物業(yè)管理行業(yè)動態(tài)：Q3更新：基本面兌現(xiàn)延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢

行業(yè)近況

我們近期調(diào)研了部分重點(diǎn)物管公司三季度經(jīng)營情況，匯總反饋并更新我們的板塊投資觀點(diǎn)如下。

評論

基本面兌現(xiàn)大致延續(xù)上半年趨勢，料穩(wěn)健型物企穩(wěn)步邁向全年業(yè)績目標(biāo)。

我們預(yù)計穩(wěn)健型物企三季度各業(yè)務(wù)按節(jié)奏推進(jìn)：基礎(chǔ)物管合約外拓端，我們預(yù)計中海、保利、積余、綠城等延續(xù)上半年外拓體量同比有增勢頭并繼續(xù)邁向其全年目標(biāo)，全年維度基礎(chǔ)物管利潤率亦有望保持穩(wěn)定（其中我們測算萬物云住宅物管毛利率或?qū)⒃诘歉脑煨Ч掷m(xù)釋放下進(jìn)一步提升）；經(jīng)營性現(xiàn)金流方面，我們認(rèn)為穩(wěn)健型物企積極推進(jìn)收繳工作、嚴(yán)守全年現(xiàn)金流目標(biāo)；增值服務(wù)方面，我們預(yù)計涉房業(yè)務(wù)及部分非必選消費(fèi)屬性服務(wù)或仍受到地產(chǎn)銷售及宏觀經(jīng)濟(jì)影響，但部分企業(yè)亦有結(jié)構(gòu)性業(yè)務(wù)亮點(diǎn)。整體而言，我們認(rèn)為穩(wěn)健型物企有望繼續(xù)堅定推進(jìn)全年業(yè)績目標(biāo)達(dá)成。此外，其他民營物企與穩(wěn)健型物企間的基本面分化趨勢延續(xù)，如合約外拓縮量、退出低質(zhì)效項目壓力延續(xù)等，我們認(rèn)為其仍處于“關(guān)聯(lián)方相關(guān)業(yè)務(wù)及財務(wù)風(fēng)險逐步趨于穩(wěn)定”階段（其中風(fēng)險出清程度有所差異），而后續(xù)獨(dú)立成長中樞仍難有明確抓手。

提升賬面現(xiàn)金回報水平或為物管公司當(dāng)前市值管理關(guān)鍵。目前已有部分物企提出明確分紅指引，亦有企業(yè)公告回購意向或開展持續(xù)回購。

我們認(rèn)為相關(guān)市值管理動作確有其必要性，考慮短期內(nèi)海外高利率環(huán)境、及資本市場波動不確定性下市場對分紅收益率要求提升，而中長期維度物企EPS增長中樞下臺階或難避免，再考慮當(dāng)下二級市場估值之下具備性價比的并購標(biāo)的有限，提升分紅收益率、或是回購或有望對估值形成一定額外支撐。我們認(rèn)為當(dāng)前市場環(huán)境下，在回購、分紅等方面更積極有為的物企或有望在估值端率先體現(xiàn)一定成果。

估值與建議

我們維持覆蓋標(biāo)的評級不變，調(diào)整部分物企目標(biāo)價，以反映當(dāng)前港股及地產(chǎn)beta環(huán)境下投資人風(fēng)險偏好下行；下調(diào)旭輝永升服務(wù)盈利預(yù)測，反映其在管規(guī)模及增值服務(wù)增長動能放緩且不確定性增大。

建議在確保安全性前提下，綜合EPS成長、股息回報及當(dāng)前估值性價比擇股。首先，我們認(rèn)為物企安全性為當(dāng)下投資前提；進(jìn)一步的，我們認(rèn)為需綜合考慮物企未來2-3 年利潤增速及增長可見度、當(dāng)前派息率以及未來潛在提升可能性以評估當(dāng)前估值性價比?；诖?，物管板塊我們推薦萬物云、華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余和綠城服務(wù)；同時我們持續(xù)推薦代建龍頭綠城管理控股，認(rèn)為其未來1-2 年成長性及當(dāng)前派息比率均領(lǐng)先行業(yè)。

風(fēng)險

頭部物企合約外拓增量不及預(yù)期；社區(qū)增值服務(wù)承壓超預(yù)期。

知前沿，問智研。智研咨詢是中國一流產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，十?dāng)?shù)年持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。專業(yè)的角度、品質(zhì)化的服務(wù)、敏銳的市場洞察力，專注于提供完善的產(chǎn)業(yè)解決方案，為您的投資決策賦能。

轉(zhuǎn)自中國國際金融股份有限公司 研究員：王翼羽/程堅/孫元祺/張宇