關(guān)乎千萬家庭錢袋子的存量住房貸款利率定價基準(zhǔn)切換還是來了！這五大點關(guān)乎你的錢袋子[圖]

    12月28日，央行發(fā)布公告稱，為進一步深化LPR改革，商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)，原則上存量貸款利率定價基準(zhǔn)切換工作要在2020年8月31日前全部完成。

    與市場預(yù)期不同的是，存量貸款合同定價基準(zhǔn)由過去的貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為貸款市場定價利率(LPR)并非分類分步實施，此前預(yù)期，存量貸款合同切換可能會“先易后難”，先從公司類貸款入手，再針對更為分散的個人類貸款，尤其是住房存量貸款合同切換可能要放在最后一步實施。但從央行此次公告看，所有類型的存量貸款合同都要一同切換，且原則上切換時間只有6個月，對銀行來說可謂時間緊任務(wù)重。

    要點一：進一步降低實體經(jīng)濟融資成本，企業(yè)或最先受益

    此次切換的存量貸款只針對存量浮動利率貸款，浮動利率也是大部分貸款的定價方式。央行公告稱，所謂存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。自2020年1月1日起，各金融機構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款合同。

    推進存量貸款定價基準(zhǔn)切換是LPR改革的重要組成部分。2019年8月17日，央行發(fā)布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制公告，此后不久，商業(yè)銀行新發(fā)放貸款的定價基準(zhǔn)陸續(xù)改為LPR，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價。

    LPR改革以來，每月一次的報價頻率已實施5次，1年期和5年期以上LPR均有不同幅度下調(diào)，但目前這只能惠及新發(fā)放貸款的利率，對于規(guī)模更大的存量貸款利率尚無法享受到因LPR改革帶來的融資成本降低的改革紅利。這也是為何近幾個月盡管LPR下調(diào)，但中長期貸款加權(quán)平均利率仍小幅上浮的主要原因。因此，要想進一步降低實體經(jīng)濟融資成本，存量貸款定價基準(zhǔn)切換為LPR勢在必行。

    不過，需要注意的是，從央行公告的內(nèi)容看，存量貸款定價基準(zhǔn)切換，短期內(nèi)對公司類貸款降低融資成本的效果更為明顯。但對于廣大公眾更關(guān)心的個人住房按揭貸款的利息支出來說，至少未來一年內(nèi)不會出現(xiàn)明顯變化。

    也就是說，此次存量浮動貸款定價基準(zhǔn)切換，最先受益的，將是企業(yè)。

    要點二：定價基準(zhǔn)切換五大原則

    根據(jù)央行公告，存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換要遵循以下原則：

    1、轉(zhuǎn)換后的定價基準(zhǔn)有兩個選擇：LPR或固定利率。具體選擇哪種，可由借款人可與銀行協(xié)商確定。但借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

    2、已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。考慮到目前絕大多數(shù)浮動利率貸款合同的重定價周期都是1年，因此，如果你的貸款合同還剩1年到期，此次定價基準(zhǔn)切換可以不參與。

    3、轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點的利率水平應(yīng)保持不變。也就是說，存量商業(yè)住房貸款利率定價基準(zhǔn)切換前后，個人的實際利息支出是不變的。這也利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，保護貸款人的利益。

    4、金融機構(gòu)與客戶協(xié)商定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業(yè)性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。

    5、如存量浮動利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，除商業(yè)性個人住房貸款外，加點數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。這條同樣是要保證個人住房貸款利率在合同切換前后的水平不變。

    要點三：個人房貸利率切換五大要點，未來一年不用擔(dān)心利息支出變動

    廣大公眾更關(guān)心存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準(zhǔn)的切換規(guī)則，央行也給出了詳細(xì)解釋?？偨Y(jié)來看，主要有以下要點：

    1、定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值)，在合同剩余期限內(nèi)固定不變；

    2、同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點的影響；

    3、定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為固定利率的，轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平；

    4、轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變；

    5、借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年(此條不適用于固定利率)。

    預(yù)計絕大部分人屆時都會選擇定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，舉個例子能更好地理解此次定價基準(zhǔn)切換對個人住房貸款的影響：

    目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。

    2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn)，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應(yīng)為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。

    在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

    可以看出，此次存量商業(yè)個人住房按揭貸款定價基準(zhǔn)切換為LPR后，對個人利息支出而言，至少未來一年并無變化。但需要注意的是，新發(fā)放的住房貸款利率可以每年有一次根據(jù)最新LPR報價的調(diào)整機會，長期看，全球低利率環(huán)境將在未來長期持續(xù)，對減少借款人的綜合利息支出或是利好。

    要點四：降息仍有空間

    盡管目前LPR報價已實施5次，5年期以上LPR只下降過1次，降幅5個基點，但存量貸款定價基準(zhǔn)切換LPR后，5年期以上LPR報價調(diào)整的靈活性有望加大。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2020年監(jiān)管層將推動存量房貸與LPR掛鉤，5年期LPR利率有望跟隨MLF利率下行，從而有助于順利推進存量房貸從與基準(zhǔn)利率掛鉤過渡到與LPR掛鉤。在80%左右的存量貸款應(yīng)用LPR報價之后即有可能取消貸款基準(zhǔn)利率。

    市場普遍認(rèn)為，考慮到明年經(jīng)濟下行壓力依然較大，貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度有望持續(xù)，依然有多次降準(zhǔn)降息空間。

    顏色表示，明年貨幣政策有望“靈活適度”，“量”充足，“價”微降。2020年或降準(zhǔn)2~3次，MLF利率有望下調(diào)20~30個基點。

    在具體操作上，顏色預(yù)計，為推動社會融資成本下行，預(yù)計2020年MLF利率將向下微調(diào)，央行可能每季度下調(diào)一次MLF利率，每次下降5個基點左右。同時，未來央行將不斷強化以MLF為中心的貨幣政策傳導(dǎo)機制，逐步將MLF操作常態(tài)化和規(guī)范化，做到每月月中操作且只做一次，從量的方面提供充足的流動性，并輔以逆回購等操作，保障投放量充足。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行已進入降息周期，預(yù)計明年貨幣政策力度將顯著加大，2020年降準(zhǔn)或有2-3次，共計下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1.5-2個百分點；降息有望實施4次，共計下調(diào)MLF利率40個基點。

    從更長期的角度看，全球低利率環(huán)境都有望長期維持，中國也不會例外，只會遲到但不會缺席。業(yè)內(nèi)人士表示，從國際時間看，過去十年，高債務(wù)率的國家都出現(xiàn)了兩個趨勢：一是政策利率、無風(fēng)險利率持續(xù)下行，低利率環(huán)境成為明確趨勢；二是從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，債務(wù)從非政府部門轉(zhuǎn)移到政府部門。這兩個趨勢背后的邏輯，就是通過維持低利率環(huán)境以及債務(wù)轉(zhuǎn)移，降低非政府部門存量債務(wù)償還的風(fēng)險敞口。對中國來說，未來上述兩個趨勢難以避免，因此，央行還會有進一步降息的必要。

    不過，朱海斌也強調(diào)，預(yù)計中國的降息節(jié)奏會非常緩慢，畢竟化解金融風(fēng)險不能單靠金融監(jiān)管政策和貨幣政策，推進主要針對國企和地方政府的結(jié)構(gòu)性改革同樣重要，如果降息速度過快反而不利于結(jié)構(gòu)性改革的實施。

    要點五：銀行壓力不小，幾十萬億存量貸款半年內(nèi)完成切換

    截至11月末，我國本外幣貸款余額157.56萬億元。盡管官方?jīng)]有披露需要切換定價基準(zhǔn)的存量浮動利率貸款余額，但大幾十萬億的規(guī)模是有了。如此大規(guī)模的存量貸款需要在半年時間內(nèi)全部完成定價基準(zhǔn)切換，對銀行來說，也是不小的壓力。

    央行方面強調(diào)，金融機構(gòu)應(yīng)利用官方網(wǎng)站和網(wǎng)點公告、電話、短信、郵件和手機銀行等渠道通知存量浮動利率貸款客戶，協(xié)商約定定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換具體事項，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費者權(quán)益。

    央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時通過多種渠道(包括官網(wǎng)和網(wǎng)點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等)告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

    此外，央行分支機構(gòu)應(yīng)加強對地方法人金融機構(gòu)的指導(dǎo)，確保地方法人金融機構(gòu)按照統(tǒng)一部署，妥善做好存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作。