中國(guó)樓市退潮了嗎？誰(shuí)在裸泳？誰(shuí)還在買(mǎi)房？[圖]

    房?jī)r(jià)不可能一直漲

    開(kāi)發(fā)商更要做好內(nèi)功、全面提升

    近年來(lái)，中國(guó)樓市見(jiàn)頂了、退潮了的聲音此起彼伏，尤其是在疫情一度重創(chuàng)樓市的背景下，這種聲音被進(jìn)一步放大。但最新的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)商品房不僅沒(méi)有崩盤(pán)，銷(xiāo)售額還創(chuàng)出新高。

    中國(guó)樓市，究竟是退潮還是漲潮？我國(guó)房?jī)r(jià)，到底是高是低？對(duì)于廣大的主體開(kāi)發(fā)商而言，在目前的環(huán)境下，他們的命運(yùn)如何？有沒(méi)有裸泳者？他們又該如何從自身出發(fā)，保證整體樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展？

    新高

    9月16日，隨著國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)出爐，地產(chǎn)圈人士紛紛發(fā)文表示意想不到。
數(shù)據(jù)顯示，1—8月份，我國(guó)銷(xiāo)售面積98486萬(wàn)平方米，同比下降3.3%。但與此同時(shí)，我國(guó)商品房銷(xiāo)售額96943億元，增長(zhǎng)1.6%；其中，住宅銷(xiāo)售額86769億元，同比增長(zhǎng)4.1%。

    僅僅從前8個(gè)月來(lái)看，我國(guó)商品房及住宅的銷(xiāo)售額已超去年同期，已創(chuàng)出歷史新高。
橫向?qū)Ρ葋?lái)看，在今年1—8月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下降0.3%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額238029億元，同比下降8.6。對(duì)比這些金額較大的經(jīng)濟(jì)板塊來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)可謂是一枝獨(dú)秀，表現(xiàn)十分搶眼。

    而且，我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的回正，是建立年初樓市成交深跌的基礎(chǔ)之上，中國(guó)樓市經(jīng)歷了一波出人意料的巨大反彈。今年1—2月，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降39.9%，銷(xiāo)售額同比下降35.9%，僅僅6個(gè)月后，從前8月的數(shù)據(jù)看，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積降幅就縮小了36.6個(gè)百分點(diǎn)，而銷(xiāo)售額則出現(xiàn)了37.5個(gè)百分點(diǎn)的變動(dòng)。

    據(jù)此，多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售仍然有望創(chuàng)造新的歷史。而在今年初，多家行業(yè)機(jī)構(gòu)一度預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額將下降5%—10%。

    此前，樓市見(jiàn)頂?shù)穆曇舨粩喑霈F(xiàn)，但在疫情沖擊之下，樓市成交反而創(chuàng)出新高。

    正所謂水漲船高。在整體市場(chǎng)見(jiàn)好的局勢(shì)下，龍頭房企們的業(yè)績(jī)更快得到修復(fù)、增長(zhǎng)。中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，前8月銷(xiāo)售額在500億—1000億元的房企共有26家，銷(xiāo)售額均值為655.2億元，同比增長(zhǎng)5.5%，超過(guò)全國(guó)平均漲幅；銷(xiāo)售額在200億—500億元的房企共有34家，銷(xiāo)售額均值為319億元，同比增長(zhǎng)6.4%，也高于全國(guó)平均水平。

    泰禾無(wú)疑是今年備受關(guān)注的房企，今年以來(lái)，其債務(wù)風(fēng)波一度撲朔迷離。但隨著整體市場(chǎng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，泰禾的命運(yùn)也出現(xiàn)了一定的轉(zhuǎn)機(jī)。

    首先，據(jù)公布，泰禾與萬(wàn)科簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議，泰禾將轉(zhuǎn)讓19.9%股份予萬(wàn)科，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為每股4.9元，對(duì)應(yīng)總對(duì)價(jià)約為24.27億元。

    當(dāng)然，協(xié)議的最終履行有待于達(dá)成一些前置條件，但無(wú)疑，這一消息也有助于改善泰禾的環(huán)境。

    其次，進(jìn)入金九銀十以來(lái)，泰禾的部分項(xiàng)目交易較活躍。以其位于北京豐臺(tái)的泰禾金府大院為例，該項(xiàng)目在9月第二周銷(xiāo)售了22套，總銷(xiāo)售面積6165平方米，總銷(xiāo)售額為3.91億元，占當(dāng)周北京全部商品房成交額的1/15，成為北京單周成交金額冠軍。

    “市場(chǎng)的各層面都在發(fā)生變化，這表明，樓市的整體環(huán)境依然有積極因素”，易居克而瑞城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌告訴中國(guó)新聞周刊，從根本上看，這一切還是因?yàn)橹袊?guó)樓市仍有驅(qū)動(dòng)力。

    不變

    樓市的反彈究竟是怎樣發(fā)生的？

    當(dāng)然，盡管樓市出現(xiàn)了一定的回潮，但目前來(lái)看，樓市并非全面復(fù)蘇。從市場(chǎng)上看，有一些企業(yè)隨著資金鏈的斷裂，已經(jīng)回天乏力，最終是人去樓空。如此前在北京海南等地重金布局商旅地產(chǎn)的一家房地產(chǎn)公司，由于資不抵債，其負(fù)責(zé)人已經(jīng)跑到國(guó)外避債，旗下多個(gè)項(xiàng)目爛尾。

    與此相比，從泰禾的遭遇來(lái)看，樓市的基本邏輯似乎還在。

    日前，在萬(wàn)科2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在回應(yīng)為何戰(zhàn)略入股泰禾時(shí)表示，“在出現(xiàn)債務(wù)到期的情況下，泰禾確實(shí)也找了萬(wàn)科在內(nèi)的不同的人一起探討怎么來(lái)做，當(dāng)然萬(wàn)科也是帶條件的去介入這個(gè)事情，泰禾的底子還是不錯(cuò)的，還是要一起想辦法的。”

    業(yè)內(nèi)人士介紹，萬(wàn)科所說(shuō)的“泰禾的底子”，其實(shí)是指泰禾的土地儲(chǔ)備。大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人肖立杰告訴中國(guó)新聞周刊，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，存貨以歷史成本和可變現(xiàn)凈值中的低值計(jì)量，從房企而言，在目前的市場(chǎng)條件下，大都是按歷史成本計(jì)量。

    根據(jù)我國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)我國(guó)地價(jià)是不斷攀升的。尤其是在2019年以前，我國(guó)住宅地價(jià)基本上保持一定幅度的上漲。從泰禾的土地儲(chǔ)備時(shí)間來(lái)看，其拿地也基本發(fā)生在2019年以前。

    這意味著，從實(shí)際價(jià)值而言，泰禾的實(shí)際貨值金額應(yīng)大于目前的存貨價(jià)值。2019年，泰禾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入218.54億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積94.50萬(wàn)平方米，結(jié)轉(zhuǎn)價(jià)格為23000元/平方米。

    繆萌表示，土地溢價(jià)、樓市反彈的背后根本上還是城鎮(zhèn)化的紅利，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有前行的動(dòng)力，尤其是一些人口涌入較多的城市。一方面，隨著城市的發(fā)展尤其是城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，土地價(jià)值必然會(huì)增值；另一方面，隨著人口城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，土地城鎮(zhèn)化的價(jià)值又得以釋放。

    針對(duì)這一脈絡(luò)，房企們也在立足于其產(chǎn)品特性、傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)等，進(jìn)行優(yōu)化布局，以確保供需兩端的匹配度。以泰禾為例，在區(qū)域布局上，其堅(jiān)持深耕核心一線城市、全面布局二線城市，選擇性進(jìn)入核心城市及城市群，其實(shí)際的土地儲(chǔ)備基本分布于長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀，意在獲得更大的發(fā)展動(dòng)能。

    上述業(yè)內(nèi)人士指出，從土地端的溢價(jià)到需求端的匹配，最終實(shí)現(xiàn)土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化的良性循環(huán)，房企才能迎來(lái)真正的成長(zhǎng)，整體樓市才能確保健康平穩(wěn)發(fā)展。

    升級(jí)

    縱然基本邏輯尚未改變，但市場(chǎng)和政策形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，整體市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在不斷增大，房企生存的空間在逐步受到限制。

    繆萌進(jìn)一步表示，在目前的政策市場(chǎng)環(huán)境下，樓市需求發(fā)生了變化，一是首套剛需群體依然龐大，另外，部分剛性改善需求也在擇機(jī)入市，目前在出手購(gòu)房的主要是這部分群體。

    從市場(chǎng)來(lái)看，部分知名房企通過(guò)大幅降價(jià)策略，今年以來(lái)持續(xù)取得較好的銷(xiāo)售；與此同時(shí)，主打改善需求的北京泰禾金府大院等精品項(xiàng)目也斬獲頗豐。

    “在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下，對(duì)于地產(chǎn)商而言，單純追求數(shù)量的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在需要高質(zhì)量發(fā)展”，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，高質(zhì)量產(chǎn)品是企業(yè)的生命，唯有質(zhì)量過(guò)得硬，符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，才能在市場(chǎng)上有一席之地，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。

    泰禾顯然深諳此道。通過(guò)持續(xù)多年深耕“新中式院子”的精品戰(zhàn)略，可以說(shuō)，泰禾院子已成為行業(yè)的領(lǐng)軍品牌。

    日前，在萬(wàn)科的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝也強(qiáng)調(diào)，泰禾的產(chǎn)品力是打動(dòng)萬(wàn)科入股的另一因素。

    但這只是重要立足點(diǎn)，對(duì)于房企而言，還要在更大的層面不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)。

    近年來(lái)，我國(guó)人口城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了一定的減緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2017年到2019年，常住人口城鎮(zhèn)化率分別增長(zhǎng)了1.17、1.06、1.04個(gè)百分點(diǎn)，而同期戶籍人口城鎮(zhèn)化率分別增長(zhǎng)了1.15、1.02、1.01。一方面，這兩個(gè)數(shù)字均呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)；另一方面，常住人口城鎮(zhèn)化快于戶籍人口城鎮(zhèn)化。

    浙江大學(xué)土地管理系主任吳宇哲教授告訴中國(guó)新聞周刊，在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，由于房?jī)r(jià)不斷高漲，住房、社會(huì)保障等成本過(guò)高，導(dǎo)致很多人進(jìn)了城卻難以安家、難以落戶。

    在這一局面下，“房住不炒”已成為我國(guó)樓市調(diào)控政策的主基調(diào)。對(duì)于房企而言，來(lái)自政策面的壓力也是不斷增大。

    8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，首次對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了“三條紅線”，即負(fù)債過(guò)高的房企融資將受到限制。

    趙秀池認(rèn)為，三道紅線限制融資目的在于限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)度融資，降低金融杠桿的作用，以防止房地產(chǎn)過(guò)度投資。嚴(yán)格的資金管控下，企業(yè)投資成本上升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。

    此外，8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，強(qiáng)調(diào)要提高政治站位，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，精準(zhǔn)施策，從源頭上解決問(wèn)題；住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應(yīng)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房；要整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序。

    趙秀池表示，從政策面及市場(chǎng)面來(lái)看，對(duì)于任何房企而言，要想真正立足，必須實(shí)現(xiàn)全面升級(jí)發(fā)展，全面建立綜合優(yōu)勢(shì)，包括打造更加穩(wěn)健的資金鏈，任何重要環(huán)節(jié)的缺失都可能是致命的。

    按照此前的框架協(xié)議，萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)目前應(yīng)該在對(duì)泰禾進(jìn)行盡調(diào)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，即使在資本重建、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之后，泰禾還需要進(jìn)一步揚(yáng)長(zhǎng)避短，不斷乘風(fēng)破浪。

    這一市場(chǎng)上極具標(biāo)志性事件的最終走向，顯然還要拭目以待。