上海明天廣場拍價降了5.14億元，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，“花”落誰家？即將見分曉[圖]

    位于上海絕佳地段的明天廣場，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，“花”落誰家？“雙11”或見分曉。

    10月27日，阿里拍賣平臺顯示，上海明天廣場7至32層（不含23層避難層）房產(chǎn)因無人出價已流拍。此番拍賣的不動產(chǎn)約占到明天廣場總體面積的1/4，以評估價25.71億元起拍。

    在專業(yè)人士看來，明天廣場位于上海的絕佳地段，但從首拍來看，市場對其拍賣價格并不認(rèn)可。

    值得關(guān)注的是，就在流拍當(dāng)天，上海明天廣場調(diào)整價格，迫不及待地再度掛牌，計劃于11月11日進(jìn)行二拍，起始價20.57億元，較第一次拍賣價減少近20%。這樣的價格又能否被市場接受，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手后明天廣場，又將花落誰家？

    評估價起拍，5.3萬人次圍觀終遭流拍

    尖頂?shù)纳虾Ｃ魈鞆V場就像太空時代的巨型火箭聳立在上海市南京西路，這是由世界著名設(shè)計師事務(wù)所約翰波特曼設(shè)計的上海第六高的摩天大樓，外型前衛(wèi)。由浦發(fā)銀行旗下的上海安聯(lián)獨家投資興建，1997年開工，2003年10月落成，總投資約28億元。

    明天廣場總建筑面積12.74萬平方米，建筑總高度283米，分為地下3層和地上58層，土地用途為綜合用地。而本次拍賣標(biāo)的僅為明天廣場的7至32層，且不含23層避難層,建筑面積3.65萬平方米，約占到明天廣場總體面積的1/4。房屋用途為辦公，土地使用期限為1995年7月至2045年7月。

    此次明天廣場的部分資產(chǎn)以25.71億元價格起拍，這一起拍價也是拍賣標(biāo)的評估價。這部分拍賣的資產(chǎn)所有人為上海盛懿投資中心（有限合伙）（簡稱“盛懿投資”）。此前這部分物業(yè)已全部設(shè)立抵押，并且被人民法院司法查封。

    據(jù)拍賣信息顯示，盛懿投資通過公開拍賣取得上海明天廣場7至32層共計246套酒店式公寓（不含23層避難層）產(chǎn)權(quán)，并將其改造為辦公場所，包括在同一樓層打通原有的墻壁，并根據(jù)辦公目的重新規(guī)劃、隔斷，同時對水、電、網(wǎng)、氣的線路也進(jìn)行了重大調(diào)整，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)證上登記的246套房產(chǎn)的空間格局發(fā)生了重大變化，不能在物理上一一對應(yīng)。

    如今，上海明天廣場的8層部分房產(chǎn)被馬里蘭商務(wù)中心（上海）有限公司承租，租賃期限至2021年1月；17層供管理人團(tuán)隊辦公使用；24至32層仍為中國華信能源有限公司和上海華信國際集團(tuán)有限公司的辦公場所；19至22層房產(chǎn)現(xiàn)由上海華信證券有限責(zé)任公司行政清理組和甬興證券有限公司共同使用，其中19層、20層、21層整層房產(chǎn)及705室、706室的房產(chǎn)由甬興證券有限公司承租并繼續(xù)使用，租賃期限至2021年3月31日。除此之外，其余樓層大多處于空置狀態(tài)。

    在明天廣場上述房產(chǎn)被擺上“貨架”后，市場的接受度并不高，雖然截至一拍結(jié)束時有5.3萬人次圍觀，但是無一人參與競價。結(jié)果顯而易見：一拍流拍。

    破產(chǎn)清算，首拍試探市場？

    雖然明天廣場處于上海的絕好地段，但從首拍流拍來看，藍(lán)鯨法拍總經(jīng)理王勝藍(lán)認(rèn)為，市場對拍賣的價格并不認(rèn)可。甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其以評估價首拍，也有試探市場的嫌疑。

    拍賣標(biāo)的已經(jīng)設(shè)立抵押，并且被人民法院司法查封，加上目前的租戶帶有租約，租賃期間的相關(guān)租金均由出賣方收取，與買受方無關(guān)等等這些條件，都會影響競買人對其價值判斷。

    從市場來看，“起初的酒店式公寓設(shè)計可能更受歡迎，但是現(xiàn)在改回去已經(jīng)很難了，標(biāo)的本身的現(xiàn)狀，都會讓意向買家對其價格有評價折損。”王勝藍(lán)如是說。

    此外，值得關(guān)注的是，本次拍賣系盛懿投資所持有的上海明天廣場部分資產(chǎn)，這就將有整棟購買需求的投資人過濾掉了。而且要求標(biāo)的整體打包拍賣，不能單獨拆分，這也過濾掉了很多中小型投資人。因此，王勝藍(lán)表示，標(biāo)的本身的局限性也影響了市場對其價格的判斷。

    這個拍賣標(biāo)的屬于破產(chǎn)清算拍賣，起拍價由破產(chǎn)清算小組決定。而據(jù)拍賣信息顯示，上海華信國際集團(tuán)有限公司（簡稱“上海華信”）等15家關(guān)聯(lián)公司是明天廣場上述資產(chǎn)合并破產(chǎn)清算案管理人。

    據(jù)天眼查信息披露，盛懿投資是由上海華信間接持股，占股42.48%。而上海華信背后大股東則為中國華信能源有限公司（簡稱“華信能源”）。

    此前，華信能源在國內(nèi)擁有證券、信托、期貨、銀行、保險、金融資產(chǎn)交易等重要金融平臺，是由來自福建南平浦城的葉簡明創(chuàng)辦。華信于2017年連續(xù)第四年進(jìn)入《財富》世界 500 強(qiáng)。2018年，華信能源暴雷之后，面臨被接管、債務(wù)重組等一系列變故。

    2020年3月，上海法院宣告對華信能源、上海華信等共4家公司進(jìn)行實質(zhì)破產(chǎn)清算。其相關(guān)資產(chǎn)也陸續(xù)走上了被出售的道路，其中包括盛懿投資此次拍賣明天廣場上述部分資產(chǎn)。

    幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，“花”落誰家？

    終觀明天廣場的歷史，不難發(fā)現(xiàn)這并非該項目第一次被拍賣。

    公開資料顯示，2005年，投資商上海安聯(lián)投資發(fā)展有限公司有意將其以32億元出售，隨后第二年，明天廣場轉(zhuǎn)到上海國資委旗下的國盛集團(tuán)全資子公司手中。

    直到2013年10月，明天廣場7至32層（不含23層避難層）這部分資產(chǎn)，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛出，當(dāng)時作為行政公寓，起始掛牌總價（含債務(wù)）為23.86億元，最終被“華信系”收入囊中，盛懿投資成為了明天廣場的項目公司。

    時隔7年，這部分資本再次被推上市場，已今非昔比。不得不提的是，明天廣場部分資產(chǎn)的成交價也受目前寫字樓市場大環(huán)境的影響。據(jù)高力國際分析認(rèn)為，今年第三季度，雖然上海寫字樓租賃市場信心回升，但受到大量新增供應(yīng)影響，空置率仍在上升，租金環(huán)比下降2.7%；預(yù)計在新增供應(yīng)壓力下，平均租金或仍將下行。

    在首拍流拍后的當(dāng)天，上海明天廣場拍賣標(biāo)的也迅速調(diào)整價格，迫不及待地再度掛牌，比起拍價降了5.14億元，降幅接近20%。這樣的價格又能否被市場接受？“雙11”再見分曉。