2023年中國長租公寓行業(yè)全景速覽：國家政策不斷利好，推動市場規(guī)模持續(xù)擴大[圖]

摘要：

一、發(fā)展環(huán)境：國家積極推進租售并舉，房企陸續(xù)入局長租公寓

長租公寓又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。2020年“十四五”規(guī)劃推出一系列政策，加快租購并舉等措施，推動租賃住房市場規(guī)范健康發(fā)展。2023年1月，安徽省人民政府辦公廳出臺《關(guān)于加快促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》，鼓勵建設(shè)年輕人、老年人融合居住的綜合社區(qū)和長租公寓，打造代際融合、充滿活力的長者社區(qū)。

二、發(fā)展現(xiàn)狀：房屋租賃人口數(shù)量日益增加，長租公寓市場規(guī)模進一步擴大

隨著外出務(wù)工人數(shù)增加，城市房屋租賃人口數(shù)量也逐年增加。據(jù)統(tǒng)計，2022年中國房屋租賃人口數(shù)量為2.4億人，較上年增長4.35%。預計2023年租賃人口數(shù)將增長至2.48億元。我國住房租賃需求規(guī)模仍有增長空間，特別是伴隨人口流動性的回升將帶來租賃需求的回暖。在資本市場助力下，央國企乃至房企未來或?qū)⒊蔀楸Ｗ夥抗糝EITs的生力軍，促進租賃住房擁有自我造血能力。由于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加等因素的驅(qū)動，2022年中國長租公寓市場的規(guī)模將進一步達到17521億元。

三、企業(yè)格局：市場容量持續(xù)擴大，市場競爭格局持續(xù)激烈

隨著我國商品房市場格局的穩(wěn)定，樓市逐漸繁榮，隨之而來的便是長租公寓市場的發(fā)展空間大大增加。與此同時，家庭數(shù)量的降低，加之根據(jù)實際需要，越來越多的人選擇在城市中租住。進而導致長租公寓市場容量持續(xù)擴大，此外，隨著市場容量的擴大，入局競爭者越來越多，市場覆蓋面也將有明顯增加。由于2023年我國經(jīng)濟仍在快速發(fā)展，長租公寓行業(yè)發(fā)展前景明朗，很多公司和企業(yè)將加快投資力度進入到市場，令競爭變得更加激烈。同時，資金資源、人才、物業(yè)、技術(shù)、運營，五大關(guān)鍵因素都是決定長租公寓競爭優(yōu)劣的要素，競爭將更加激烈。因此，企業(yè)應(yīng)該抓住機遇，發(fā)揮市場優(yōu)勢，提升核心競爭力，大力發(fā)展長租公寓市場，以搶占市場風口。

四、發(fā)展趨勢：市場參與主體進一步多元化，免押金逐漸成為市場主流

2023年中國經(jīng)濟的恢復向好、中國住房租賃市場的巨大成長潛力、政府優(yōu)惠政策的疊加和公募REITS的開放，除了國有企業(yè)之外，民營企業(yè)和外資企業(yè)等更加多元化的市場主體將會更積極地參與到長租房行業(yè)的發(fā)展中，從而推動市場百花齊放。隨著各地政府對租房押金的監(jiān)管和個人信用體系的健全，長久以來困擾住房租賃市場的押金問題將會得到根本解決。現(xiàn)在越來越多的長租房運營商，會通過對租客的信用積分，來減免或者部分減免租客的押金，這樣就可以省去繁瑣的手續(xù)，減少發(fā)生爭議和投訴的幾率。

關(guān)鍵詞：長租公寓、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展現(xiàn)狀、企業(yè)格局、發(fā)展趨勢

一、發(fā)展環(huán)境：國家積極推進租售并舉，房企陸續(xù)入局長租公寓

長租公寓又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。隨著我國流動人口數(shù)量增加，國家開始大力支持包括長租公寓在內(nèi)的住房租賃市場發(fā)展。在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。

近年來受到購房成本增加、城市化率上升等因素影響，中國租賃住房市場迅速發(fā)展，長租公寓行業(yè)受到政策支持迎來高速增長。1978年，中國政府正式啟動住房市場化體制改革，市場化住房租賃開始出現(xiàn)。2003年，中國加入世貿(mào)組織，大量外資企業(yè)帶動外企工作人員租住需求，推動多個長租公寓品牌出現(xiàn)。2015年國家首次提出租購并舉方針，完善住房租賃體系的建設(shè)，行業(yè)迎來發(fā)展的紅利期。2020年“十四五”規(guī)劃推出一系列政策，加快租購并舉等措施，推動租賃住房市場規(guī)范健康發(fā)展。

長租公寓按照機構(gòu)和個人可分為機構(gòu)式長租公寓和非機構(gòu)式長租公寓，機構(gòu)式公寓按照整體可分為集中式和分散式，集中式是指自持、收購或租入并轉(zhuǎn)租集中式房源的模式，地產(chǎn)商與運營商均有所切入，典型代表有萬科“泊寓”等，分散式主要指機構(gòu)租入并轉(zhuǎn)租分散式房源，主要由中介和運營商主導，典型代表有鏈家、自如等。非機構(gòu)式長租公寓中的個人散租主要是由公寓提供。

機構(gòu)式長租公寓按照運營模式為標準，可分為集中式和分散式，其中集中式長租公寓房源較為集中，標準化程度高，租金制度透明規(guī)范，擁有較高的增值服務(wù)溢價，具有較高的商業(yè)價值。集中式長租公寓主要由開發(fā)商自建或由機構(gòu)房東提供房源，前期投入較大、投資回收期偏長（通常在6-8年左右）。分散式長期公寓主要通過與個人業(yè)主簽訂長期包租合同（3-5年）來獲取房源，前期投入較小、投資回收期相對較短。但集中式長租公寓易受成本影響，當前市場規(guī)模小于分布式。

長租公寓行業(yè)的上游行業(yè)主要包括為其提供物業(yè)改造建設(shè)服務(wù)的拆除工程公司、建設(shè)工程公司、裝修公司；中游主要為長租公寓企業(yè)，包括魔方公寓、國際青年社區(qū)、安歆、窩趣公寓、保利公寓、冠寓等；下游行業(yè)主要為租客，包括商務(wù)人士、都市白領(lǐng)、應(yīng)屆學生、藍領(lǐng)工人、外籍人士、家庭租戶、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園和學校等。

自2016年起，國家開始推進租售并舉，出臺一系列政策培養(yǎng)發(fā)展住房租賃市場，房企陸續(xù)入局長租公寓。2022年國家及地方不斷出臺長租公寓及相關(guān)政策，推動長租公寓行業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新，2022年2月，銀保監(jiān)會、住建部出臺《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》，提出各地應(yīng)加快出臺發(fā)展保障性租賃住房具體辦法，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，加強與銀行保險機構(gòu)信息共享。2022年10月，肇慶市人民政府辦公室發(fā)布《肇慶市加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》，提出在摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源等情況的基礎(chǔ)上，科學確定保障性租賃住房建設(shè)目標和項目規(guī)劃，充分利用存量土地和存量房屋建設(shè)保障性租賃住房。2023年3月，國家發(fā)改委出臺《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，提出支持消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支持消費基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行REITS，將購物中心等消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITS試點范圍。具體政策如下：

上升的城鎮(zhèn)化率與流動人口數(shù)量、高昂的置業(yè)成本、新興的數(shù)字化公寓管理技術(shù)以及政府對租賃住房的政策支持驅(qū)動長租公寓行業(yè)持續(xù)發(fā)展。2022年中國城鎮(zhèn)化率為65.22%，較上年增加0.5個百分點。新一線城市就業(yè)機會多、教育和醫(yī)療水平高，吸引了大量年輕人到新一線城市發(fā)展，進而為長租公寓市場帶來了巨大的租房需求。2022年新一線城市流入人口增量最多的城市為長沙，較2021年人口增加18.13萬人，其次是杭州、合肥和西安，較2021年人口增加分別為17.2萬人、16.9萬人和12.29萬人。

二、發(fā)展現(xiàn)狀：房屋租賃人口數(shù)量日益增加，長租公寓市場規(guī)模進一步擴大

隨著外出務(wù)工人數(shù)增加，城市房屋租賃人口數(shù)量也逐年增加。據(jù)統(tǒng)計，2022年中國房屋租賃人口數(shù)量為2.4億人，較上年增長4.35%。預計2023年租賃人口數(shù)將增長至2.48億元。我國住房租賃需求規(guī)模仍有增長空間，特別是伴隨人口流動性的回升將帶來租賃需求的回暖。在資本市場助力下，央國企乃至房企未來或?qū)⒊蔀楸Ｗ夥抗糝EITs的生力軍，促進租賃住房擁有自我造血能力。預計2023年我國長租公寓市場將進入“量質(zhì)齊升”發(fā)展階段。

隨著國內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長，除開2020年疫情影響，經(jīng)濟景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長租公寓市場規(guī)模下降外，2017年我國長租公寓整體規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢，整體增速較高，據(jù)統(tǒng)計，2021年我國長租公寓市場規(guī)模為17948億元，較上年增長16.39%。由于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加等因素的驅(qū)動，2022年中國長租公寓市場的規(guī)模將進一步達到17521億元。

機構(gòu)化長租公寓通常由專業(yè)租賃公寓運營公司提供，又按運營模式及物業(yè)來源的不同，分為集中式長租公寓和分散式長租公寓。數(shù)據(jù)顯示，2022年我國機構(gòu)式長租公寓市場規(guī)模為1394億元，較上年增長5.05%。其中，集中式長租公寓市場規(guī)模為511億元，較上年增長13.81%；分散式長租公寓市場規(guī)模為883億元，較上年增長0.57%。

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《中國長租公寓行業(yè)市場運行格局及發(fā)展策略分析報告》

三、企業(yè)格局：市場容量持續(xù)擴大，市場競爭格局持續(xù)激烈

隨著我國商品房市場格局的穩(wěn)定，樓市逐漸繁榮，隨之而來的便是長租公寓市場的發(fā)展空間大大增加。與此同時，家庭數(shù)量的降低，加之根據(jù)實際需要，越來越多的人選擇在城市中租住。進而導致長租公寓市場容量持續(xù)擴大，此外，隨著市場容量的擴大，入局競爭者越來越多，市場覆蓋面也將有明顯增加。由于2023年我國經(jīng)濟仍在快速發(fā)展，長租公寓行業(yè)發(fā)展前景明朗，很多公司和企業(yè)將加快投資力度進入到市場，令競爭變得更加激烈。同時，資金資源、人才、物業(yè)、技術(shù)、運營，五大關(guān)鍵因素都是決定長租公寓競爭優(yōu)劣的要素，競爭將更加激烈。因此，企業(yè)應(yīng)該抓住機遇，發(fā)揮市場優(yōu)勢，提升核心競爭力，大力發(fā)展長租公寓市場，以搶占市場風口。據(jù)統(tǒng)計，2023年長租公寓十大品牌分別為泊寓、冠寓、瓴寓、魔方公寓、有巢、樂乎、窩趣公寓、自如、城家和朗詩寓。

泊寓是萬科旗下提供租住空間及一體化社區(qū)服務(wù)的長租公寓品牌，根據(jù)青年客群多樣化的生活需求，泊寓推出獨立單間、LOFT戶型、一房一廳、兩房一廳等不同戶型。“泊寓”是全國最大的集中式公寓提供商，為新進入城市的青年提供綜合租住服務(wù)。截至2023年一季度，萬科泊寓的運營管理數(shù)量在集中式住房租賃企業(yè)中規(guī)模排名第一。2023年一季度，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)整體營收表現(xiàn)較為突出，實現(xiàn)營業(yè)收入7.8億元，同比漲幅超過10.8%，營業(yè)收入穩(wěn)步增長。截至3月底，租賃住宅業(yè)務(wù)共管理21.7萬間長租公寓，同比增長3.33%；累計開業(yè)17.05萬間，同比增長5.25%，出租率95%。其中，北京成壽寺項目作為全國首個集體土地租賃住房項目開業(yè)前七天即滿租；深圳云城旗艦店作為行業(yè)單店體量最大的門店實現(xiàn)出租率99%。一季度，泊寓在北京、天津、廣州、佛山、廈門等城市新增開業(yè)3900間。在行業(yè)面臨整體轉(zhuǎn)型的背景下，泊寓持續(xù)發(fā)力積極探索多元化業(yè)務(wù)模式。包括探索集體用地、自持用地租賃住房建設(shè)、城中村聯(lián)營改造運營、政府租賃住房代建代管等業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

龍湖冠寓是龍湖集團繼地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、智慧服務(wù)之后，面向新世代人群租住生活形態(tài)及消費升級需求推出的集中式長租公寓品牌，以核桃、松果、豆豆三大系列產(chǎn)品線切入各細分市場，在發(fā)展規(guī)模、資產(chǎn)運營及增值服務(wù)等方面進行全產(chǎn)業(yè)鏈布局。持續(xù)穩(wěn)健盈利的背后是龍湖集團在戰(zhàn)略上篤定長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展，冠寓在產(chǎn)品、運營、服務(wù)以及資管能力的不斷提升。冠寓的運營數(shù)據(jù)就是直觀的體現(xiàn)，截至2022年末，冠寓累計服務(wù)租戶近50萬，線上終端用戶數(shù)累計超300萬，“冠企薈”合作企業(yè)近3萬家，“住夢計劃”覆蓋畢業(yè)生15萬，已開業(yè)6個月及以上房源出租率91.1%，租戶滿意度達95%。與此同時，越來越多的租客將冠寓作為長期居住的選擇，目前，在冠寓租住時間超過3年的租戶已覆蓋全國30余城的超200家店。2022年冠寓租金收入為24.4億元，較上年增長9.42%。2022年冠寓已開業(yè)11.6萬間，整體出租率為88.5%。

四、發(fā)展趨勢：市場參與主體進一步多元化，免押金逐漸成為市場主流

1、公募REITs向市場化租賃住房打開，保障性和市場化雙輪驅(qū)動

2022年，已有四只保障性租賃住房公募 REITs獲批，因其基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量好、現(xiàn)金分配比例高而備受市場青睞。2022年底，有關(guān)部門表示公募REITs將向市場化租賃住房和商業(yè)地產(chǎn)開放。未來不但會有更多的保障性租賃住房項目成功發(fā)行公募REITs，也會有市場化租賃住房項目登陸公募REITs市場。2023年將成為保障性租賃住房建設(shè)和入住的高峰年。在新增的集中式長租房領(lǐng)域中，保障性租賃住房無疑是主要選擇；而由于既定的歷史因素，在存量和分散式的長租房領(lǐng)域，市場化的租賃住房仍然會占到很大的比重，因此，長租公寓也將呈現(xiàn)出保障性和市場化雙輪驅(qū)動的格局。

2、租金整體平穩(wěn)中分化，市場參與主體進一步多元化

在2023年整體經(jīng)濟復蘇的背景下，一二線的住房租賃市場將逐漸復蘇，三四線的住房租賃市場將受到本地行業(yè)、就業(yè)、外來人口等因素的影響。在全國范圍內(nèi)，各大主要城市的房租會穩(wěn)步上升，而在一二三四線不同城市中租金水平也會進一步分化，缺少優(yōu)質(zhì)工作崗位和大量外來人口的城市，住房租金將會進一步下降。加之2023年中國經(jīng)濟的恢復向好、中國住房租賃市場的巨大成長潛力、政府優(yōu)惠政策的疊加和公募REITS的開放，除了國有企業(yè)之外，民營企業(yè)和外資企業(yè)等更加多元化的市場主體將會更積極地參與到長租房行業(yè)的發(fā)展中，從而推動市場百花齊放。

3、產(chǎn)品與服務(wù)顯著提升，免押金逐漸成為市場主流

在長租公寓市場逐漸變得明朗的情況下，2023年業(yè)主和運營商將更加關(guān)注長租公寓的產(chǎn)品與服務(wù)。從戶型設(shè)計、到裝修標準、從低碳環(huán)保、到智能管理、從配套完善、到出行方便、從社區(qū)建設(shè)、到租戶自治，整個長租公寓市場都將迎來產(chǎn)品和服務(wù)顯著提升的時代。隨著各地政府對租房押金的監(jiān)管和個人信用體系的健全，長久以來困擾住房租賃市場的押金問題將會得到根本解決?，F(xiàn)在越來越多的長租房運營商，會通過對租客的信用積分，來減免或者部分減免租客的押金，這樣就可以省去繁瑣的手續(xù)，減少發(fā)生爭議和投訴的幾率。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（yhcgw.cn）發(fā)布的《中國長租公寓行業(yè)市場運行格局及發(fā)展策略分析報告》。智研咨詢是中國領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。