摘要：近年來，隨著我國新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)以及中國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，存量房市場規(guī)模日益增大，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。一方面，物業(yè)在管面積持續(xù)增加，相關(guān)業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在互聯(lián)時代拓展多元經(jīng)營渠道，行業(yè)經(jīng)營總收入實現(xiàn)了較大程度的上漲。中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2023年全國物業(yè)管理行業(yè)總管理面積將達(dá)到391億平方米，行業(yè)營收規(guī)模達(dá)到1.69萬億元。

一、定義及分類

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。按管理建筑使用功能分類，物業(yè)管理可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府類物業(yè)和其他用途物業(yè)五類。其中，居住物業(yè)是指具備居住功能、供人們生活居住的建筑，如住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等；商業(yè)物業(yè)有時也稱投資性物業(yè)，是指那些通過經(jīng)營可以獲取持續(xù)增長回報或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，如購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所、寫字樓等。

二、行業(yè)政策

1、主管部門和監(jiān)管體制

物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管體制以政府職能部門為主，根據(jù)國務(wù)院公布的《物業(yè)管理條例》，中華人民共和國住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家發(fā)改委負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。除此之外，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門共同監(jiān)管物業(yè)服務(wù)收費項目。

物業(yè)管理行業(yè)的自律性組織包括中國物業(yè)管理協(xié)會（CPMI）、中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會（CPSIA）、中國物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會（CPMA）及各地區(qū)物業(yè)管理協(xié)會等。其中，作為行業(yè)內(nèi)最重要的自律性組織，中國物業(yè)管理協(xié)會（CPMI）成立于2000年，為具有社團(tuán)法人資格的全國性社會團(tuán)體，成員以物業(yè)管理企業(yè)為主，允許其他相關(guān)企業(yè)參加，主管部門為中華人民共和國建設(shè)部。其職能包括：協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，協(xié)助政府開展行業(yè)調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計工作，為政府制定行業(yè)改革方案、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等提供預(yù)案和建議，代表和維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議等。

2、行業(yè)相關(guān)政策

近年來，為促進(jìn)國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)健康規(guī)范發(fā)展，國家住建部等相關(guān)部門先后頒布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2023年信用體系建設(shè)工作要點》等政策，指出要在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，加快建立健全信用管理制度，研究制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑名單制度，同時應(yīng)對違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、及從業(yè)人員，依法依規(guī)采取警示約談、停業(yè)整頓、吊銷營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)資格證書等措施，持續(xù)加大行業(yè)懲處力度。另外，《關(guān)于加快發(fā)展數(shù)字家庭 提高居住品質(zhì)的指導(dǎo)意見》《關(guān)于開展完整社區(qū)建設(shè)試點工作的通知》《關(guān)于開展完整社區(qū)建設(shè)試點工作的通知》提到，在物業(yè)管理領(lǐng)域加速引入物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等技術(shù)，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展，推動物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)智能化高質(zhì)量升級。

三、發(fā)展歷程

1991年，國內(nèi)第一家物業(yè)管理公司（深圳物業(yè)）成立，標(biāo)志著我國物業(yè)管理行業(yè)正式誕生。此后三十余年間，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)先后經(jīng)歷了起步期（1981-2003年）、以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為主且主要依附關(guān)聯(lián)房企的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)發(fā)展期（2003-2012年）、尋求增值服務(wù)為新利潤增長點的轉(zhuǎn)型探索期（2012-2017年），以及上市、收并購頻現(xiàn)的高速發(fā)展期（2017年至今）。

四、行業(yè)壁壘

1、企業(yè)資質(zhì)壁壘

我國對物業(yè)管理企業(yè)實施資格準(zhǔn)入制度，根據(jù)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。其中，一級資質(zhì)需要滿足：（1）注冊資本500萬元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書；（4）管理兩種以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：①多層住宅200萬平方米；②高層住宅100萬平方米；③獨立式住宅（別墅）15萬平方米；④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米；（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。新進(jìn)入者短期內(nèi)難以全面符合資質(zhì)要求的注冊資本、專業(yè)人員、管理面積、制度標(biāo)準(zhǔn)等條件，面臨一定的資質(zhì)壁壘。

2、品牌壁壘

品牌是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、管理水平、營銷能力的綜合體現(xiàn)，需要經(jīng)過長期的積淀和持續(xù)的市場推廣。在市場中建立起自有品牌代表著物業(yè)管理企業(yè)在知名度、美譽度等方面已經(jīng)達(dá)到了一定的高度。而一般而言，大部分業(yè)主都會更加傾向于選擇資質(zhì)較高、服務(wù)較好的物業(yè)管理企業(yè)，在此情況下，物業(yè)管理公司的品牌影響成為影響業(yè)主選擇的重要因素之一。因此，對于新進(jìn)企業(yè)而言，物業(yè)管理行業(yè)存在較高品牌壁壘。

3、經(jīng)營和管理壁壘

物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營和運作上模式較多，特點鮮明，在物業(yè)管理內(nèi)容、信息系統(tǒng)管理、財務(wù)管理、員工組織和制度標(biāo)準(zhǔn)實施等方面對業(yè)內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營管理能力提出了較高要求。通常來講，具備物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗的企業(yè)的經(jīng)營管理能力會更強，更容易接手某個物業(yè)建筑的管理工作；而新進(jìn)入者由于經(jīng)驗積累不足等方面因素影響，通常很難在短時間內(nèi)實現(xiàn)高效率的經(jīng)營和管理。因此，行業(yè)存在較高經(jīng)營和管理壁壘。

五、產(chǎn)業(yè)鏈

1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

從產(chǎn)業(yè)鏈的角度來看，物業(yè)管理行業(yè)涉及多個環(huán)節(jié)。其中，產(chǎn)業(yè)鏈上游主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商和各類建筑材料供應(yīng)商等，他們提供所需的建筑材料和設(shè)備，為物業(yè)管理提供基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)鏈中游的物業(yè)管理服務(wù)是整個產(chǎn)業(yè)鏈的核心環(huán)節(jié)，主要負(fù)責(zé)物業(yè)的日常運營和管理。產(chǎn)業(yè)鏈下游的服務(wù)對象主要是業(yè)主，業(yè)主通過物業(yè)管理服務(wù)獲得高效、專業(yè)的服務(wù)，保障其居住和工作環(huán)境的舒適和安全。在這個產(chǎn)業(yè)鏈中，各個參與者之間需要密切協(xié)作，以確保物業(yè)管理服務(wù)的順利運作，同時實現(xiàn)各方的利益最大化。

物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

房地產(chǎn)

碧桂園控股有限公司

萬科企業(yè)股份有限公司

保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司

恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

華潤置地有限公司

龍湖集團(tuán)控股有限公司

建筑材料

中國建材股份有限公司

建設(shè)者初源股份有限公司

宣偉公司

新疆天山水泥股份有限公司

安徽海螺水泥股份有限公司

中國巨石股份有限公司

物業(yè)管理設(shè)備

上游

南都物業(yè)服務(wù)股份有限公司

恒大地產(chǎn)集團(tuán)金碧物業(yè)有限公司

保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司

中海物業(yè)管理有限公司

中游

業(yè)主

下游

2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析

（1）南都物業(yè)服務(wù)股份有限公司

南都物業(yè)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司成立于1994年，2018年2月正式在上海證券交易所掛牌上市，股票簡稱“南都物業(yè)”，是國內(nèi)A股主板市場物業(yè)行業(yè)第一股。南都物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括物業(yè)管理服務(wù)、城市服務(wù)、案場服務(wù)、顧問咨詢服務(wù)，以及涵蓋社區(qū)O2O、家政服務(wù)、美居服務(wù)、存量資產(chǎn)服務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)等領(lǐng)域的增值服務(wù)，是我國第一代、浙江省第一批注冊成立的獨立第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2023年前三季度，南都物業(yè)營業(yè)總收入達(dá)13.88億元，同比增長0.74%。

（2）萬科企業(yè)股份有限公司

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1993年5月在在深圳證券交易所發(fā)行A股上市，股票簡稱“萬科A”。萬科A主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開放、物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、租賃住房、商業(yè)開發(fā)與運營五大板塊，經(jīng)過近四十年的發(fā)展，公司已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，業(yè)務(wù)服務(wù)范圍已覆蓋全國經(jīng)濟最具活力的三大經(jīng)濟圈及中西部重點城市。2023年上半年，萬科A物業(yè)服務(wù)板塊營業(yè)總收入達(dá)140.37億元，同比增長15.13%。

六、行業(yè)現(xiàn)狀

近年來，隨著我國新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)以及中國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，存量房市場規(guī)模日益增大，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。一方面，物業(yè)在管面積持續(xù)增加，相關(guān)業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在互聯(lián)時代拓展多元經(jīng)營渠道，行業(yè)經(jīng)營總收入實現(xiàn)了較大程度的上漲。中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2023年全國物業(yè)管理行業(yè)總管理面積將達(dá)到391億平方米，行業(yè)營收規(guī)模達(dá)到1.69萬億元。

七、發(fā)展因素

1、有利因素

（1）市場規(guī)模不斷增長

近年來，各地政府加速推動老舊住宅區(qū)引入物業(yè)管理，疊加國內(nèi)新建小區(qū)開盤數(shù)量仍在增加，因此增量房、存量房以及老舊住宅區(qū)將持續(xù)為物業(yè)管理行業(yè)提供巨大的市場發(fā)展空間。另外，城鄉(xiāng)居民可支配收入水平不斷提高，消費意識也不斷增強，進(jìn)一步促進(jìn)了我國物業(yè)管理行業(yè)的繁榮，加速推動了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

（2）移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展催生多元業(yè)務(wù)

近年來，隨著我國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)技術(shù)不斷提升與發(fā)展，國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用推廣范圍不斷擴大。在物業(yè)管理方面，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用不僅使得物業(yè)管理效率大幅度提升，同時還促使物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)模式上進(jìn)行創(chuàng)新，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型升級，提高產(chǎn)業(yè)附加值，進(jìn)一步延伸物業(yè)生態(tài)圈，有效促進(jìn)了我國物業(yè)管理行業(yè)的多元化發(fā)展。

（3）國內(nèi)資本市場環(huán)境逐步改善

近年來，國內(nèi)資本市場全面深化改革，資本市場環(huán)境明顯改善，央行多次實施降息降準(zhǔn)等貨幣寬松政策，力圖降低市場利率和社會融資成本，改善證券發(fā)行和融資環(huán)境；新三板市場全面擴容，做市商制度和市場分層管理制度持續(xù)落實推進(jìn)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康快速發(fā)展帶來新契機。物業(yè)管理企業(yè)通過登陸資本市場可以實現(xiàn)品牌影響力的提升，進(jìn)一步擴大業(yè)務(wù)規(guī)模等。

2、不利因素

（1）行業(yè)競爭激烈

我國的物業(yè)管理普遍存在著“誰開發(fā)，誰管理”的現(xiàn)狀，由商品房開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營。據(jù)統(tǒng)計，2014年全國注冊房地產(chǎn)開發(fā)商有數(shù)萬家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量超十萬家。但到2023年，國內(nèi)在業(yè)物業(yè)管理相關(guān)企業(yè)數(shù)量卻已超過300萬家。這意味著，近年來，業(yè)內(nèi)競爭企業(yè)數(shù)量不斷增加，產(chǎn)業(yè)仍呈現(xiàn)競爭格局相對分散、市場競爭持續(xù)加劇的狀態(tài)。

（2）人才需求難以滿足

人力資源是物業(yè)服務(wù)提供商的核心資產(chǎn)，優(yōu)秀的人才及團(tuán)隊是其核心競爭力的重要體現(xiàn)。近年來，由于物業(yè)管理規(guī)模迅速擴大，加上行業(yè)從業(yè)人員的工資待遇低、工作強度高、工作壓力大，許多從業(yè)人員選擇了轉(zhuǎn)行，致使專業(yè)人員供求關(guān)系失衡。同時，隨著業(yè)主要求的提高，行業(yè)對復(fù)合型人才需求激增，人才匱乏已經(jīng)成為制約行業(yè)發(fā)展的突出問題。

（3）管理粗放，服務(wù)專業(yè)化水平低

在我國眾多的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)中，85%是開發(fā)商的子公司，10%是由房管站轉(zhuǎn)制，獨立的專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司占比僅有5%左右。目前市場上仍有許多物業(yè)公司經(jīng)營理念滯后，管理方式有待改進(jìn)，服務(wù)意識尚需提高，無法滿足消費者對高質(zhì)量生活的要求，導(dǎo)致業(yè)主信任度較低，十分不利于推動行業(yè)發(fā)展。

八、競爭格局

目前，國內(nèi)物業(yè)管理公司數(shù)量眾多，其中不乏一些大型的物業(yè)管理企業(yè)，如萬科物業(yè)、碧桂園物業(yè)、恒大物業(yè)等。這些企業(yè)在資金、技術(shù)、人才等方面具有較大優(yōu)勢，能夠提供更全面、更高質(zhì)量的服務(wù)，因此在市場中占據(jù)了較大份額。但由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，區(qū)域性特征明顯，物業(yè)管理企業(yè)往往只能在一定區(qū)域內(nèi)開展業(yè)務(wù)。這導(dǎo)致了一些區(qū)域性的物業(yè)管理企業(yè)具有較強的市場競爭力，如北京的世紀(jì)城物業(yè)、深圳的招商物業(yè)等。整體而言，由于物業(yè)管理行業(yè)的門檻相對較低，使得產(chǎn)業(yè)內(nèi)中小企業(yè)眾多，市場競爭異常激烈。為了在競爭中脫穎而出，一些物業(yè)管理企業(yè)開始尋求差異化發(fā)展，通過提供特色服務(wù)、拓展新業(yè)務(wù)等方式提升競爭力。

九、發(fā)展趨勢

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和人們生活水平的提高，一方面，越來越多的住宅、商業(yè)廣場、工業(yè)園區(qū)等建筑物投入使用，將需要專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)來維護(hù)和管理，另一方面，隨著居民生活水平的提升，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求不斷提高，綜合影響下，未來國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的市場需求將不斷擴大，行業(yè)也將向更高品質(zhì)、更專業(yè)化的方向發(fā)展。另外，隨著物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)在物業(yè)管理領(lǐng)域的應(yīng)用推廣，如通過智能設(shè)備對建筑物進(jìn)行實時監(jiān)測和維護(hù)、通過大數(shù)據(jù)分析業(yè)主需求和行為習(xí)慣來提供更精準(zhǔn)的服務(wù)等，未來我國物業(yè)管理行業(yè)將加速完成智能化升級，業(yè)內(nèi)企業(yè)將為業(yè)主提供更高效、更便捷的服務(wù)，持續(xù)推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。