。

    2018年，孟買房價連續(xù)兩年下跌。同期的印度8大城市，有5個城市房價下跌。

    1. 飛漲的房價，激發(fā)的隱患

    早在2010年，孟買房價就挺進世界前十，當時價格約為每平方米5.98萬元人民幣，遠超過北上廣。

    據(jù)中國經濟網報道：1975年，一套300平的公寓樓價格是60多萬盧比(10萬人民幣)，而如今，這房子已經價值3億6千萬盧比(6000萬人民幣)。

    40年，漲了600倍。

    有專家分析稱：如果想在孟買一棟豪宅的話，普通的工資階級，差不多需要工作三百年才能買得起。

    從2014年到2016年，孟買的房價收入比一路躥升，已躍居亞洲第二。

    很多人都驚訝，到底是什么推動孟買的房價爆炸增長？

    作為印度最大的沿海港口城市，孟買是印度的金融、娛樂中心，類似于中國的上海。它提供了全印度 10% 的工人崗位，40%的對外貿易額，40%的征收所得稅和60%的征收關稅。

    在經濟的刺激下，大量人口涌入孟買，在《福布斯》 2018年全球人口稠密城市top20中，孟買高居榜首，人口密度高達了29650 人/ 每平方公里。遠超過排名第五的深圳17150人/每平方公里。

全球人口最稠密城市排行榜

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    城市人口激增，孟買的房價自然水漲船高。

    僅達哈維貧民窟，就占地1.75平方公里，號稱世界第二、亞洲最大的貧民窟。

    由于土地私有制，印度不能隨意拆除這些貧民窟。孟買就那么大，貧民窟導致可供開發(fā)的土地減少。土地少，投放市場的商品房也少，房價自然就水漲船高。

    在經濟和城市化高速發(fā)展的背景下，人多、地少是推高印度房價的兩大因素。

    首先是貧富差距的擴大。高房價導致恒產者恒產，許多買不起房的打工青年，不僅工資收入不高，且要支付高額的房租。

    其次就是通貨膨脹和經濟增長放緩，由于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的勢頭過去，加上房市的虛假繁榮，導致印度的實體經濟增速開始放緩，經濟增長率下降至5.9％。

    受房貸的影響，政府不得不考慮增發(fā)貨幣，盧比越來越不值錢，物價上漲，商品的平均通脹率達到了9.7％！

    2. 三箭齊發(fā)，刺破房市泡沫

    打壓高房價，首先從打擊投機開始。為了抑制地產商投機房市，印度政府最先想到的是，對房產交易征收高額的服務稅 (GST)。

    服務稅在全國推行之前，買房的人只需要支付4.5%的增值稅和1%的服務稅，而在新政策推行之后，繳納的稅費高達12%，這樣就有效地打擊了投機者。

    同時，印度政府還頒布了房地產修訂案（RERA）。法案規(guī)定：

    1.開發(fā)商必須對工期延誤負責、至少7成項目資金要存入專用賬戶，

    2.開發(fā)商在獲得建筑許可之前，不得對地產項目進行預售等。

    這兩條簡直是對地產開發(fā)商“當頭一棒”，導致開發(fā)商無法再通過向銀行大量借款和預售等方式來獲取資金流。

    “工期延誤”、屯樓待價等“擦邊球”不再管用，很多開發(fā)商為了盡快把房子賣出去，只得降價銷售。

    2016年11月8日，印度政府突然向全國宣布，為打擊腐敗、斷絕恐怖團體資金鏈和假幣流通渠道，決定從當天午夜零時起，廢除500盧比和1000盧比兩種最大面額紙幣的流通，同時發(fā)行新的500盧比和2000盧比面值的鈔票。

    隨之而來的還有股市暴跌，高速公路因罷工癱瘓，農業(yè)受損，商業(yè)活動大面積停擺……當然，這一切都是印度政府布好的“局”。

    因為這項廢鈔令同時規(guī)定，如果居民將價值25萬盧比（約合2.5萬人民幣）以下的舊幣存到銀行時，政府不會予以追問。而超過這個限額后，如果居民的存儲與合理收入不符，則將面臨高達60%的懲罰性稅收！很多不法商人，還有囤房炒房的人，只能讓自己手里的“不義之財”爛掉，變成廢紙。

    2017年印度各大城市房價變動情況

    2017年，印度上市的新房共103570套，同比大跌41%，比2010年巔峰時期的48萬套少了78%。

    與之同時，孟買居民住宅的平均價格也跌了5%。這是十年來首次出現(xiàn)這種現(xiàn)象。而到了2018年，房價繼續(xù)下降了6.8％。

    同期的印度8大城市，有5個城市，房價在2018年下跌。

    2019年，國際房地產咨詢公司Estate Rating&Research發(fā)布報告，第一季度印度的一級城市加權平均價格又下降了2%。

    3. 節(jié)流更要開源，增加中低房地產供給

    除了打擊高房價外，印度政府針對中低端的住房市場，實行了一系列的措施，代號為“智慧城市化”。

    2017年，孟買清拆了近2萬套住房，將近5500名貧民窟的居民遷到了市郊的馬胡爾（Mahul）區(qū)。

    在這里，72 座大樓用來分配給數(shù)千名貧民窟的拆遷戶，附近還設立了工廠，為居民提供就業(yè)崗位。

    同時，政府還給予了廉價房開發(fā)商特別優(yōu)惠，能夠享受政府補貼、稅收優(yōu)惠并獲取公共資金。很多開發(fā)商們也認為，廉價房在印度有著很大的潛在市場，并非無利可圖。

    一家名為Matheran的地產公司，在孟買東部90公里的Karjat，興建了15000套超低價房，最低價位為19平方米單元，價格僅為21萬盧比（約2.1萬元人民幣）。

    很多住在貧民窟的居民，大多從事司機、工人或者裁縫的工作，人均年收入大約為9萬盧比（ 約合9000元人民幣），有能力購買一套價格在30萬盧比（約人民幣2.9萬元）左右的公寓。

    打擊高房價，又增加中低房地產供給，印度的房地產政策初見成效。

    房價下跌個人風險大還是銀行風險大？

    毫無疑問，房價若是下跌，個人的風險是很大的，尤其是高位時期接盤買房的人。只有當房價下跌超過50%以上時，銀行風險才會增大，超過70%時，才會有部分銀行會發(fā)生破產現(xiàn)象。即便是有幾家小銀行因壞賬多而破產，也不會影響到金融穩(wěn)定，畢竟還有存款保險條例來賠償儲戶的存款。

    而對于個人購房者來說，最大的風險來自于2016年之后購房的房產上面。因為，2016年至2019年買房的人，買入時房價都已很高，都有可能面臨房價下跌的風險。很多家庭為了買房就掏空了家中所有儲蓄，有的還掏空雙方父母的養(yǎng)老錢，每月償還房貸還要用掉家庭過半的收入，而且這樣的苦日子還要熬上幾十年。

    如果這樣的苦日子能一直沿續(xù)下去也就罷了，但問題是現(xiàn)在多數(shù)市民都在民營企業(yè)工作，而民企的壽命都不長，現(xiàn)在就連國內各大互聯(lián)網企業(yè)年初都在裁人，一旦雙方有一方失業(yè)或者收入降低，風險就會出現(xiàn)。家庭月收入的一半可能都不夠付房貸的。

    而如果此時房價再出現(xiàn)大幅下跌，一些購房者很有可能選擇棄房斷供止損，畢竟原來用100萬買的房子，現(xiàn)在60萬就能買到了，但是欠銀行的貸款就要70萬了，斷供看起來挺劃算的。但是購房者如果棄房斷供收走房子，意味著首付30萬也沒有了，還有月供也沒有了，如果銀行把房產拍賣只拿到50萬，差額的20萬元，銀行還有權利繼續(xù)追討。

    對于負資產家庭來說，今后相當長的時間要為還債奔波忙碌了。顯然，個人在高房價進買房的風險遠大于銀行?？赡苡腥藭?，房價下跌，難道銀行就沒有很大的風險嗎？銀行也會存在較大風險，但是如果房價慢慢下跌，只要不是在短期內跌幅過猛，銀行在房貸方面的風險就不會太大。目前，銀行在房貸業(yè)務上面設置了三層保險。

    第一層，購房者在申請貸款時，銀行都要求支付30%的首付款，即使房價下跌30%，少數(shù)購房者選擇了棄房斷供，銀行也可以收走房子拍賣，最終損失不會太大。因為，國內住房貸款多數(shù)是等額本息的還款方式，這意味著買房后前幾年還的多數(shù)都是利息。

    以20年貸款為例，購房者每還一年款就相當于還給銀行8%左右的錢，如果還3年以上，即使房價降50%也沒關系了，因為扣除首付和已比還的錢，再把棄房斷供者的房子一拍賣，銀行就基本不會虧錢了。

    第二層，房價即使下跌也有一個過程，不會在一年內突然下跌50%，最快也要二三年的時間。在這個時間段內，購房者的意見會出現(xiàn)分歧。有些人覺得，房價已經跌近底部，再棄房斷供沒啥意思，還不如繼續(xù)每月償還貸款，避免財房兩空。所以，即使房價大跌，多數(shù)購房者還是會選擇繼續(xù)還貸，這一點可確保銀行房貸的安全。

    第三層，即使有部分購房者棄房斷供，貸款人棄房斷供后可走法律途徑拍賣房產，還可以在拍賣款不足以償還貸款的情況下，繼續(xù)向貸款人追討差額，所以說，個人在貸款后，一旦選擇棄房斷供，無論怎樣也逃不脫償還銀行的債務。銀行也會向購房者催收其損失的那部分貸款

    實際上，如果房價下跌，對于高價買房的個人風險是巨大的，因為，既使房價大跌，購房的風險還是要個人來承擔的。而對于銀行來說，已經設置了多道保險閥，以抵御房價下跌的風險。除非房價出現(xiàn)非理性大跌，否則銀行的風險始終是最小的。而美國當年由于房價下跌，發(fā)生金融危機，主要是零首付，以及金融創(chuàng)新過度，發(fā)行次級債這類金融衍生品惹的禍，否則不會造成如此大的災難性后果。