2021-2027年中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)市場(chǎng)深度分析及投資方向研究報(bào)告

第1章：購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析

1.1 購(gòu)物中心行業(yè)宏觀環(huán)境分析

1.1.1 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資現(xiàn)狀

（1）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供給分析

（2）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售分析

1.1.2 宏觀環(huán)境分析

（1）中國(guó)GDP增長(zhǎng)情況

（2）社會(huì)消費(fèi)品零售額分析

（3）居民可支配收入和消費(fèi)情況

1.1.3 社會(huì)環(huán)境分析

1.2 購(gòu)物中心的分布分析

1.2.1 購(gòu)物中心的面積分布分析

（1）購(gòu)物中心面積總體分布

（2）開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心面積區(qū)域分布

（3）開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心體量TOP30城市分析

（4）開(kāi)業(yè)項(xiàng)目體量對(duì)比分析

1.2.2 購(gòu)物中心的數(shù)量分布分析

（1）購(gòu)物中心總數(shù)與新開(kāi)業(yè)數(shù)量

（2）全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心區(qū)域分布分析

（3）全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心城市分布分析

（4）全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心月度分布分析

1.2.3 購(gòu)物中心空置情況分析

1.2.4 購(gòu)物中心的分布趨勢(shì)分析

1.3 購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀

近年來(lái)，全國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)。受疫情影響，2020年全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量374個(gè)，較上年減少148個(gè)，同比下降28.35%；2021年擬開(kāi)業(yè)1113個(gè)，總體量接近1億平方米。

2016-2020年全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量及增速

資料來(lái)源：智研咨詢(xún)整理

1.3.1 品牌商關(guān)注新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心

1.3.2 典型商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)

1.3.3 購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)

（1）融合旅游文化元素于一體

（2）購(gòu)物中心進(jìn)入兼并收購(gòu)元年

（3）社區(qū)型、衛(wèi)星商城是購(gòu)物中心調(diào)整方向

（4）中國(guó)購(gòu)物中心進(jìn)入存量調(diào)改期，上海最為集中

第2章：購(gòu)物中心行業(yè)業(yè)態(tài)分布與規(guī)劃設(shè)計(jì)分析

2.1 購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)分析

2.1.1 購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成分析

（1）購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成

（2）新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成

（3）購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成特點(diǎn)

2.1.2 購(gòu)物中心主/次力店分析

（1）主力店及次主力店的作用

（2）主力店及次主力店規(guī)模分析

（3）不同類(lèi)型購(gòu)物中心的主力店類(lèi)型

2.1.3 購(gòu)物中心零售業(yè)態(tài)分析

2.1.4 購(gòu)物中心餐飲業(yè)態(tài)分析

2.1.5 購(gòu)物中心娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)分析

2.1.6 購(gòu)物中心的品牌分析

2.1.7 購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)布局分析

2.2 購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合

2.2.1 業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則

（1）定位優(yōu)先的原則

（2）功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)

（3）業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確?？土鲃?dòng)線流暢、提升總體銷(xiāo)售收益的重要途徑

（4）長(zhǎng)期租金回報(bào)能力（商家承租能力）評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提

（5）空間資源的約束是業(yè)態(tài)規(guī)劃過(guò)程中必須面對(duì)的課題

（6）業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過(guò)程

2.2.2 業(yè)態(tài)組合的比例控制

2.2.3 提高娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)的比例

2.2.4 各種業(yè)態(tài)間的客流聯(lián)系

2.3 購(gòu)物中心的次/主力店規(guī)劃

2.3.1 租戶(hù)在購(gòu)物中心的功能角色劃分

（1）是人流貢獻(xiàn)型租戶(hù)

（2）通常叫品牌引領(lǐng)型租戶(hù)

（3）租金貢獻(xiàn)型租戶(hù)

（4）就是典型的面積消化型租戶(hù)

（5）是綜合功能型租戶(hù)

（6）稱(chēng)為配套功能性租戶(hù)

2.3.2 核心租戶(hù)（主力店）的定義與特征

2.3.3 主力店和次主力店的標(biāo)準(zhǔn)

2.3.4 次/主力店的選擇

2.3.5 購(gòu)物中心主力店和次主力店格局變化

（1）次主力店的聚客能力

（2）次主力店的適應(yīng)性更強(qiáng)

2.4 購(gòu)物中心的定位

2.4.1 目標(biāo)市場(chǎng)定位

（1）目標(biāo)區(qū)域定位應(yīng)該因地制宜

（2）消費(fèi)客群定位重在市場(chǎng)細(xì)分

2.4.2 主題特色定位

2.4.3 商業(yè)功能定位

2.4.4 商業(yè)規(guī)模定位

（1）購(gòu)物中心規(guī)模與顧客疲勞程度

（2）購(gòu)物中心規(guī)模與商圈買(mǎi)力

（3）購(gòu)物中心規(guī)模與產(chǎn)品種類(lèi)

2.4.5 運(yùn)營(yíng)模式定位

2.4.6 商業(yè)形象定位

2.5 購(gòu)物中心的布局分析

2.5.1 空間布局分布

2.5.2 業(yè)態(tài)布局分析

（1）主力店應(yīng)點(diǎn)狀分布，最大限度帶動(dòng)人流

（2）餐飲與零售交錯(cuò)分布，增加客戶(hù)消費(fèi)需求

（3）主題店、目的性消費(fèi)場(chǎng)所應(yīng)在高層，引人流向上

2.6 購(gòu)物中心的動(dòng)線設(shè)計(jì)分析

2.6.1 水平動(dòng)線設(shè)計(jì)分析

（1）水平動(dòng)線設(shè)計(jì)

（2）水平動(dòng)線設(shè)計(jì)應(yīng)用及評(píng)價(jià)

2.6.2 垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)分析

2.6.3 購(gòu)物中心動(dòng)線設(shè)計(jì)原則

第3章：購(gòu)物中心行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與運(yùn)營(yíng)策略分析

3.1 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)模式分析

3.1.1 純銷(xiāo)售模式分析

3.1.2 租售并舉模式分析

3.1.3 純物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析

3.1.4 連鎖摩爾模式分析

3.2 購(gòu)物中心租賃模式分析

3.2.1 購(gòu)物中心租賃模式分析

（1）收取固定租金模式

（2）流水倒扣模式

（3）保底加流水倒扣模式

3.2.2 購(gòu)物中心租賃模式現(xiàn)狀

3.3 購(gòu)物中心管理模式分析

3.3.1 購(gòu)物中心管理模式分析

（1）自營(yíng)管理模式分析

（2）委托管理模式分析

（3）顧問(wèn)管理模式分析

3.3.2 購(gòu)物中心管理模式現(xiàn)狀

（1）購(gòu)物中心管理“四個(gè)統(tǒng)一”

（2）購(gòu)物中心管理十個(gè)原則

3.4 購(gòu)物中心營(yíng)銷(xiāo)方式分析

3.4.1 文化營(yíng)銷(xiāo)

3.4.2 主題活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)

3.4.3 節(jié)日營(yíng)銷(xiāo)

3.4.4 明星營(yíng)銷(xiāo)

3.4.5 銷(xiāo)售促進(jìn)

3.4.6 購(gòu)物中心營(yíng)銷(xiāo)的趨勢(shì)

（1）創(chuàng)意主題營(yíng)銷(xiāo)

（2）文化娛樂(lè)體驗(yàn)的融合

（3）與移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)鏈接

（4）大數(shù)據(jù)時(shí)代的O2O

第4章：購(gòu)物中心行業(yè)不同區(qū)域市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)分析

4.1 一線城市購(gòu)物中心投資機(jī)會(huì)分析

4.1.1 北京購(gòu)物中心的投資機(jī)會(huì)分析

（1）北京購(gòu)物中心投資環(huán)境分析

（2）北京購(gòu)物中心投資建設(shè)分析

（3）北京購(gòu)物中心投資機(jī)會(huì)分析

4.1.2 上海購(gòu)物中心的投資機(jī)會(huì)分析

（1）上海購(gòu)物中心投資環(huán)境分析

（2）上海購(gòu)物中心投資建設(shè)分析

（3）上海購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)情況分析

（4）上海購(gòu)物中心投資機(jī)會(huì)分析

4.1.3 深圳購(gòu)物中心的投資機(jī)會(huì)分析

（1）深圳購(gòu)物中心投資環(huán)境分析

（2）深圳購(gòu)物中心投資建設(shè)分析

（3）深圳購(gòu)物中心投資機(jī)會(huì)分析

4.1.4 廣州購(gòu)物中心的投資機(jī)會(huì)分析

（1）廣州購(gòu)物中心投資環(huán)境分析

（2）廣州購(gòu)物中心投資建設(shè)分析

（3）廣州購(gòu)物中心投資機(jī)會(huì)分析

4.2 二線城市購(gòu)物中心投資機(jī)會(huì)分析

4.2.1 武漢購(gòu)物中心的投資機(jī)會(huì)分析

（1）武漢購(gòu)物中心投資環(huán)境分析

（2）武漢購(gòu)物中心投資建設(shè)分析

（3）武漢購(gòu)物中心投資機(jī)會(huì)分析

4.2.2 重慶購(gòu)物中心的投資機(jī)會(huì)分析

（1）重慶購(gòu)物中心投資環(huán)境分析

（2）重慶購(gòu)物中心投資建設(shè)分析

（3）重慶購(gòu)物中心投資機(jī)會(huì)分析

4.2.3 成都購(gòu)物中心的投資機(jī)會(huì)分析

（1）成都購(gòu)物中心投資環(huán)境分析

（2）成都購(gòu)物中心投資建設(shè)分析

（3）成都購(gòu)物中心投資機(jī)會(huì)分析

4.3 三四線城市購(gòu)物中心的投資機(jī)會(huì)分析

4.3.1 三四線城市購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)主力

（1）購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)第一、二陣營(yíng)主要集中在一二線城市

（2）零售運(yùn)營(yíng)企業(yè)在三四線城市購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)上相對(duì)專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)商具有資金及管理優(yōu)勢(shì)

（3）三四線城市購(gòu)物中心以超市、百貨業(yè)態(tài)為主力店為區(qū)域零售運(yùn)營(yíng)企業(yè)奠定一體化優(yōu)勢(shì)

4.3.2 三四線城市購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)SWOT分析

4.3.3 三四線城市購(gòu)物中心投資機(jī)會(huì)

（1）三四線城市購(gòu)物中心數(shù)量提升空間巨大

（2）三四線城市購(gòu)物中心發(fā)展空間大

第5章：購(gòu)物中心行業(yè)標(biāo)桿投資/運(yùn)營(yíng)企業(yè)分析

5.1 購(gòu)物中心投資/運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商分析

5.1.1 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司分析

（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析

（2）企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)狀況分析

（3）企業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)分析

（4）企業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況分析

（5）企業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析

（6）企業(yè)其他發(fā)展動(dòng)向分析

5.1.2 華潤(rùn)置地有限公司分析

（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析

（2）企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)情況分析

（3）企業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)分析

（4）企業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況分析

（5）企業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析

5.1.3 上海世茂股份有限公司分析

（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析

（2）企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)情況分析

（3）企業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)分析

（4）企業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況分析

（5）企業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析

5.1.4 武漢南國(guó)置業(yè)股份有限公司分析

（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析

（2）企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)情況分析

（3）企業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)分析

（4）企業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況分析

（5）企業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析

5.1.5 金融街控股股份有限公司分析

（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析

（2）企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)情況分析

（3）企業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)分析

（4）企業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況分析

（5）企業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析

5.1.6 廣州富力地產(chǎn)股份有限公司分析

（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析

（2）企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)情況分析

（3）企業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)分析

（4）企業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況分析

（5）企業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析

（6）企業(yè)其他發(fā)展動(dòng)向分析

5.2 購(gòu)物中心投資/運(yùn)營(yíng)零售商分析

5.2.1 銀座集團(tuán)股份有限公司分析

（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析

（2）企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)情況分析

（3）企業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)分析

（4）企業(yè)購(gòu)物中心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況分析

（5）企業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析

5.2.2 文峰大世界連鎖發(fā)展股份有限公司分析

（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析

（2）企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)情況分析

（3）企業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)分析

（4）企業(yè)購(gòu)物中心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況分析

（5）企業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析

5.2.3 武漢中商集團(tuán)股份有限公司分析

（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析

（2）企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)情況分析

（3）企業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)分析

（4）企業(yè)購(gòu)物中心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況分析

（5）企業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析

5.2.4 茂業(yè)商業(yè)股份有限公司分析

（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析

（2）企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)情況分析

（3）企業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)分析

（4）企業(yè)購(gòu)物中心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況分析

（5）企業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析

5.2.5 深圳天虹商場(chǎng)股份有限公司分析

（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析

（2）企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)情況分析

（3）企業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)分析

（4）企業(yè)購(gòu)物中心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況分析

（5）企業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析

5.2.6 王府井集團(tuán)股份有限公司

（1）企業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)況分析

（2）企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)情況分析

（3）企業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)分析

（4）企業(yè)購(gòu)物中心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況分析

（5）企業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析

第6章：購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析

6.1 購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)

6.1.1 購(gòu)物中心行業(yè)存在的問(wèn)題

（1）整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)導(dǎo)致零售業(yè)發(fā)展放緩

（2）電子商務(wù)的沖擊（ZYZS）

（3）融資模式單一

（4）同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重

（5）缺乏專(zhuān)業(yè)人才

6.1.2 購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

（1）突出購(gòu)物中心的特色，主題化和差異化

（2）加速引進(jìn)和培養(yǎng)購(gòu)物中心治理的專(zhuān)業(yè)人才

（3）政府部分對(duì)購(gòu)物中心的發(fā)展必須進(jìn)行規(guī)劃

6.1.3 購(gòu)物中心行業(yè)的發(fā)展前景

（1）新開(kāi)項(xiàng)目聚集三四線城市，蘊(yùn)藏更大商機(jī)

（2）新興餐飲品牌在購(gòu)物中心有著更大的發(fā)展

6.2 購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判

6.2.1 購(gòu)物中心未來(lái)發(fā)展整體趨勢(shì)

6.2.2 按位置分不同類(lèi)型購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)

（1）都市型購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)分析

（2）區(qū)域型購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)分析

（3）社區(qū)型購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)分析

（4）奧特萊斯型購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)分析

6.2.3 購(gòu)物中心行業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)

（1）經(jīng)營(yíng)主題化、差異化

（2）營(yíng)運(yùn)百貨店化、精細(xì)化

圖表目錄

圖表1：2016-2020年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積（單位：萬(wàn)平方米，%）

圖表2：2016-2020年商業(yè)營(yíng)業(yè)用地投資完成額（單位：億元，%）

圖表3：2016-2020年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售金額（單位：億元，%）

圖表4：2016-2020年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積（單位：萬(wàn)平方米，%）

圖表5：2016-2020年第一季度中國(guó)GDP增長(zhǎng)走勢(shì)圖（單位：億元，%）

圖表6：2016-2020年中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)情況（單位：萬(wàn)億，%）

圖表7：2016-2020年中國(guó)居民人均可支配收入變化情況（單位：元，%）

圖表8：2016-2020年中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)規(guī)模（單位：億人，%）

圖表9：2016-2020國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)群體零售消費(fèi)貢獻(xiàn)率（單位：%）

圖表10：2016-2020年國(guó)內(nèi)90/00后群體零售消費(fèi)貢獻(xiàn)率（單位：%） 更多圖表見(jiàn)正文……