摘要：目前我國共有696個(gè)國家級(jí)產(chǎn)業(yè)園；其中國家級(jí)經(jīng)開區(qū)230個(gè)，高新區(qū)178個(gè)，海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)171個(gè)，邊/跨境合作區(qū)19個(gè)，國家級(jí)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)22個(gè)，國家級(jí)新區(qū)19個(gè)，國家自主創(chuàng)新示范區(qū)23個(gè)，其他國家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)25個(gè)。省級(jí)產(chǎn)業(yè)園由省、自治區(qū)、直轄市政府批準(zhǔn)設(shè)立，目前數(shù)量達(dá)到2133個(gè)。此外，我國市縣級(jí)政府還管轄了上萬個(gè)基層的產(chǎn)業(yè)園，這些園區(qū)包括一般工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)園區(qū)等。產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營開發(fā)業(yè)務(wù)逐漸專業(yè)化，國內(nèi)市場涌現(xiàn)了一批專業(yè)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商在全國運(yùn)營多個(gè)產(chǎn)業(yè)園，規(guī)模領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商還聯(lián)東集團(tuán)、中南高科、萬洋集團(tuán)、中電光谷、天安駿業(yè)等企業(yè)。

一、定義及分類

產(chǎn)業(yè)園是由特定開發(fā)主體在特定區(qū)域內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)定位，以土地為載體，通過提供房屋建筑等基礎(chǔ)設(shè)施及綜合配套服務(wù)，吸引特定類型、特定產(chǎn)業(yè)集群的內(nèi)外資企業(yè)落地，通過產(chǎn)業(yè)、資本、技術(shù)、勞動(dòng)力等要素高度集結(jié)，產(chǎn)生集聚效應(yīng)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)競爭力，并向外圍輻射的特定區(qū)域。

隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園類型亦逐步多元化，例如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)按屬性可大體上分為科技園、一般工業(yè)園、專業(yè)園三大類；按承載功能可分為國家級(jí)開發(fā)區(qū)、省級(jí)開發(fā)區(qū)和各類專業(yè)園區(qū)；按開發(fā)模式可分為政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、政企合作開發(fā)產(chǎn)業(yè)園三種；而按開發(fā)建設(shè)參與主體，可大致分為政府平臺(tái)企業(yè)、專業(yè)開發(fā)商、制造實(shí)體企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園。

二、行業(yè)政策

1、主管部門和監(jiān)管體制

由于產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)與運(yùn)營涉及土地、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、進(jìn)出口商品流通、工程建設(shè)、勞動(dòng)力、稅收、基礎(chǔ)設(shè)施配套等多個(gè)方面，故產(chǎn)業(yè)園行業(yè)主要受國家發(fā)改委、商務(wù)部、自然資源部（包含原國土資源部職責(zé)）、住建部、海關(guān)、人力資源和社會(huì)保障部、財(cái)政部等部門的監(jiān)管。

同時(shí)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，我國產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的主管行業(yè)協(xié)會(huì)為中國開發(fā)區(qū)協(xié)會(huì)，是經(jīng)國家批準(zhǔn)的以促進(jìn)開發(fā)區(qū)發(fā)展服務(wù)為宗旨的全國性一類社團(tuán)組織，1993年經(jīng)民政部批準(zhǔn)登記注冊。開發(fā)區(qū)協(xié)會(huì)在國家發(fā)改委的領(lǐng)導(dǎo)下工作，接受商務(wù)部業(yè)務(wù)指導(dǎo)，是全國各類開發(fā)區(qū)之間聯(lián)系的紐帶，是開發(fā)區(qū)與政府部門和社會(huì)各界溝通的橋梁。

此外，國家及省級(jí)開發(fā)區(qū)所在地的城市人民政府通常采取設(shè)立開發(fā)區(qū)管委會(huì)的方式，作為當(dāng)?shù)厝嗣裾呐沙鰴C(jī)構(gòu)，對(duì)開發(fā)區(qū)行使行政管理職能，負(fù)責(zé)開發(fā)區(qū)的具體規(guī)劃和日常管理工作。

2、行業(yè)相關(guān)政策

產(chǎn)業(yè)園作為我國特別設(shè)立的以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能區(qū)劃，承擔(dān)著推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要使命。國家和地方政府出臺(tái)了一系列政策，支持和引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展。

2023年6月，國家發(fā)改委發(fā)布的《承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)管理辦法》。提到要在中西部或東北地區(qū)設(shè)立20個(gè)左右的承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)，有效承接國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。示范區(qū)建設(shè)創(chuàng)建工作將依托當(dāng)?shù)厥〖?jí)以上開發(fā)區(qū)，聚焦產(chǎn)業(yè)承接重點(diǎn)，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、優(yōu)化營商環(huán)境，深化開放合作，開展精準(zhǔn)招商。承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)管理辦法的出臺(tái)，將帶動(dòng)中西部或東北地區(qū)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)，打造高水平的產(chǎn)業(yè)園。各級(jí)地方政府出于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的目的，也在大力推動(dòng)推動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展?！吨泄矎V東省委廣東省人民政府關(guān)于高質(zhì)量建設(shè)制造強(qiáng)省的意見》明確提出要在廣東省內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)一批產(chǎn)業(yè)園區(qū)；推動(dòng)“一縣一園”建設(shè)，增強(qiáng)工業(yè)園區(qū)帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力；推動(dòng)省級(jí)以上工業(yè)園區(qū)實(shí)施“管委會(huì)+公司化”運(yùn)營機(jī)制，支持工業(yè)園區(qū)運(yùn)營開發(fā)企業(yè)采取發(fā)債上市等方式融資。

三、發(fā)展歷程

中國的產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展經(jīng)歷了5個(gè)發(fā)展階段，分別為孕育期（1979-1983年）、初始培育期（1984-1991年）、高速發(fā)展期（1992-2002年）、穩(wěn)定調(diào)整期（2003-2008年）、創(chuàng)新發(fā)展期（2009年至今）。孕育期（1973-1983年）是中國產(chǎn)業(yè)園40年發(fā)展歷程的第一個(gè)階段。1984-1991年是我國產(chǎn)業(yè)園的起步階段，為了吸引外資和技術(shù)，促進(jìn)出口和就業(yè)，國家在沿海地區(qū)建立了一批加工貿(mào)易型園區(qū)。高速發(fā)展期（1992-2002年）是產(chǎn)業(yè)園的快速擴(kuò)張期，主要是為了響應(yīng)國家的改革開放政策，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高國際競爭力。穩(wěn)定調(diào)整期（2003-2008年）是產(chǎn)業(yè)園的轉(zhuǎn)型升級(jí)期，主要是為了適應(yīng)國際市場變化和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，從簡單的引進(jìn)外資向引進(jìn)外資與培育本土企業(yè)并重轉(zhuǎn)變，促進(jìn)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提高核心競爭力。創(chuàng)新發(fā)展期（2009年至今）是產(chǎn)業(yè)園的升級(jí)發(fā)展階段。

四、行業(yè)壁壘

1、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)壁壘

產(chǎn)業(yè)園的建立需經(jīng)歷園區(qū)客戶定位、園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)或園區(qū)設(shè)計(jì)改造、園區(qū)招商和運(yùn)營管理等環(huán)節(jié)，對(duì)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商提出較高的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)要求。客戶定位是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，如何根據(jù)園區(qū)周邊環(huán)境和國家產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向確定目標(biāo)客戶群體、定位園區(qū)客戶產(chǎn)業(yè)類型將直接影響后續(xù)招商和運(yùn)營管理，影響園區(qū)入住率和盈利能力。園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)或園區(qū)設(shè)計(jì)改造環(huán)節(jié)對(duì)成本控制能力要求較高，不同類型的產(chǎn)業(yè)園都有不同的建筑布局需求，較難形成規(guī)?；陌l(fā)展，因此，降低園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)或園區(qū)設(shè)計(jì)改造成本、提高效率需要長期的經(jīng)驗(yàn)積累。在運(yùn)營管理環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商需要具備完整系統(tǒng)化的管理體系，對(duì)園區(qū)進(jìn)行精細(xì)化管理，園區(qū)運(yùn)營商需具備物業(yè)管理、社群活動(dòng)組織、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、持續(xù)招商等多方面的專業(yè)能力，才能形成規(guī)模化連鎖化發(fā)展。

因此，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營服務(wù)商需擁有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，能在各個(gè)環(huán)節(jié)做好規(guī)劃、監(jiān)督與審核，提高每個(gè)環(huán)節(jié)的效率，降低運(yùn)營成本，高效完成分部任務(wù)。項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的習(xí)得需從長期實(shí)踐中積累，對(duì)于潛在進(jìn)入者而言，較難在短時(shí)間內(nèi)獲得從事產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，因此，經(jīng)驗(yàn)限制是進(jìn)入行業(yè)的重要壁壘之一。

2、品牌壁壘

隨著產(chǎn)業(yè)園的不斷發(fā)展，下游企業(yè)對(duì)于辦公環(huán)境、配套設(shè)施以及專業(yè)化服務(wù)的需求逐漸提高，產(chǎn)業(yè)園品牌成為企業(yè)入駐時(shí)重點(diǎn)考慮的因素，企業(yè)更愿意到知名度高的產(chǎn)業(yè)園落戶，產(chǎn)業(yè)園的品牌效應(yīng)日益凸顯。目前國內(nèi)已涌現(xiàn)了一批產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營管理品牌企業(yè)，這些品牌企業(yè)長期從事產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營管理，在市場上樹立了良好的品牌形象，更能贏得客戶的認(rèn)可和青睞，客戶基礎(chǔ)較為穩(wěn)固。此外，在與上游供應(yīng)商談判獲取建筑資源的環(huán)節(jié)，由于國內(nèi)部分園區(qū)經(jīng)營不善，出現(xiàn)違約的情況，上游供應(yīng)商往往傾向于同有實(shí)力、有規(guī)模、品牌知名度較高的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商合作，因此具有品牌影響力的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商更易于取得上游建筑資源。潛在進(jìn)入者未在行業(yè)內(nèi)形成品牌影響力，較難進(jìn)入該行業(yè)，因此，品牌影響力限制是進(jìn)入行業(yè)的重要壁壘之一。

3、技術(shù)壁壘

產(chǎn)業(yè)園在定位、設(shè)計(jì)、改造等環(huán)節(jié)需結(jié)合不同項(xiàng)目的實(shí)際情況，合理運(yùn)用地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、工程學(xué)、環(huán)境學(xué)、市場營銷學(xué)、建筑設(shè)計(jì)學(xué)等多門學(xué)科的復(fù)合知識(shí)，具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性、專業(yè)性及復(fù)雜性，對(duì)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營服務(wù)商的技術(shù)、設(shè)計(jì)等能力要求較高。此外，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營管理環(huán)節(jié)對(duì)運(yùn)營商的技術(shù)水平具有較高的要求，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商需建立完整系統(tǒng)化的管理體系，通過智慧化系統(tǒng)對(duì)園區(qū)的實(shí)際狀況、公共場所的使用情況進(jìn)行預(yù)判，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)園區(qū)企業(yè)的精細(xì)化管理，提高園區(qū)運(yùn)營效率。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商需不斷將互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、5G等新技術(shù)與園區(qū)的經(jīng)營管理相結(jié)合，不斷提高園區(qū)運(yùn)營和服務(wù)水平，提高園區(qū)智慧化水平，這對(duì)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營服務(wù)商的技術(shù)積累提出了更高的要求。

科學(xué)合理地將多門學(xué)科知識(shí)及新技術(shù)運(yùn)用于園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)及運(yùn)營管理中，使園區(qū)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，是產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營服務(wù)商需要長期探索、實(shí)踐和積累才能形成的核心競爭能力。由于潛在進(jìn)入者較難在短時(shí)間內(nèi)具備上述技術(shù)及服務(wù)能力，因此，技術(shù)限制是進(jìn)入行業(yè)的重要壁壘之一。

4、資金壁壘

在選擇建設(shè)產(chǎn)業(yè)園之前，通常需要投入資金對(duì)所在地進(jìn)行市場調(diào)研、客戶定位，對(duì)產(chǎn)業(yè)園盈利能力進(jìn)行評(píng)估；在確定項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)后，需投入大量資金進(jìn)行設(shè)計(jì)、改造、建設(shè)；項(xiàng)目建成后，園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商需要投入資金進(jìn)行項(xiàng)目招商及企業(yè)入駐后的園區(qū)日常運(yùn)營管理；除日常運(yùn)營管理外，園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商還應(yīng)定期或不定期地投入資金對(duì)園區(qū)進(jìn)行后續(xù)升級(jí)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)從前期市場調(diào)研、客戶定位，到設(shè)計(jì)、改造、建設(shè)，再到項(xiàng)目招商、運(yùn)營管理及后續(xù)升級(jí)均需投入大量的資金，因此，資金限制是進(jìn)入行業(yè)的重要壁壘之一。

5、跨地域經(jīng)營壁壘

大多產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商僅運(yùn)營一個(gè)園區(qū)項(xiàng)目，在單一區(qū)域內(nèi)經(jīng)營，難以形成跨區(qū)域園區(qū)體系，同時(shí)目前我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要集中在發(fā)達(dá)城市和地區(qū)，具有明顯的區(qū)域性特征。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、招商、服務(wù)和后續(xù)管理要求運(yùn)營商對(duì)園區(qū)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)扶持政策、區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)具有很強(qiáng)的把握能力，一旦盲目進(jìn)入市場，容易導(dǎo)致園區(qū)定位偏差，影響園區(qū)的盈利能力。因此地域特征一定程度上將影響業(yè)內(nèi)企業(yè)跨地域發(fā)展，大部分園區(qū)運(yùn)營商在跨區(qū)域運(yùn)營時(shí)會(huì)舉步維艱。

五、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)鏈的主要參與方包括建筑設(shè)計(jì)單位、基建施工單位、園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商和入駐企業(yè)。其中，產(chǎn)業(yè)鏈上游參與者主要為建筑設(shè)計(jì)、基建施工行業(yè)。出具產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃的單位主要包括同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院、北京市建筑設(shè)計(jì)研究院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司等企業(yè)。此外，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)多以項(xiàng)目招標(biāo)形式開展，主要參與企業(yè)有中國建筑、中國中鐵、中國交建等工程建筑類企業(yè)。產(chǎn)業(yè)園中游領(lǐng)域主要是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營。產(chǎn)業(yè)園下游主要是園區(qū)的需求方，也就是使用者，即入駐產(chǎn)業(yè)園的各類企業(yè)。隨著我國產(chǎn)業(yè)園規(guī)模的不斷擴(kuò)大，各地園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)也在不斷擴(kuò)充，入駐產(chǎn)業(yè)園企業(yè)數(shù)量規(guī)模也在持續(xù)增長，企業(yè)類型覆蓋生物醫(yī)藥、化工、物流、文創(chuàng)、軟件、人工智能、集成電路、醫(yī)療器械等眾多領(lǐng)域。

產(chǎn)業(yè)園行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

建筑設(shè)計(jì)

同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院

北京市建筑設(shè)計(jì)研究院

深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司

中信建筑設(shè)計(jì)研究總院有限公司

中國建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司

中國建筑集團(tuán)有限公司

中國鐵道建筑集團(tuán)有限公司

河北建設(shè)集團(tuán)股份有限公司

河北交建集團(tuán)有限公司

上游

上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司

武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司

中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司

上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司

中游

生物醫(yī)藥

化工

物流

文創(chuàng)

軟件

人工智能

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

（1）上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司

上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司、是以張江科學(xué)城開發(fā)運(yùn)營為主體業(yè)務(wù)的國有控股上市企業(yè)。近年來張江高科持續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，從產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)運(yùn)營商向產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營平臺(tái)轉(zhuǎn)型。目前企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)包括三大塊：一是產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)，為各類科技企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)孵化、研發(fā)、辦公等多種空間產(chǎn)品，及配套人才公寓、商業(yè)設(shè)施等園區(qū)生活環(huán)境。二是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營，即向園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供物業(yè)管理、企業(yè)發(fā)展、人才培育、創(chuàng)業(yè)支持、企業(yè)交流、行業(yè)發(fā)展等配套服務(wù)。三是產(chǎn)業(yè)投資，通過資本運(yùn)作投資科技創(chuàng)新主體，以獲得投資收益。目前張江科學(xué)城已經(jīng)成為了集成電路、人工智能、創(chuàng)新藥械、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。2023年前三季度企業(yè)營業(yè)收入為17.46億元，同比增加 7.11%；歸母凈利潤為7.64億元，同比增長3.61%。

（2）武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司

武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司創(chuàng)立于1993年，主營業(yè)務(wù)包括工程建設(shè)、環(huán)?？萍技翱萍紙@區(qū)三大板塊。其中科技園區(qū)是企業(yè)創(chuàng)立以來就開始運(yùn)行的板塊，企業(yè)是中國前十大產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商之一。企業(yè)聚焦電子信息、軟件信息服務(wù)、人工智能、集成電路、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、基因診斷、生物農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，在全國布局主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)。近年來企業(yè)搶抓產(chǎn)業(yè)升級(jí)趨勢，與多地政府就科技園區(qū)建設(shè)達(dá)成合作，推進(jìn)科技園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)快速發(fā)展。2023年6月末企業(yè)正在開發(fā)、運(yùn)營主題型園區(qū)有42個(gè)，較2022年末增加了7個(gè)。企業(yè)運(yùn)營的科技園區(qū)主要分布在湖北、湖南、重慶、上海、海南、浙江等地。2023年上半年科技園區(qū)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為3.81億元，同比減少2.63%。

六、行業(yè)現(xiàn)狀

根據(jù)產(chǎn)業(yè)園行政層級(jí)的高低，可以將產(chǎn)業(yè)園劃分為國家級(jí)產(chǎn)業(yè)園、省級(jí)產(chǎn)業(yè)園、其他產(chǎn)業(yè)園。目前我國共有696個(gè)國家級(jí)產(chǎn)業(yè)園；其中國家級(jí)經(jīng)開區(qū)230個(gè)，高新區(qū)178個(gè)，海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)171個(gè)，邊/跨境合作區(qū)19個(gè)，國家級(jí)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)22個(gè)，國家級(jí)新區(qū)19個(gè)，國家自主創(chuàng)新示范區(qū)23個(gè)，其他國家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)25個(gè)。省級(jí)產(chǎn)業(yè)園由省、自治區(qū)、直轄市政府批準(zhǔn)設(shè)立，目前數(shù)量達(dá)到2133個(gè)。此外，我國市縣級(jí)政府還管轄了上萬個(gè)基層的產(chǎn)業(yè)園，這些園區(qū)包括一般工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)園區(qū)等。產(chǎn)業(yè)園承擔(dān)著促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)進(jìn)步、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要使命。2022年國家級(jí)經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)的生產(chǎn)總值合計(jì)超過32.3萬億元，占我國GDP的26.8%，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石。

七、發(fā)展因素

1、有利因素

（1）政府政策的推動(dòng)

為配合推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)及中小企業(yè)的快速發(fā)展，地方政府已頒布一系列促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集和發(fā)展的政策法規(guī)，引導(dǎo)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并提供一系列獎(jiǎng)勵(lì)及優(yōu)惠政策，包括向入駐產(chǎn)業(yè)園的公司提供補(bǔ)貼及免稅期以及為其雇員提供住房補(bǔ)貼及其他津貼。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)邁向新常態(tài)的進(jìn)程中，產(chǎn)業(yè)園通過獲得政府財(cái)稅、金融、投資、產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易、消費(fèi)等多方面的政策支持，助力創(chuàng)新成果與具體產(chǎn)業(yè)的對(duì)接，與地區(qū)運(yùn)營結(jié)合更加緊密，實(shí)現(xiàn)園區(qū)與地區(qū)雙贏同時(shí)政府對(duì)特定區(qū)域的產(chǎn)業(yè)扶持也會(huì)大大助力相關(guān)產(chǎn)業(yè)園的招商工作。

此外，國家級(jí)政策對(duì)園區(qū)運(yùn)營和與管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展也起到了至關(guān)重要的指導(dǎo)和推動(dòng)作用，如2022年11科技部發(fā)布的《“十四五”國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中提出加大綠色技術(shù)、綠色產(chǎn)業(yè)、綠色場景、綠色制度等供給，推動(dòng)資源能源循環(huán)集約利用；強(qiáng)化數(shù)字技術(shù)在園區(qū)智能化轉(zhuǎn)型中的推廣應(yīng)用。深化綠色化智能化融合發(fā)展，提高綠色發(fā)展水平和效率，有力支撐實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和。

（2）國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整帶來產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)機(jī)會(huì)

調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是保證經(jīng)濟(jì)回升的迫切需要，也是解決我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)等深層次問題的根本舉措。大力推動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整的主要舉措，則需要政府圍繞體制突破和機(jī)制完善，從深入開展國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)和服務(wù)業(yè)發(fā)展示范區(qū)建設(shè)著手，加強(qiáng)制造業(yè)集聚區(qū)、服務(wù)業(yè)集聚區(qū)公共平臺(tái)建設(shè)。產(chǎn)業(yè)調(diào)控是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系改革極為重要的方面，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為集資本、技術(shù)、人才等眾多要素的承載體和集聚體，將承擔(dān)培育新經(jīng)濟(jì)增長模式的重大責(zé)任。各地區(qū)紛紛以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體，優(yōu)化創(chuàng)業(yè)環(huán)境，營造創(chuàng)新氛圍，吸引高新技術(shù)或其他重點(diǎn)行業(yè)的企業(yè)，使園區(qū)成為薈萃知識(shí)精英、激發(fā)科技創(chuàng)新、發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)園、孵化器和集中區(qū)。

（3）中小企業(yè)的快速發(fā)展增加園區(qū)運(yùn)營與管理需求

隨著中小企業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要性日益顯現(xiàn)，為了給中小企業(yè)營造更加便捷、高效、低成本的發(fā)展環(huán)境，我國政府在商事制度改革、減稅降負(fù)、改善金融服務(wù)等方面推出多項(xiàng)扶持政策，頒布并實(shí)施了一系列營造良好市場競爭環(huán)境的法律法規(guī)，放寬了中小企業(yè)的市場進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)，隨著政策紅利的不斷釋放，中小企業(yè)的發(fā)展環(huán)境有望進(jìn)一步改善。中小企業(yè)的快速發(fā)展也為相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來機(jī)遇，這其中就包括與其息息相關(guān)，滿足中小企業(yè)發(fā)展需求的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營與管理行業(yè)。

（4）綜合服務(wù)提升園區(qū)運(yùn)營商的盈利空間

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)質(zhì)量、配套環(huán)境在市場競爭下得到了顯著的提高，新的綜合服務(wù)成為園區(qū)發(fā)展新的增長點(diǎn)。這些服務(wù)一方面包括圍繞園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)、銷售等需求提供專業(yè)化的服務(wù)，如專利申請、法律咨詢、信息提供、設(shè)備租賃、進(jìn)出口貿(mào)易代理、專業(yè)營銷代理、物流管理等；另一方面還涵蓋商務(wù)配套及社群服務(wù)需求，如酒店、餐飲、會(huì)議、企業(yè)交流、社群活動(dòng)提供等。這些綜合服務(wù)在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展、吸引產(chǎn)業(yè)投資者的同時(shí)，也為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商開辟了新的可持續(xù)的盈利空間，實(shí)現(xiàn)園區(qū)價(jià)值最大化，為今后園區(qū)運(yùn)營商的收入增長提升了盈利空間。

2、不利因素

（1）產(chǎn)業(yè)園起步較晚

與發(fā)達(dá)國家相比，我國產(chǎn)業(yè)園發(fā)展起步較晚，全球現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園實(shí)踐最早起源于20世紀(jì)50年代的美國，由于產(chǎn)業(yè)革命帶來的工業(yè)大發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園有了初步的概念。而我國的產(chǎn)業(yè)園起步較晚，目前仍處于發(fā)展階段，園區(qū)管理和服務(wù)水平有待提高。由于起步較晚，園區(qū)運(yùn)營與管理行業(yè)創(chuàng)新能力相對(duì)較弱，現(xiàn)階段國內(nèi)行業(yè)存在同質(zhì)化問題，園區(qū)開發(fā)過程“重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量”，引入項(xiàng)目或企業(yè)時(shí)大多看重短期盈利能力，常以對(duì)入園項(xiàng)目的政策支持力度、稅收減免力度作為選擇標(biāo)準(zhǔn)，造成全國產(chǎn)業(yè)園開發(fā)“千園一面”的特征，導(dǎo)致各園區(qū)聚集在同一發(fā)展定位上競爭，無法多元化園區(qū)發(fā)展定位。園區(qū)服務(wù)主要集中于傳統(tǒng)的租賃和物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)務(wù)相對(duì)單一 ，租金收入依賴性大。產(chǎn)業(yè)園應(yīng)有的孵化效應(yīng)不明顯，服務(wù)體系不健全，園區(qū)各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)單打獨(dú)斗發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈條不完整，集群效應(yīng)未能得到充分體現(xiàn)，以上種種因素直接制約了產(chǎn)業(yè)園的可持續(xù)發(fā)展。

（2）專業(yè)人才的匱乏

產(chǎn)業(yè)園與住宅、商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目存在一定區(qū)別，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)更強(qiáng)，對(duì)從業(yè)人員的專業(yè)能力和服務(wù)意識(shí)要求高。在產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、項(xiàng)目承接、客戶群體的定位、設(shè)計(jì)改建、招商引資、后續(xù)管理及配套服務(wù)等環(huán)節(jié)均需要各部門各專業(yè)人員協(xié)同完成。然而，一方面，我國商務(wù)服務(wù)業(yè)起步較晚，缺乏高水平的園區(qū)設(shè)計(jì)開發(fā)人員、建設(shè)規(guī)劃人員及懂經(jīng)營、懂產(chǎn)業(yè)、懂園區(qū)運(yùn)營的招商和管理人員，而人才的培養(yǎng)與成長需要較長時(shí)間；另一方面，建設(shè)一支優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)與技術(shù)團(tuán)隊(duì)也需要投入大量的時(shí)間和資金。相對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)“專業(yè)化、集群化、高端化、國際化”發(fā)展方向，現(xiàn)有的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足園區(qū)建設(shè)和發(fā)展的要求。因此，部分先發(fā)企業(yè)的人才優(yōu)勢較為明顯，但多數(shù)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商的人才短板仍然明顯。

（3）融資渠道偏窄

對(duì)于產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商而言，尤其是部分需要自建產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營商，園區(qū)的開發(fā)及運(yùn)營過程具有資金密集的特征，廣闊穩(wěn)定的融資渠道和良好的流動(dòng)性是產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商正常運(yùn)作和良性發(fā)展的重要保障。目前產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商主要的融資渠道是銀行貸款，相關(guān)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商通過證券資產(chǎn)化、企業(yè)上市等渠道進(jìn)行融資的企業(yè)較少，融資渠道較窄，融資能力也不強(qiáng)。同時(shí)由于基礎(chǔ)建設(shè)投資回收周期較長，國家財(cái)政、產(chǎn)業(yè)及銀行信貸政策變化大，加之園區(qū)自身的造血功能尚未健全，融資渠道不足將會(huì)導(dǎo)致園區(qū)的總體開發(fā)、配套建設(shè)、服務(wù)生態(tài)打造速度緩慢，甚至在極端情況下會(huì)導(dǎo)致園區(qū)運(yùn)營商資金鏈斷裂，建設(shè)項(xiàng)目中止等嚴(yán)重影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的情況出現(xiàn)。

（4）管理體制不夠科學(xué)

自改革開放以來，在市場需求和政策激勵(lì)雙重因素驅(qū)動(dòng)下，我國產(chǎn)業(yè)園行業(yè)獲得了長足的進(jìn)步，但其管理體制仍不夠成熟。對(duì)于占據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)主體的高新區(qū)及經(jīng)開區(qū)來說，各園區(qū)管委會(huì)是園區(qū)開發(fā)建設(shè)的直接責(zé)任主體，其職能類似于一級(jí)政府，但缺乏應(yīng)有的規(guī)劃、建設(shè)及相關(guān)審批權(quán)限，由于不具備依法行政主體資格，在入駐企業(yè)、上級(jí)主管部門之間需要做大量的協(xié)調(diào)工作，一旦協(xié)調(diào)不到位，將貽誤有利的建設(shè)時(shí)機(jī)，無法與企業(yè)發(fā)展高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)要求相匹配。而近年來逐漸崛起的專業(yè)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商雖在運(yùn)營機(jī)制上不斷創(chuàng)新，但發(fā)展時(shí)間仍然較短，且園區(qū)運(yùn)營與管理經(jīng)驗(yàn)曲線較長，外部環(huán)境日新月異，中國較為獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)格局又與國外存在諸多不同，難以直接將國外成熟的園區(qū)經(jīng)營模式直接套用，許多管理體制、運(yùn)營模式仍處于不斷摸索的過程之中。

部分產(chǎn)業(yè)園在盲目發(fā)展過程中缺乏明確的定位，產(chǎn)業(yè)功能定位趨同、產(chǎn)業(yè)布局重復(fù)，園區(qū)服務(wù)匱乏，未能形成完整體系。同時(shí)園區(qū)建設(shè)形象低端無特色、公共服務(wù)設(shè)施不足且與園區(qū)關(guān)聯(lián)性差，與企業(yè)訴求脫鉤，進(jìn)而影響后續(xù)招商及運(yùn)營管理，園區(qū)管理體制仍有很大提升空間。

八、競爭格局

產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營開發(fā)業(yè)務(wù)逐漸專業(yè)化，國內(nèi)市場涌現(xiàn)了一批專業(yè)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商在全國運(yùn)營多個(gè)產(chǎn)業(yè)園。其中的典型代表為聯(lián)東集團(tuán)，目前在全國90座城市投資運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)526個(gè)，引進(jìn)、服務(wù)新興制造業(yè)和科技型企業(yè)19700家。中南高科也在超80個(gè)城市布局了超200個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。此外，規(guī)模領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商還有萬洋集團(tuán)、中電光谷、天安駿業(yè)等企業(yè)。

九、發(fā)展趨勢

產(chǎn)業(yè)園是制造業(yè)發(fā)展的空間載體，產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)和運(yùn)營將融入國家戰(zhàn)略，在我國產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的過程中起到重要作用。未來東部地區(qū)省市將大力發(fā)展特色化、主題化產(chǎn)業(yè)園；中西部或東北地區(qū)將大力建設(shè)方便勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)聚焦的產(chǎn)業(yè)園，對(duì)工業(yè)園、物流園等需求很大。隨著各類產(chǎn)業(yè)園數(shù)量的增加，產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)競爭愈加激烈化，構(gòu)建品牌已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)樹立競爭優(yōu)勢的重要舉措。各類產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營趨于精細(xì)化。產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商圍繞企業(yè)與人才的需求，構(gòu)建深度服務(wù)及資源平臺(tái)，助力企業(yè)與創(chuàng)新人才共同成長；并打造宜產(chǎn)宜居的生態(tài)綜合體，滿足園區(qū)人才工作、居住、休閑的需求。產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商基于大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)的應(yīng)用，打造智慧園區(qū)，以提升園區(qū)的服務(wù)及管理水平。