摘要：近年來，隨著國內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長，我國長租公寓市場規(guī)模整體呈現(xiàn)增長趨勢。2021年我國長租公寓市場規(guī)模為1.79萬億元。由于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加等因素的驅(qū)動，2022年中國長租公寓市場規(guī)模達到2.01萬億元。

一、定義及分類

長租公寓又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)。長租公寓是向特定人群提供長期居住空間和居住服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，顧客以本地工作、生活人口為主。長租公寓按照運營模式可分為機構(gòu)式長租公寓和非機構(gòu)式長租公寓，機構(gòu)式公寓按照整體可分為集中式和分散式，集中式是指自持、收購或租入并轉(zhuǎn)租集中式房源的模式，地產(chǎn)商與運營商均有所切入，典型代表有萬科“泊寓”等；分散式主要指機構(gòu)租入并轉(zhuǎn)租分散式房源，主要由中介和運營商主導(dǎo)，典型代表有鏈家、自如寓等。非機構(gòu)式長租公寓中的個人散租主要是由公寓提供。

二、行業(yè)政策

自2016年起，國家開始推進租售并舉，并出臺一系列政策培養(yǎng)發(fā)展住房租賃市場，房企陸續(xù)入局長租公寓。2023年1月，安徽省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》，提出要鼓勵建設(shè)年輕人、老年人融合居住的綜合社區(qū)和長租公寓，打造代際融合、充滿活力的長者社區(qū)。2023年7月，河南省人民政府辦公廳印發(fā)《河南省實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略三年行動方案（2023—2025年）》，提出要健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，增加保障性租賃住房供給，完善長租房政策，培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，開展節(jié)能家電、環(huán)保家具租賃業(yè)務(wù)。

三、發(fā)展歷程

近年來受到購房成本增加、城市化率上升等因素影響，中國租賃住房市場迅速發(fā)展，長租公寓行業(yè)受到政策支持迎來高速增長。1978年中國政府正式啟動住房市場化體制改革，市場化住房租賃開始出現(xiàn)。2001年中國加入世界貿(mào)易組織，大量外資企業(yè)帶動外企工作人員租住需求，推動多個長租公寓品牌出現(xiàn)。2015年國家首次提出租購并舉方針，完善住房租賃體系的建設(shè)，長租公寓行業(yè)迎來發(fā)展的紅利期。2022年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，明確提出，要推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，并將保障性租賃住房納入試點范圍，推動了長租公寓市場規(guī)范健康發(fā)展。

四、行業(yè)壁壘

1、品牌壁壘

由于長租公寓行業(yè)涉及客戶的居住體驗和生活質(zhì)量，客戶在選擇公寓時往往會考慮品牌的聲譽和口碑。因此，在長租公寓行業(yè)中，品牌知名度和口碑對于長租公寓企業(yè)的成功至關(guān)重要。而新進入長租公寓行業(yè)的企業(yè)需要花費大量時間和精力來打造自己的品牌形象，提升品牌知名度和美譽度。

2、運營壁壘

長租公寓行業(yè)是一個復(fù)雜且需要高度專業(yè)化的領(lǐng)域，它不僅要求長租公寓企業(yè)擁有優(yōu)質(zhì)的房源，還要求長租公寓企業(yè)在房屋維護、客戶服務(wù)、市場營銷等方面展現(xiàn)出卓越的運營能力和管理能力。因此，新進入長租公寓行業(yè)的企業(yè)在運營方面存在一定的壁壘。

3、資金壁壘

長租公寓行業(yè)需要大量的資金投入，包括房屋租金、裝修費用、運營成本等。目前，市場上多數(shù)長租公寓企業(yè)仍然靠著資本投資維持運轉(zhuǎn)，能否在預(yù)期時間內(nèi)建立盈利模式、實現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈是目前長租公寓企業(yè)所面臨的重要挑戰(zhàn)。因此，對于新進入長租公寓行業(yè)的企業(yè)具有一定的資金壁壘。

五、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈上游主要是為長租公寓提供物業(yè)改造建設(shè)服務(wù)的拆除工程公司、建設(shè)工程公司以及裝修公司，以及水泥、石材、鋼筋、混凝土、塑料等建筑材料，以及長租公寓的裝修設(shè)計。隨著政府對租賃市場的支持力度加大，越來越多的房源進入長租公寓市場。產(chǎn)業(yè)鏈中游為長租公寓租賃，主要是長租公寓運營商，負責(zé)長租公寓房源的獲取、裝修、配置、家具家電、出租及后續(xù)服務(wù)等。產(chǎn)業(yè)鏈下游為長租公寓的租客。

長租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

水泥

中國建材集團有限公司

安徽海螺水泥股份有限公司

華新水泥股份有限公司

新疆天山水泥股份有限公司

甘肅上峰水泥股份有限公司

唐山冀東水泥股份有限公司

中國山水水泥集團有限公司

石材

萬峰石材科技股份有限公司

泉州英良石材有限公司

宗藝石材發(fā)展有限公司

平邑華泰石材有限公司

東莞市東成石材有限公司

福建省富強石材有限公司

中民石材產(chǎn)業(yè)（廈門）有限責(zé)任公司

鋼筋

河北敬業(yè)信德鋼筋工程有限公司

濰坊博遠鋼筋工程有限公司

肇慶金裕豐商品鋼筋有限公司

深圳市深韶鋼筋有限公司

混凝土

北京新奧混凝土集團有限公司

河南金諾混凝土有限公司

淄博新博混凝土有限公司

東平縣鵬程混凝土有限公司

上游

深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司

冠寓商業(yè)管理有限公司

魔方公寓管理有限公司

北京樂乎公寓物業(yè)管理有限公司

中游

租客

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

（1）深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司

深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司是萬科企業(yè)股份有限公司下屬全資子公司。企業(yè)作為全國最大的集中式公寓提供商，致力于為新進入城市的青年提供綜合租住服務(wù)。2023年上半年，企業(yè)在上海、廣州、武漢、廈門等城市新獲取房源0.98萬間，凈新增開業(yè)0.73萬間。截至2023年6月底，企業(yè)在全國34個城市共運營管理租賃住房22.47萬間，累計開業(yè)17.39萬間，開業(yè)數(shù)量在北京、深圳、廣州、成都、武漢等27個城市排名前三。與此同時，企業(yè)積極響應(yīng)國家納保政策，在北京、天津、深圳、廈門等19個城市共納保106個項目，涉及房源8.3萬間。

（2）冠寓商業(yè)管理有限公司

冠寓商業(yè)管理有限公司是龍湖集團繼地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、智慧服務(wù)之后，面向新世代人群租住生活形態(tài)及消費升級需求推出的集中式長租公寓品牌，以核桃、松果、豆豆三大系列產(chǎn)品線切入各細分市場，在發(fā)展規(guī)模、資產(chǎn)運營及增值服務(wù)等方面進行全產(chǎn)業(yè)鏈布局。據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年，企業(yè)累計開業(yè)房源數(shù)量由2017年的1.5萬間增長至累計開業(yè)房間數(shù)11.9萬間，其中已納保房間數(shù)超4萬間，2023年上半年企業(yè)的整體出租率為93.7%，其中開業(yè)超過六個月的項目出租率為95.9%，租戶滿意度達到95%，其租金收入同比增長4%至12.3億元。

六、行業(yè)現(xiàn)狀

近年來，隨著國內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長，我國長租公寓市場規(guī)模整體呈現(xiàn)增長趨勢。據(jù)統(tǒng)計，2021年我國長租公寓市場規(guī)模為1.79萬億元。由于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加等因素的驅(qū)動，2022年中國長租公寓市場規(guī)模達到2.01萬億元。

七、發(fā)展因素

1、有利因素

（1）國家產(chǎn)業(yè)政策的支持

政府對于住房租賃市場的支持力度不斷加大，并出臺了一系列政策來鼓勵和支持長租公寓的發(fā)展。包括《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》《關(guān)于加快促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》《河南省實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略三年行動方案（2023—2025年）》等政策，這些政策為租戶提供了良好的居住體驗和生活服務(wù)，有助于推動長租公寓行業(yè)的健康發(fā)展。

（2）城市化進程的加速和人口流動增加

隨著城市化進程的加速和人口流動的增加，租房作為一種居住方式在越來越多的人中受到青睞。特別是在大城市，高房價使得許多年輕人和流動人口難以承受購房的壓力，因此租房成為更加靈活和經(jīng)濟的選擇。長租公寓作為一種滿足租房需求的住房形式，具有廣闊的市場前景和發(fā)展?jié)摿?。隨著市場的不斷擴大和政策的持續(xù)支持，長租公寓行業(yè)將迎來更多的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)，為租房人群提供更加優(yōu)質(zhì)的居住體驗和生活服務(wù)。

（3）長租公寓契合市場需求

傳統(tǒng)的以私人出租為主的租賃市場大多面臨著中介服務(wù)不規(guī)范、租期不穩(wěn)定、品質(zhì)無保證、監(jiān)管漏洞多等各種問題。而長租公寓經(jīng)過專業(yè)的裝修設(shè)計，從外觀到內(nèi)部家具家電配置較大部分出租房都有著明顯優(yōu)勢。再加上長租公寓一般都會打造融合社交、創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂等多種元素的平臺，對年輕人群有著很大的吸引力。規(guī)?；?、規(guī)范化的經(jīng)營，以及專業(yè)化的服務(wù)也在很大程度上減少了矛盾糾紛，使得長租公寓更加契合市場需求。

2、不利因素

（1）租賃市場發(fā)展滯后制度不健全

同發(fā)達國家相比，我國的長租公寓行業(yè)起步較晚，且租賃政策較少，因此我國目前的租賃市場并不健全，傳統(tǒng)的住房租賃市場主要為個體房東，而機構(gòu)參與者較少。在許多發(fā)達國家的城市，25%～30%都是機構(gòu)出租房源，但中國目前的品牌公寓占比不到2%，導(dǎo)致專業(yè)租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展相對滯后，與發(fā)達國家完善的租賃市場相比有著較大的差距。

（2）盈利難度較大

長期以來，長租公寓的盈利難題一直困擾著開發(fā)企業(yè)和運營機構(gòu)。目前，由于租期較短，租金回報率低，租住率較低，進行長租公寓的開發(fā)運營成本高等因素，大多數(shù)的長租公寓運營機構(gòu)都處于支出大于收入階段，因此極易導(dǎo)致運營者的資金鏈斷裂。若通過融資來緩解現(xiàn)狀，其融資成本也越來越高而且風(fēng)險較大，一定程度上加大了長租公寓企業(yè)的壓力。雖然集中式運營比分散式運營更能做出高溢價產(chǎn)品，但是盈利的企業(yè)微乎其微，整個長租公寓的現(xiàn)狀還是處于大量的資本投入階段。

（3）長租公寓租金高

長租公寓與普通租賃住房相比，并沒有太大優(yōu)勢。首先從租金上看，長租公寓前期收房成本、裝修成本都加劇租房價格上漲。此外，長租公寓通常還會提供一系列的服務(wù)，如物業(yè)管理、維修維護、社區(qū)活動等，這些服務(wù)也會增加運營成本，進而推高租金，導(dǎo)致租客需要支付更高的費用。這使得一些租客在考慮是否選擇長租公寓時，可能會因為價格因素而猶豫不決。

八、競爭格局

隨著我國商品房市場格局的穩(wěn)定，樓市逐漸繁榮，隨之而來的便是長租公寓市場的發(fā)展空間大大增加。與此同時，家庭數(shù)量的降低，越來越多的人選擇在城市中租住，導(dǎo)致長租公寓市場容量持續(xù)擴大。此外，隨著市場容量的擴大，入局競爭者越來越多，市場覆蓋面也將有明顯增加。據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年，長租公寓十大品牌分別為泊寓、冠寓、魔方公寓、樂乎公寓、百瑞紀集團、瓴寓國際、朗詩寓、自如寓、城家公寓和招商伊敦。從開業(yè)規(guī)模來看，2023年上半年，泊寓、冠寓、魔方公寓開業(yè)規(guī)模分別為17.39萬間、11.9萬間和7.62萬間。

九、發(fā)展趨勢

在長租公寓市場逐漸變得明朗的情況下，未來，長租公寓業(yè)主和運營商將更加關(guān)注長租公寓的產(chǎn)品與服務(wù)。從戶型設(shè)計到裝修標(biāo)準、從低碳環(huán)保到智能管理、從配套完善到出行方便、從社區(qū)建設(shè)到租戶自治，整個長租公寓市場都將迎來產(chǎn)品和服務(wù)顯著提升的時代。與此同時，數(shù)字科技對長租公寓立體化將起到巨大的推動，智能家居與長租公寓的結(jié)合有助于實現(xiàn)租戶對品質(zhì)生活的追求。VR技術(shù)、在線直播看房、無人酒店等智能服務(wù)，將會成為未來長租公寓的標(biāo)準配置，從而進一步提升長租公寓的整體競爭力和市場價值。此外，隨著社會的發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)的變化，租客群體的需求日益多元化，他們對居住環(huán)境、配套設(shè)施、社區(qū)服務(wù)等方面的要求也在不斷提高。未來，長租公寓運營商需要提供不同類型、不同風(fēng)格的公寓產(chǎn)品，從而推動長租公寓行業(yè)向多元化和個性化方向發(fā)展。