物業(yè)1H2024年綜述：估值處于底部區(qū)域 股息率成關(guān)注重點(diǎn)

截至2024年8月30日，我們重點(diǎn)跟蹤上市物業(yè)企業(yè)的Wind一致預(yù)期業(yè)績(jī)對(duì)應(yīng)的2023年、2024年、2025年、2026年的PE估值均值分別為8.58倍、21.07倍、6.82倍、6.24倍，對(duì)應(yīng)2024年P(guān)EG均值為0.50倍。我們認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)估值處于中長(zhǎng)期底部區(qū)域，未來(lái)存在長(zhǎng)期上行的空間。

我們以市值/合同面積、市值/在管面積兩個(gè)指標(biāo)觀(guān)察市值與管理規(guī)模的匹配程度，我們重點(diǎn)跟蹤上市物業(yè)企業(yè)的上述兩個(gè)指標(biāo)的均值分別為0.48、0.61。其中市值/在管面積比值最高的企業(yè)為星盛商業(yè)、寶龍商業(yè)；市值/合同面積比值最高的企業(yè)為星盛商業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活。

從物企總市值/關(guān)聯(lián)公司總市值的比值來(lái)看，雅生活服務(wù)最高，為1.66；其次為碧桂園服務(wù)1.10。我們認(rèn)為，關(guān)聯(lián)公司的規(guī)模對(duì)物業(yè)企業(yè)影響持續(xù)減弱，目前越來(lái)越多的物業(yè)企業(yè)更重視第三方外拓和市場(chǎng)化收購(gòu)等獨(dú)立發(fā)展方式。

關(guān)于成交活躍度，我們統(tǒng)計(jì)了重點(diǎn)跟蹤上市物業(yè)企業(yè)的近30日（2024.7.31-2024.8.30）日均成交額和近90日（2024.6.1-2024.8.30）日均成交額，其中2家物企的成交額出現(xiàn)了不同程度上升，其它物企的成交額出現(xiàn)了下滑或變化不大。

從2024年以來(lái)的漲幅來(lái)看，僅有7家物業(yè)企業(yè)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，即金茂服務(wù)以58.09%領(lǐng)漲行業(yè)。2024年以來(lái)的股價(jià)下滑的企業(yè)達(dá)到17家，其中下降幅度較大的是合景悠活，下滑38.30%；其次為遠(yuǎn)洋服務(wù)下滑38.06%。

從2023年8月31日至2024年8月30日的一年區(qū)間，物業(yè)企業(yè)的表現(xiàn)不一。其中，合景悠活近一年累計(jì)下跌64.20%，其次為遠(yuǎn)洋服務(wù)下滑53.54%。

投資建議：維持物業(yè)板塊“優(yōu)于大市”的評(píng)級(jí)。

我們認(rèn)為，當(dāng)前物業(yè)板塊估值在底部區(qū)域徘徊，企業(yè)擺脫關(guān)聯(lián)公司而更重視第三方外拓等方式擴(kuò)大規(guī)模，增值服務(wù)的持續(xù)創(chuàng)新，未來(lái)估值有望逐步向上。

我們建議關(guān)注的物業(yè)公司包括：A 股招商積余、新大正，H 股萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、越秀服務(wù)、卓越商企服務(wù)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

在管面積擴(kuò)張不及預(yù)期，人工成本上升，收并購(gòu)不及預(yù)期，增值服務(wù)擴(kuò)張不及預(yù)期，政策風(fēng)險(xiǎn)。

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