企融資陷四面楚歌。地產(chǎn)企業(yè)的馬太效應(yīng)會(huì)越來(lái)越明顯，中小房企未來(lái)的資金鏈面臨考驗(yàn)。
人民法院網(wǎng)站消息，截至10月27日，宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到408家。
這種趨勢(shì)進(jìn)入9月之后更加明顯，房企“補(bǔ)血”力度加大。
根據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的報(bào)告，9月份，有95家房企的融資總額為1124.48億元，環(huán)比上升45.3%，同比上升17.2%。
與此同時(shí)，監(jiān)管對(duì)于違規(guī)涉房貸款不斷壓縮，有消息稱(chēng)某省聯(lián)社要求嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)貸款占比高于20%的農(nóng)商行，不得以任何方式新增房地產(chǎn)貸款。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，自2018以來(lái)，銀保監(jiān)系統(tǒng)已經(jīng)因違規(guī)涉房，對(duì)銀行開(kāi)出過(guò)億金額罰單。8月9日，中信銀行因違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等13項(xiàng)違法違規(guī)行為被合計(jì)罰沒(méi)2223.7萬(wàn)元。
年內(nèi)調(diào)控次數(shù)再創(chuàng)新高
融資成本也再上臺(tái)階，今年前三季度，房企債券類(lèi)融資成本6.88%，較2018年全年上升了0.67個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月8日，年內(nèi)房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數(shù)量依然刷新歷史記錄。9月單月，房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資37.97億美元，相比8月的15.8億美元，翻了一番還多。發(fā)債利率也不斷攀升，10%已不再是天花板。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)公告的不完全統(tǒng)計(jì)，今年至少有三只債券的發(fā)債利率已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)15%。
而且，這種跡象可追溯到更早之前的7月12日，泰禾集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，泰禾全資子公司擬發(fā)行4億美元債券，債券票面年息15%，每半年支付一次。成本之高令業(yè)內(nèi)驚訝，泰禾集團(tuán)2018年凈利潤(rùn)率為12.6%。不過(guò)這不是最高的，此前當(dāng)代置業(yè)的一筆美元票據(jù)，利率達(dá)到了15.5%。
而至9月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策依然密集發(fā)布，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月單月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)48次，雖然少于8月份的60次、7月份的56次，但整體看，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集程度依然刷新歷史紀(jì)錄，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次。從房地產(chǎn)調(diào)控的政策密集程度看，2019年前9個(gè)月合計(jì)的415次房地產(chǎn)調(diào)控，平均每個(gè)工作日有2次以上的房地產(chǎn)調(diào)控，刷新了歷史紀(jì)錄。
連續(xù)14個(gè)月回落
10月15日，央行發(fā)布了今年前三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告和9月社會(huì)融資規(guī)模存量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，9月末，廣義貨幣(M2)余額為195.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。在社會(huì)融資方面，9月末社會(huì)融資規(guī)模存量為219.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.8%。
其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速則連續(xù)14個(gè)月回落，9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬(wàn)億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產(chǎn)貸款4.6萬(wàn)億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個(gè)百分點(diǎn)，降至24.1%。
央行辦公廳主任周學(xué)東認(rèn)為，目前是比較合理的占比。過(guò)去房地產(chǎn)熱的時(shí)候個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)會(huì)非?？欤急雀叩臅r(shí)候有些城市甚至超過(guò)50%，銀行貸款增量中超過(guò)一半流向房地產(chǎn)及購(gòu)房領(lǐng)域?，F(xiàn)在從全國(guó)來(lái)看，占比降至24.1%，是相對(duì)比較合理的水平。根據(jù)多年觀察，25%左右的占比是比較合理的。
過(guò)去幾年多數(shù)情況下，這一數(shù)據(jù)都在30%以上。”
與此同時(shí)，房企一直仰仗的“金主”——銀行也因?yàn)檫`規(guī)涉房，祭出罰單也開(kāi)始多起來(lái)。
10月10日，北京銀保監(jiān)局公布了兩張共計(jì)890萬(wàn)元的行政罰單。其中，興業(yè)銀行北京分行違規(guī)向房企提供融資是其被罰的主要原因；浦發(fā)銀行北京分行信貸資金違規(guī)用于投資及購(gòu)房以及通過(guò)信托通道發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款成為其被罰的主要原因。這兩家銀行分別被罰款600萬(wàn)元和290萬(wàn)元。
10月8日，浙江銀保監(jiān)局披露的罰單顯示，中信銀行杭州分行被罰款195萬(wàn)元，案由包括貸款資金被挪用于購(gòu)房；被挪用于房產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)；對(duì)公房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后檢查流于形式、貸款資金被挪用于購(gòu)買(mǎi)股權(quán)等。
10月11日，平安銀行義烏分行將信貸資金用于支付購(gòu)房首付款被罰款50萬(wàn)元。
“隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，銀行通過(guò)表外等渠道給房地產(chǎn)違規(guī)‘輸血’的風(fēng)險(xiǎn)將全面增大。房企未來(lái)的資金成本和資金鏈會(huì)承受一定的壓力，高房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
不過(guò)也有某股份行的負(fù)責(zé)人表示，銀行之所以鋌而走險(xiǎn)給房企貸款，是因?yàn)槟壳敖?jīng)濟(jì)下行背景下，其他行業(yè)的不良率較高，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款在目前情況下仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，且可以承受較高的利率。從公司盈利的角度來(lái)看，銀行自然愿意將貸款向房企傾斜。
截止至到2018年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到了120264億元，同比名義增長(zhǎng)9.5%，創(chuàng)歷史最高。進(jìn)入2019年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到46075億元，同比增長(zhǎng)11.2%，增速比1-4月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資33780億元，增長(zhǎng)16.3%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為73.3%。
2010-2019年前5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)情況
2018年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金165963億元，比上年增長(zhǎng)6.4%，增速比1-11月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款24005億元，下降4.9%；利用外資108億元，下降35.8%；自籌資金55831億元，增長(zhǎng)9.7%；定金及預(yù)收款55418億元，增長(zhǎng)13.8%；個(gè)人按揭貸款23706億元，下降0.8%。
2017-2018年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速走勢(shì)
資金來(lái)源的改善與銷(xiāo)售額同步，全國(guó)資金鏈或上半年好下半年轉(zhuǎn)弱，主要為三四線(xiàn)拖累。資金來(lái)源4月繼續(xù)改善，其中銷(xiāo)售回款起到最大正向拉動(dòng)（對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售額短期反彈，量略降而價(jià)升），其次是自籌繼續(xù)改善，而信貸雖邊際略回落但仍在較高位；往后看，若銷(xiāo)量下行（結(jié)構(gòu)上受廣義三四線(xiàn)拖累），全國(guó)資金來(lái)源或仍面臨調(diào)整，但結(jié)構(gòu)上看重點(diǎn)房企資金鏈會(huì)相對(duì)更好，因布局更傾向于一二線(xiàn)城市；資金鏈(資金來(lái)源/房地產(chǎn)投資)有所反彈，但仍低于130:100的警戒線(xiàn)，反映結(jié)構(gòu)上廣義三四線(xiàn)房?jī)r(jià)后續(xù)的下行壓力。
資金來(lái)源4月繼續(xù)改善，其中銷(xiāo)售回款起到最大正向拉動(dòng)，其次是自籌繼續(xù)改善，而信貸邊際略回落
2018年1-8月累計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源情況（單位：億）
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理
2018年1-8月累計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源增速（單位：億元，%
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截止至2018年底，重點(diǎn)房企有息負(fù)債合計(jì)規(guī)模為23747億元，較2017年增長(zhǎng)了3422億元，同比增長(zhǎng)16.84%，有息負(fù)債率由103.8%下降至95.4%，杠桿率有明顯下降。
截止至2018年底，五類(lèi)房企的凈負(fù)債率分別為67%、144%、106%、97%、115%，同比變化-10%、-24%、-27%、+28%、-16%，地產(chǎn)+X房企凈負(fù)債率上升主要是受華夏幸福大量回購(gòu)子公司股權(quán)，將表外融資轉(zhuǎn)表內(nèi)的影響。凈負(fù)債率的下降，一方面與房企面臨去化下行的市場(chǎng)主動(dòng)控制規(guī)模、放緩增長(zhǎng)速度相關(guān)，另一方面也與2018年環(huán)境收緊的融資市場(chǎng)有關(guān)。2018年，重點(diǎn)房企籌資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流流入為2162億元，同比2017年下降51.56%，絕對(duì)值減少了2302億元，其中又以二線(xiàn)房企與地產(chǎn)+X類(lèi)房企籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流下滑最為明顯。
重點(diǎn)房企有息負(fù)債合計(jì)
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五類(lèi)企業(yè)凈負(fù)債率
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以100余家企業(yè)作為樣本，統(tǒng)計(jì)其公開(kāi)發(fā)布的融資數(shù)額，發(fā)現(xiàn)2019年上半年房企融資數(shù)額達(dá)到12309.11億元（含擬融資計(jì)劃，下同），其中債券融資達(dá)到7602.19億元，占比61.76%。
若分月來(lái)看2019年4月融資總額最高，達(dá)到3309億元，其中債券融資額為1636.29億元，而公司債在債券融資中占比36.76%。4月過(guò)后，隨著監(jiān)管層對(duì)融資收緊，融資金額下降明顯。剛剛過(guò)去的6月份，房企融資動(dòng)作進(jìn)一步減少，錄得的融資金額僅為2074.74億元，環(huán)比下跌8.93%。
2019年1-6月100余家房企業(yè)融資情況
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2019年1到5月，樣本房企海外融資的金額分別為836.67億元、604.46億元、789.94億元、740.10億元和229.64億元。其中23號(hào)文發(fā)布后，境內(nèi)融資環(huán)境出現(xiàn)明顯收緊態(tài)勢(shì)，房企積極謀求海外發(fā)債上的突破。于此，6月單月海外融資數(shù)額出現(xiàn)環(huán)比大幅增長(zhǎng)，增幅為189.75%，錄得的融資額為665.39億元。
2019年1-6月樣本房企海外融資情況
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