華潤置地45億元加冕東莞地王 深圳后花園緣何成兵家必爭(zhēng)之地？[圖]

    土地市場(chǎng)普遍“秋意濃”，東莞的一場(chǎng)土拍卻搶盡風(fēng)頭。

    11月5日，經(jīng)過32輪競(jìng)價(jià)之后，華潤置地以45.1億元最高限價(jià)摘得一宗地塊。

    華潤置地是東莞市場(chǎng)的“后來者”，但不過兩年間已在東莞落下多子。截至2019年8月，華潤置地已在東莞市11個(gè)鎮(zhèn)區(qū)共布局13個(gè)項(xiàng)目。

    不僅是華潤置地，中海地產(chǎn)、招商蛇口這些深圳本地的龍頭房企也在加速搶灘東莞。巨頭來襲，東莞成為兵家的必爭(zhēng)之地。

    東莞首宗“限地價(jià)+轉(zhuǎn)方案評(píng)審”地塊

    華潤置地拿下的這宗地塊是東莞南城CBD唯一大型未開發(fā)商住地，位于水澗頭舊改安置房區(qū)域。

    這宗地塊的出讓條件設(shè)置基本將中小房企擋在競(jìng)賽圈外。這宗地塊要求保證金15億元，且如果以最高限價(jià)計(jì)算，其樓面價(jià)高達(dá)22452元/平方米，雖不是東莞的單價(jià)地王，但超過兩萬的樓面價(jià)在東莞并不常見。

    據(jù)出讓文件，地塊由A～H等8個(gè)單元組成，其中C、D、H用于配建水澗頭村安置房面積，這部分拆遷安置項(xiàng)目建成的住宅、商業(yè)物業(yè)按建筑面積計(jì)算限定最高銷售單價(jià)均不高于8000元/平方米（毛坯房），產(chǎn)權(quán)車位限定最高銷售單價(jià)不高于8萬元/個(gè)。地塊還需配建幼兒園等公建配套面積6630平方米，實(shí)際可售面積為20萬平方米。

    參與這宗地塊競(jìng)價(jià)的房企共有4家，包括華潤置地、東實(shí)集團(tuán)、保利發(fā)展和金地集團(tuán)。除東實(shí)集團(tuán)為東莞本地國企外，其他3家均為全國性大型房企。

    這宗土地經(jīng)過32輪競(jìng)價(jià)后，被競(jìng)至451152萬元最高限價(jià)。但根據(jù)規(guī)則，這宗土地并非“價(jià)高者得”，而是觸達(dá)最高限價(jià)后即轉(zhuǎn)為地塊概念設(shè)計(jì)方案評(píng)審，競(jìng)買人須在資格確認(rèn)環(huán)節(jié)同意接受上限報(bào)價(jià)后，提交設(shè)計(jì)方案，由評(píng)審機(jī)關(guān)確定土地競(jìng)得入選人。最終華潤置地拿下了這宗地塊。

    事實(shí)上，進(jìn)入評(píng)標(biāo)階段，華潤置地就具有其他房企無可比擬的優(yōu)勢(shì)——在前期工作中，華潤置地正是這個(gè)舊改項(xiàng)目的拆遷安置前期服務(wù)商。

    1-6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)土地購置面積同比下降27.5%，跌幅減少5.7pct，其中6月單月購置面積同比下降14.3%，跌幅較5月收窄17.2pct。1-6月土地累計(jì)成交價(jià)款同比下滑27.6%，跌幅減少8.0pct，其中6月土地成交價(jià)款同比下滑11.6%，跌幅較5月縮小28.3pct。

單月土地購置面積（萬平）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

土地購置面積累計(jì)同比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

土地成交價(jià)款單月同比及累計(jì)同比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    “兵家必爭(zhēng)之地”

    東莞受到龍頭房企垂青是近幾年的事情，華潤置地、招商蛇口是這兩年才在東莞有大型的投資動(dòng)作，但都來勢(shì)洶洶。

    華潤置地發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年8月，華潤置地在東莞市11個(gè)鎮(zhèn)區(qū)共布局13個(gè)項(xiàng)目，涉及住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、城市更新、片區(qū)綜合運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，累計(jì)拓展土地資源約962萬平方米。

    招商蛇口則已在東莞多個(gè)鎮(zhèn)區(qū)布局，業(yè)務(wù)板塊涉及城市更新、連片開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、TOD綜合開發(fā)、社區(qū)開發(fā)等多類項(xiàng)目。

    被廣州、深圳“夾”在中間的東莞，為何在土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的當(dāng)下，依然能夠獲得房企青睞？

    從經(jīng)濟(jì)基本面來看，東莞的發(fā)展依然可期。東莞統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前三季度，東莞實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6592.01億元，同比增長7.2%，居于廣東省前列。

    這是支撐房企持續(xù)加碼的基本面。“比起中山、惠州，好太多。”一名TOP30房企投資部的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

    事實(shí)上，這兩年東莞不僅土地市場(chǎng)火熱，舊改市場(chǎng)也備受房企關(guān)注。一名深圳房企從事舊改業(yè)務(wù)的人士向記者表示，“（東莞）很火，我都想去東莞的項(xiàng)目了。”

    上述從事舊改業(yè)務(wù)的人士分析稱，東莞舊改火熱的原因在于，“政策在慢慢改善，而且項(xiàng)目都很大，部分鎮(zhèn)區(qū)房價(jià)也不便宜。”

    他對(duì)比深圳的舊改項(xiàng)目指出，“深圳目前整體舊改步伐都放慢了，各區(qū)有各區(qū)的情況，有些區(qū)根本推不動(dòng)。”他認(rèn)為，東莞城市更新的優(yōu)勢(shì)在于，起步比較晚，但相對(duì)于其他城市比較積極。

    這或許是華潤置地、招商蛇口等在深圳本地同樣坐擁優(yōu)質(zhì)城市更新項(xiàng)目卻依舊搶灘東莞的重要原因。雖然深圳項(xiàng)目的利潤率極高，但推進(jìn)緩慢卻是開發(fā)商必須直面的問題。

    值得留意的是，雖然華潤置地目前在東莞發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但還算不上東莞的頭部房企。

    今年4月，華潤置地東莞公司負(fù)責(zé)人曾公開表示，今年他們?cè)跂|莞預(yù)計(jì)銷售額將達(dá)到50億元，而克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，萬科、碧桂園均破百億，第十名的門檻為29.96億元，華潤置地未能躋身前十，離50億元的預(yù)計(jì)銷售額更有相當(dāng)差距。

    在這個(gè)被萬科、碧桂園兩大巨頭包圍的市場(chǎng)，華潤置地雖雄心萬丈，但前路依然充滿挑戰(zhàn)。