架不住天天有肥肉送上門呀。
這些低價甩賣的優(yōu)質資產，塊塊都是主人家的心頭肉，如果不是實在沒辦法，誰會舍得丟。
【找上門來】
“我曾經問個不休，你何時跟我走，可你卻總是笑我一無所有……”
2017年萬達年會上，時任亞洲首富王健林熱情豪邁地唱了這首崔健的《一無所有》。沒想到“一語成讖”，也是這一年，幾經斗爭，他做出了那個艱難的決定：
賣掉文旅和酒店項目。
王健林想到的第一個人就是孫宏斌。理由很簡單：膽子大。
當時，孫宏斌的融創(chuàng)凈資產還不足400億，可自由支配的賬面現(xiàn)金才520億。
王健林一個電話打過去，孫宏斌當即就應允了。“王健林第一個找我就談成了，別人沒機會。”
孫宏斌答應得太快了。于是，朋友們接二連三地打來電話，有的說風險太大，有的說太敏感，勸他三思而后行。
這樣的電話接得多了，孫宏斌干脆換了電話號碼。想勸孫宏斌的人，都找不到他了。
換了號碼后，他只告訴了王健林和幾個關系密切的銀行、金融機構的高管。交易落地前，他接受《中國經營報》采訪時說：“現(xiàn)在知道這個新的電話號碼的人，不超過30人。”
報價很快敲定：631.7億。
時間雖短，但孫宏斌賬算得很清。他當年在清華大學讀碩士學的是水利，天天與流體力學、數(shù)據(jù)建模打交道。這么多年了，算賬方面，除了賈會計，他沒輸過任何人。
他一邊應允王健林，把文旅和酒店打包都買下，一邊打著自己的小算盤。
比起酒店，孫宏斌更加看中的是13個文旅城。不久，他就找來富力地產老板張力，加入這場交易。
可直到簽約前一天，張力仍在搖擺。前夜說不買了，簽約現(xiàn)場說要買，卻又現(xiàn)場殺價。把王健林一行人搞得賊憋屈，于是就有了中國最有名的摔杯事件。
幾經波折，交易最終還是落地了。
時隔兩年，孫宏斌笑到了最后。按他的說法，萬達文旅城目前已經銷售了1600多億，狠賺了一筆。而他看不上眼的酒店業(yè)務如今正在蠶食富力地產的利潤。今年上半年，富力地產的酒店業(yè)務虧損4.6億元。
相比萬達并購的一波三折，這回的環(huán)球世紀和時代環(huán)球收購案要順利許多。
“我們談了一個多小時，基本上定了七七八八，后來就去喝酒了。”100多億的收購案就跟去菜市場買菜差不多。
從2019年6月7日，兩人通過中間人介紹，第一次在無錫見面，并初步確定并購意向，到11月27日融創(chuàng)正式發(fā)布交易公告，總共才花了5個月零20天。
在此之前，孫宏斌和“西南會展大王”鄧鴻完全不認識。
項目的優(yōu)質有目共睹。資產包與當初的萬達文旅規(guī)模接近，而且總負債只有170億。
關鍵是這么大一塊肥肉還是主動送上門的。
孫宏斌說，“我們買東西是很克制的”。但總架不住天天有肥肉送上門呀。
2014年的綠城、佳兆業(yè)等幾宗失敗的并購案里，孫宏斌表現(xiàn)得體，幫融創(chuàng)在圈子里積累了不錯的口碑。此后，越來越多并購案主動找上門來，孫宏斌甚至有些應接不暇。
138億接盤聯(lián)想控股地產業(yè)務、斥資超60億爭奪金科股份控股權、26億入股鏈家、165億馳援賈躍亭……短短4年多時間，融創(chuàng)先后完成數(shù)十筆大大小小的并購，并購規(guī)模超過2000億。
而且，絕大多數(shù)都是主動找上門來的。
宋衛(wèi)平、郭英成、王健林、賈躍亭、鄧鴻、盧志強、李嘉誠……孫宏斌的談判桌上已經坐過數(shù)不清的大佬了。
【地主家也沒余糧了】
這些低價甩賣的優(yōu)質資產，塊塊都是主人家的心頭肉，如果不是實在沒辦法，誰會舍得丟。
這些年，王健林為萬達文旅傾注了無數(shù)心血。他曾有一個宏大的文旅帝國夢：打造東方好萊塢，對標美國迪士尼。
從2009年的長白山國際度假區(qū)項目開始，幾乎所有的文旅項目都是王健林親自上陣，事必躬親。
萬達官方微信公眾號曾透露過王健林的一天行程：凌晨四點一刻起床，當日飛行6000公里，停留兩個國家三個城市。
王志綱之子王大騏形容王健林：“除了唱歌外，他有什么興趣愛好？沒有。工作就是他最大的愛好，他就喜歡四點起床，就喜歡看著一棟棟樓起來，怎么把迪士尼干死，怎么讓老外服氣。”
王健林對萬達文旅寄予厚望，“文化旅游已成為萬達商業(yè)地產之外的核心支柱產業(yè)，而且我本人這三年對商業(yè)地產過問很少，全力抓文化旅游”。
怎奈2017年，萬達流年不利。
債務和現(xiàn)金流壓力實在太大。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2017年7月25日，萬達存量債券規(guī)模超過800億元，位居行業(yè)第一。
萬達商管2016年港股私有化退市時還簽下對賭協(xié)議，若2018年8月31日前不能回A股上市，需回購全部股權，本息合計超過300億元?？僧敃r，萬達商管回A股IPO審核一直卡著不動。
斷臂求生是當務之急。
與融創(chuàng)的世紀并購案敲定后，有人打趣王健林：“當孩子養(yǎng)，當媳婦夸，當豬賣，乃首富之道。”
但王健林對萬達文旅確是真愛。兩家公司的交易協(xié)議里明確承諾了四個不變：“品牌不變”“規(guī)劃內容不變”“項目建設不變”“運營管理不變”。
即便項目已經不屬于自己，王健林還是希望它們能夠順利落地。
怕融創(chuàng)迫于資金壓力影響項目建設，王健林還幫融創(chuàng)委托貸款296億用作交易的第四筆尾款支付，相當于“萬達借錢給融創(chuàng)收購”。
沒人能想象王健林這次“割肉”有多傷心。
此前，王健林性格高調，愛演講、愛出書、愛上節(jié)目，“一億小目標”的梗人盡皆知。交易完成后，王健林像變了個人，幾乎從公眾視野中徹底消失。
與老王一樣，環(huán)球世紀和時代環(huán)球也是鄧鴻的心頭肉。
會展項目是鄧鴻一生至愛，也耗費了無數(shù)心血。從1994年投資14億建成都國際會議展覽中心開始，他在這行已經摸爬滾打了25年。
靠一己之力，鄧鴻把成都會展項目做到了極致。可他的夢很大。他明白，要想走向更大的舞臺，就必須有強有力的幫手。
鄧鴻找的第一個幫手是云南城投。
2016年5月，云南城投斥資59億元收購了環(huán)球世紀34.23%的股權，又增資59億，總計獲得51%的股權。
當時有媒體問他是否有隱退之意。鄧鴻說：“會展旅游是傾心20年為之努力奮斗付出的，不舍得放棄離開。合作并非離開而是強強聯(lián)手、優(yōu)勢互補，重組之
后肩上的擔子更重了，責任更大了，不敢有半點喘息和懈怠。”
2017年11月，云南城投擬以236億元，收購鄧鴻旗下環(huán)球世紀100%的股權。
又有人說“鄧鴻套現(xiàn)離開”，江湖再無“西南會展大王”。
為此，鄧鴻在微信朋友圈發(fā)布了一則1200多字的聲明。他重申自己不會離開，“新的公司平臺更大了，一系列大型的文旅會展項目正在全國展開。新的大幕已經開啟，吾輩只爭朝夕！”
只可惜，云南城投早已自身難保，幫不了鄧鴻實現(xiàn)夢想。一年半以后，重組取消。
今年上半年，云南城投歸屬于上市公司股東的凈利潤約-10.63億元，同比下降了567.25%。
截至目前，云南城投已連續(xù)9個報告期內資產負債率超過88%；截至今年9月，云南城投的資產負債率高達91.29%。
鄧鴻這才找上了孫宏斌。
表面看來，環(huán)球世紀和時代環(huán)球仍處于盈利狀態(tài)，實際上債務和現(xiàn)金流壓力很大。
152.69億的并購款之外，雙方在協(xié)議中還設定了復雜的交易條款。
環(huán)球世紀及時代環(huán)球的股權大量處于質押狀態(tài)。協(xié)議規(guī)定，簽訂合同的半年內，雙方需要各自解除擔保。其中，融創(chuàng)和鄧鴻等6名自然人需要解除的擔保額度為156.93億元。按股權比例換算，融創(chuàng)大約需要承擔80億。
截至2019年8月31日，環(huán)球世紀和時代環(huán)球總負債為284.76億元，減去云南城投集團擔保的80億元后，剩余204.76億元。融創(chuàng)大約需要承擔104.43億元債權。
另外，根據(jù)雙方協(xié)議，融創(chuàng)還需出資40億元，與云南城投子公司成立一支專門的地產投資基金，出資年限不得低于2年。
孫宏斌付出的總代價接近400億。
地主家可能真的沒有余糧了。無論是王健林、盧志強，還是鄧鴻，如果不是實在沒錢，誰愿意低價甩賣自己的優(yōu)質核心資產。
孫宏斌只是在正確的時間出現(xiàn)在了正確的地方。即便沒有融創(chuàng)，他們也會想辦法賣給萬科、恒大、碧桂園……
【沒得選】
今年11月5日，在民生銀行不動產金融年會上，孫宏斌說：“房企主戰(zhàn)場已從搶增量轉到搶存量。”誰有資格搶存量呢？頭部企業(yè)。5年后，TOP5要占到行業(yè)30%左右。
存量博弈的過程就是大魚吃小魚的過程。
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交規(guī)模降至2015年同期水平。
第三季度，一線城市商品住宅月均成交面積為58萬平方米，同比下降8.1%；二線代表城市月均成交面積約89萬平方米，同比增長0.3%；三線代表城市月均成交面積約33萬平方米，同比下降約6%。
在“房住不炒”的基調下，2019年前9個月合計發(fā)生415次房地產調控，刷新了歷史紀錄。
融資端的調控最為致命。2019年以來，已經有超過25次針對房地產資金鏈的政策。
融資越來越難。
同時，由于2015年地產公司債及中期票據(jù)發(fā)行量較大，今年是房企償債高峰期。下半年，房企的到期債券為1706億元，處于歷史高位。2020年下半年至2021年上半年，房企到期債券將突破3000億元，債務壓頂不遠了。
這種情況下，變賣資產是唯一的選擇。
能被融創(chuàng)等頭部公司并購已經是最幸運的事了。那些不良資產壓身的中小房企就只能等死。
中小房企的寒冬已經來了。
11月14日，因多項信息未披露，頤和地產及其董事長何建梁被證監(jiān)會出具警示函，共涉9筆違約債務，總計18億人民幣、5000萬美元。
今年以來，已經有銀億、上置集團、粵泰控股、三盛宏業(yè)等多家老牌房企爆雷。
人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數(shù)量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業(yè)倒地破產，創(chuàng)下歷史紀錄。
過去，中小房企大多靠價格優(yōu)勢維生。存量博弈時代，價格戰(zhàn)成了頭部房企最有力的武器。
以恒大為例，為了加速回款，恒大較去年提前一個月發(fā)起金九銀十的搶收戰(zhàn)。8月20日，恒大推出“全國532樓盤，閃購7.8折”促銷活動；各項優(yōu)惠疊加最低6折起，每日還推出不定量的特價房。
效果相當顯著。9月，恒大實現(xiàn)合約銷售金額831.1億元，環(huán)比增長73.8%，同比增長31.9%，刷新了公司單月銷售紀錄。
2016年，融創(chuàng)銷售均價是20480元每平米，連續(xù)4年維持在2萬元以上。2017年，銷售均價降到了16380元每平米。今年以來銷售均價已經降到14590元每平米。
降價刺激下，融創(chuàng)銷售面積逆勢增長。
今年9月，融創(chuàng)銷售金額629.1億元，同比增長18%，創(chuàng)歷史同月最高銷售規(guī)模；10月，融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售金額約644.3億元，同比增長23%；前10月，融創(chuàng)累計實現(xiàn)合同銷售金額約4339.2億元，同比增長17%。
2019年1-11月中國房地產企業(yè)銷售金額TOP10
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
未來，行業(yè)洗牌將進一步加快，馬太效應加劇已是必然。
大家坐在同一張賭桌上，跟牌的時候和和氣氣，真到了梭哈的時候，中小房企的底牌完全不夠看。
形勢比想象中嚴峻。
“活下去”——2018年萬科秋季例會上那三個血淋淋的大字，如今已然成為中小房企的生存現(xiàn)狀。
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