9月19日,仲量聯(lián)行發(fā)布《2023中國長租公寓市場白皮書》,剖析長租公寓這一熱門業(yè)態(tài)的發(fā)展現(xiàn)狀,探討未來趨勢和機(jī)遇。
“政策導(dǎo)向正在推動長租公寓的建設(shè)和供應(yīng)加速。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示,“基于此次23家長租公寓運營商和超過50家投資機(jī)構(gòu)參與的問卷調(diào)研所呈現(xiàn)出的結(jié)果,市場迎來更多參與者、產(chǎn)品和租賃客群更趨多元化等新現(xiàn)象,目前中國長租公寓市場已經(jīng)步入‘快速成長期’的嶄新階段?!?
根據(jù)仲量聯(lián)行問卷調(diào)研結(jié)果,超九成投資機(jī)構(gòu)都計劃在未來三年開啟或追加長租公寓投資。
年輕租戶催生“小戶型+短租期”需求
在白皮書中,仲量聯(lián)行提出中國長租公寓市場的發(fā)展動力模型——人口趨勢、購房門檻、政策導(dǎo)向以及年輕一代居住觀念變化等四大驅(qū)動力持續(xù)夯實長租公寓市場發(fā)展的基礎(chǔ)。
截至2023年上半年,上海、北京和深圳三大城市長租公寓項目的平均入住率分別達(dá)到89%、93%和96%,且租金均實現(xiàn)企穩(wěn)回升,長租公寓所承載的“剛需”依然韌性十足,具有抗周期性的特點。
根據(jù)調(diào)研結(jié)果,仲量聯(lián)行還分享了多個最新趨勢。從客戶畫像來看,20至29歲的租客占比最高,客戶的年輕化推動了對小戶型公寓需求急劇增加。盡管職場人士目前仍是主流,但高校學(xué)生和自由職業(yè)者對長租公寓的需求也呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。
從租賃周期來看,由于青年人群工作調(diào)動頻繁等原因,租戶更偏好靈活租期,42%的運營商表示在運營項目上的租戶平均租期在六個月到一年之間。
長租公寓吸引超九成機(jī)構(gòu)追加投資
從投資者的角度來看,隨著中國長租公寓市場步入快速成長期,強(qiáng)勁的租賃需求、穩(wěn)定的投資收益和資產(chǎn)流動性的不斷增強(qiáng)讓此類資產(chǎn)的吸引力進(jìn)一步提升。
根據(jù)仲量聯(lián)行問卷調(diào)研結(jié)果,超九成投資機(jī)構(gòu)都計劃在未來三年開啟或追加長租公寓投資。而在發(fā)展模式上,重資產(chǎn)收購依然是主流,95%的投資機(jī)構(gòu)選擇購買存量資產(chǎn),同時投資運營平臺和租賃資產(chǎn)運營等模式也開始嶄露頭角。
投資方式方面,與內(nèi)、外資基金和本土化經(jīng)驗豐富的運營商進(jìn)行聯(lián)合投資成為了各大機(jī)構(gòu)備受青睞的選擇,而計劃新建開發(fā)租賃住宅用地的投資機(jī)構(gòu)則通常需要與國有企業(yè)或政府平臺公司合作。此外,對于被長租公寓的穩(wěn)定回報吸引而來的高凈值人士和家族辦公室來說,獨立投資亦是過半數(shù)投資人的選擇。
隨著各類投資機(jī)構(gòu)紛紛逐鹿長租公寓市場,投資策略也呈現(xiàn)出多樣化趨勢,其中增值型和機(jī)會型投資仍為市場主流。
至于投資回報率,多數(shù)投資機(jī)構(gòu)的預(yù)期集中在4.5%-5.5%之間,以首批保障性租賃住房公募REITs上市所提供的參照為基礎(chǔ),51%的投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為未來5年長租公寓的資本化率會下降50個基點以內(nèi)。
打造“產(chǎn)品力”將是參與者的著力點
從恣意生長到規(guī)范化發(fā)展,中國長租公寓市場目前已經(jīng)進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展的新階段,在資產(chǎn)價格高、土地獲取難、供應(yīng)壓力大等因素的影響下,以資管為驅(qū)動以品質(zhì)為保證的降本增效,已然成為長租公寓行業(yè)破局的關(guān)鍵。在市場新一輪發(fā)展迭代過程中,打造“產(chǎn)品力”將是市場各方參與者的著力點。
白皮書指出,構(gòu)建“產(chǎn)品力”需要依托有效的項目研判系統(tǒng),對項目的選址、定位、改造、增值潛力等進(jìn)行全方位綜合評估。市場參與者還需要整合不同業(yè)態(tài),優(yōu)化空間使用效率,提高坪效。其次,從建立直銷渠道、打造會員體系,到降低運營成本,減少對第三方渠道的依賴,精細(xì)化運營能力對項目的成敗至關(guān)重要。最后,因人制宜的產(chǎn)品開發(fā)能力也不可或缺,項目需要滿足不同客群的租賃需求,并不斷更新產(chǎn)品和服務(wù),才能提高品牌市場占有率和公眾影響力。
“中國長租公寓市場逐步走向?qū)I(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化,不論是向內(nèi)培育資管軟實力,或是向外發(fā)掘藍(lán)海新市場,各方參與者都需要協(xié)同合作,深入構(gòu)建‘投融建管退’全生命周期閉環(huán),才能確保行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn),實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展?!敝倭柯?lián)行中國區(qū)投資及資本市場負(fù)責(zé)人龐樹東表示。
2025-2031年中國長租公寓行業(yè)市場運行格局及發(fā)展策略分析報告
《2025-2031年中國長租公寓行業(yè)市場運行格局及發(fā)展策略分析報告》共十二章,包含2025-2031年長租公寓行業(yè)投資分析,2025-2031年長租公寓行業(yè)面臨的困境,長租公寓行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究等內(nèi)容。
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