與深圳火熱的二手住宅相比，空置率上升、租金下跌的深圳寫字樓，卻是“涼意陣陣”。
中國證券報(bào)記者近日走訪福田和南山中心區(qū)的寫字樓，了解到部分寫字樓租金價(jià)格下降逾40%。
業(yè)內(nèi)人士指出，深圳寫字樓市場“寒冬”與此前的P2P爆雷有關(guān)，相關(guān)金融企業(yè)退出后導(dǎo)致空置率上升；而前海等新區(qū)的寫字樓加大供應(yīng)后，中心區(qū)的寫字樓租金短期內(nèi)無法明顯回升。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2020年深圳寫字樓市場難出現(xiàn)明顯起色；但中長期來看，在粵港澳大灣區(qū)以及先行示范區(qū)的政策效應(yīng)下，深圳寫字樓或會(huì)不斷增長，有望步入平穩(wěn)發(fā)展階段。
租金降幅超過40%
據(jù)中國證券報(bào)近期報(bào)道，豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，深圳千萬級(jí)豪宅現(xiàn)“日光盤”。其中，在剛過去的11月，深圳市二手住宅共過戶8013套，創(chuàng)下三年多來的新高。
火熱的住宅市場，與冷清的寫字樓市場，形成了“冰火兩重天”。
從記者近日拿到的一張招租傳單來看，深圳南山、福田車公廟等區(qū)域的寫字樓價(jià)格，大部分在每月100元/平方米以下，最低到了49元/平方米。其中，位于福田車公廟的NEO大廈，租金是108元/平方米起，南山后海的中洲控股中心的價(jià)格則是128元/平方米起。
近日，記者以租客身份走訪，了解到中心區(qū)域的寫字樓租金價(jià)格確實(shí)在下降，但不同地段的寫字樓，其價(jià)格區(qū)間則有所差別。
在NEO大廈一帶從事地產(chǎn)租賃的王先生告訴記者，目前NEO大廈的寫字樓空置率勉強(qiáng)能維持在10%左右，但會(huì)展中心等中心區(qū)的寫字樓，有些空置率已到了25%-30%。
王先生帶記者來到NEO大廈的一套高層寫字樓，面積大約在320平方米，“這套單價(jià)在去年要每月260元/平方米，現(xiàn)在是報(bào)200元，但談到170元左右是沒問題的。”
這意味著，從去年至今，該寫字樓的價(jià)格降幅達(dá)到了34.6%。同時(shí)，記者在該樓層走了一圈后發(fā)現(xiàn)，該樓層的6間寫字樓里面，目前只有4家有公司在辦公。
“對面那一排類似工廠外觀的寫字樓，目前價(jià)格每月80元/平方米左右。”王先生指著NEO大廈對面的天安數(shù)碼城一帶對記者說，那一帶屬于工業(yè)用地，寫字樓樓層較低，價(jià)格則更為便宜，“去年單價(jià)還要150元，現(xiàn)在80元都可以租得到。但因?yàn)楦窬趾屯庥^差了些，一般是搞實(shí)業(yè)的企業(yè)或創(chuàng)業(yè)企業(yè)入駐多些。”
從每月150元/平方米到每月80元/平方米，這一寫字樓的租金降幅達(dá)到了46.67%。
“無論是中洲控股中心這類的高端寫字樓，還是旁邊（軟件產(chǎn)業(yè)基地）稍低端的寫字樓，租金都在往下走，目前都在想著如何租出去，哪怕價(jià)格低一點(diǎn)也不能空著。”南山區(qū)中洲控股中心一帶的某地產(chǎn)業(yè)務(wù)人士李亮（化名）對記者表示，目前中洲控股中心的寫字樓價(jià)格實(shí)際報(bào)價(jià)大約在每月180元/平方米，但可以談到160元左右。
隨后，李亮帶記者看了一套高層的面積約360平方（剔除50%的公攤部分后，面積為180平方米）的寫字樓，價(jià)格為每月208元/平方米。李亮告訴記者，現(xiàn)在空置的寫字樓，基本是這幾個(gè)月空出來的，一是受到前海等新區(qū)的補(bǔ)貼和稅收政策影響，不少企業(yè)都往那邊搬；二是相當(dāng)部分的金融企業(yè)在此前的爆雷潮中都陸續(xù)退出了。
李亮還特意問了一下記者：“你公司是做什么的，沒有P2P什么的吧？”
受P2P爆雷拖累是主因
“自從2018年7月以后，不少P2P公司開始出現(xiàn)爆雷。這些公司搬出后，周邊寫字樓的入住率就降了下來。”王先生告訴記者，目前NEO大廈的寫字樓空置率勉強(qiáng)能維持在10%左右，但會(huì)展中心等中心區(qū)的寫字樓，有些空置率已到了25%-30%。
“深圳寫字樓租金的下降是個(gè)必然現(xiàn)象。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者指出，深圳中心區(qū)寫字樓的入駐企業(yè)，主要是地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)，以及為這些企業(yè)服務(wù)的會(huì)所和律師等中介機(jī)構(gòu)。“但在近年來的金融去杠杠之后，很多銀子銀行機(jī)構(gòu)（包括P2P）都在陸續(xù)退出，這自然會(huì)影響到寫字樓租賃。”
據(jù)房屋代理機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯近期發(fā)布的報(bào)告顯示，今年三季度，深圳甲級(jí)寫字樓空置率已達(dá)22.4%，部分片區(qū)空置率超50%。但同時(shí)，三季度深圳甲級(jí)寫字樓市場則迎來了9個(gè)新增項(xiàng)目（11棟寫字樓）入市，三季度新增供應(yīng)量約69.1萬平方米，是2018年同期的3.1倍。該報(bào)告顯示，截至2019年第三季度，深圳市甲級(jí)寫字樓總存量環(huán)比上升11.4%達(dá)到676.9萬平方米。
另外，李宇嘉還提到，在經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，很多企業(yè)（尤其是創(chuàng)業(yè)企業(yè)）出于成本控制，也從高端寫字樓搬到一般寫字樓。
未來空置率或會(huì)縮小
李宇嘉認(rèn)為，預(yù)計(jì)深圳寫字樓市場2020年仍會(huì)延續(xù)當(dāng)前局面，“在經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，加上前海等新區(qū)的寫字樓已陸續(xù)竣工招租，明年制約深圳寫字樓租金回升的因素依然存在。”
世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管程志文表示，今年四季度，深圳預(yù)計(jì)將有超過17萬平方米的新增供應(yīng)入市，全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將超過190萬平方米，創(chuàng)歷史之最。“未來六個(gè)月內(nèi)，寫字樓的新增供應(yīng)依然較多，整體市場新增供應(yīng)的累積將不斷推升市場去化壓力，短期內(nèi)市場的空置率將不斷升高，租金預(yù)計(jì)將受此影響而有波動(dòng)。”
第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄則表示，目前深圳甲級(jí)寫字樓的空置率是四大一線城市中偏高的，但從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布看，深圳的第二產(chǎn)業(yè)占比在一線城市中也是最高。中長期看，在制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)一步深入的情況下，深圳寫字樓的空置率預(yù)計(jì)會(huì)逐漸縮小。
“為了面對競爭和留駐客戶，業(yè)主需要進(jìn)行軟硬件的升級(jí)打造，租賃招商策略方面需要給予重視。中長期來看，粵港澳大灣區(qū)以及先行示范區(qū)的政策疊加將為深圳業(yè)主及租戶增強(qiáng)信心，預(yù)計(jì)將刺激需求不斷增長，市場將步入較為平穩(wěn)的發(fā)展階段。”程志文表示。
從房屋價(jià)格來看，我國的一線城市的平均房屋價(jià)格超過30000元/平方米，其中2019年上半年北京心房均價(jià)超過6萬元，相比2018年同期上漲2.88%，而主要的二線城市房價(jià)也多接近20000元/平方米，長沙、沈陽房價(jià)較低，略高于10000元/平方米。
2019年上半年中國主要城市平均房價(jià)
資料來源：安居客、智研咨詢整理
2012-2018年我國房屋租賃市場規(guī)模分析
資料來源：智研咨詢整理
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