二手房租金價(jià)格飆升與中國(guó)房租租賃業(yè)現(xiàn)狀【圖】

    上半年二手房市場(chǎng)租金價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)。從數(shù)據(jù)來看，深圳市2018年一月住房租金指數(shù)190，上半年價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出連續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，到六月價(jià)格指數(shù)為201，是半年上漲5.78%。

    廣州市2018年一月住房租金指數(shù)168，六月價(jià)格指數(shù)為173，是半年上漲2.98%。

    上海市2018年一月住房租金指數(shù)235，六月價(jià)格指數(shù)為236，是半年上漲0.43%。

    北京市2018年一月住房租金指數(shù)197，六月價(jià)格指數(shù)為207，是半年上漲5.08%。

    由以上數(shù)據(jù)可以看出，上年我國(guó)租房市場(chǎng)價(jià)格整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)，價(jià)格上漲幅度較小。而2018年7月份，北上廣深四大一線城市平均租金漲幅同比漲幅達(dá)到20%，遠(yuǎn)超往年水平。僅7月以來一線城市北上深廣環(huán)比分別達(dá)到了2.63%，2.10%，3.1%，2.92%。

    房租異常上漲很可能表明房?jī)r(jià)即將面臨拐點(diǎn)。當(dāng)前我國(guó)熱點(diǎn)城市房租異常上漲，雖然有房?jī)r(jià)高位運(yùn)行對(duì)房租的拉動(dòng)作用，也有房地產(chǎn)調(diào)控措施對(duì)房?jī)r(jià)上漲的抑制作用，但更多可能是房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力衰減的信號(hào)。

    在限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的大政策背景下，作為房屋買賣市場(chǎng)的替代，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的行業(yè)現(xiàn)狀如何？

    2017年我國(guó)房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模23798億元，同比2016年的21945億元增長(zhǎng)了8.44%。近幾年我國(guó)房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模情況如下圖所示：

    我國(guó)房屋租賃行業(yè)發(fā)展分析

    2017年我國(guó)房屋租賃行業(yè)租賃面積為70.59億平方米，租賃人口總數(shù)約2.22億人。

    中國(guó)房屋租賃企業(yè)發(fā)展分析

    在中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)習(xí)近平總書記明確提出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。房屋租賃調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)全國(guó)房屋租賃市場(chǎng)還將延續(xù)成交量增速回落、成交價(jià)格趨于穩(wěn)定的走勢(shì)。下一步，將堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。高層對(duì)于穩(wěn)定房屋租賃市場(chǎng)的不斷重申，無疑已經(jīng)在極大層面上改變了市場(chǎng)的預(yù)期，單邊上漲的價(jià)格走勢(shì)將不再成為中國(guó)樓市的主流，與此同時(shí)，大力發(fā)展的租賃型住房，也將在未來幾年逐步改變市場(chǎng)格局。

    過去，市場(chǎng)供應(yīng)主體的零散化以及中介機(jī)構(gòu)的無序競(jìng)爭(zhēng)造成市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的不規(guī)范現(xiàn)狀，進(jìn)而導(dǎo)致多數(shù)自有住房人群的“惜租”，而隨著監(jiān)管體系的完善和政策支持力度的提升將進(jìn)一步降低租賃業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)成本，而產(chǎn)業(yè)鏈的完善也將間接利好買賣市場(chǎng)，鼓勵(lì)更多規(guī)模企業(yè)投資，參與到租賃市場(chǎng)中。

    隨著存量市場(chǎng)來臨，租賃市場(chǎng)的關(guān)注度隨之提高，房企搶占長(zhǎng)租公寓，主要是為存量房市場(chǎng)提前布局。在一線城市新房成交量增長(zhǎng)不可持續(xù)，月供和租金差距加大，租賃人口的逐年提升和品牌公寓市場(chǎng)占有率間的缺口較大，長(zhǎng)租公寓可以說是租賃市場(chǎng)的一大藍(lán)海。

    住建部積極推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，在12個(gè)大中城市開展住房租賃試點(diǎn)，積極培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)布局住房租賃業(yè)務(wù)。截至目前，全國(guó)多個(gè)城市已經(jīng)推出持有型土地，萬科、保利等多家一線地產(chǎn)企業(yè)早已在持有型住房投資開發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面積極布局。

    和發(fā)達(dá)國(guó)家比，目前國(guó)內(nèi)的租賃市場(chǎng)依舊沒有掌握在機(jī)構(gòu)手中，未來的前景可以預(yù)期，因此，擁有一定實(shí)力的房企開始涌入，或以領(lǐng)跑者姿勢(shì)，或以追逐者心態(tài)，讓這個(gè)市場(chǎng)變得熱鬧紛呈。

    萬科、龍湖、保利快步跑

    萬科是最早布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的房企之一。2017年8月的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮把旗下業(yè)務(wù)分為五個(gè)板塊。而長(zhǎng)租公寓“泊寓”在萬科諸多業(yè)務(wù)中，排名在房屋租賃開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)后。

    行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的直接后果是，獲取房源成本大大增加。在此方面，萬科獲得了與深圳市人才安居集團(tuán)的合作權(quán)。深圳市人才安居集團(tuán)是深圳市專責(zé)負(fù)責(zé)人才安居住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的市屬國(guó)有獨(dú)資公司。

    萬科與深圳市人才安居集團(tuán)的合作將不局限于形式，什么合作方式都會(huì)嘗試。

    在北京，萬科泊寓的發(fā)展勢(shì)頭凌厲。北京萬科曾在2015年初提出6+X轉(zhuǎn)型計(jì)劃，泊寓計(jì)劃屬于其中C計(jì)劃。目前北京泊寓已獲取項(xiàng)目16個(gè)，已開業(yè)項(xiàng)目6個(gè)，平均出租率超過97%（注:各門店基本滿租狀態(tài)，換租期產(chǎn)生短時(shí)出租率下降），預(yù)計(jì)到2018年初開業(yè)門店達(dá)到10個(gè)。北京泊寓的拓展目標(biāo)是從2017年至2019年，年均10000間的項(xiàng)目獲取。

    萬科指出，目前長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)泊寓已進(jìn)入28個(gè)城市，保有房間數(shù)8.4萬間。萬科泊寓的目標(biāo)是到2017年年底，開業(yè)3萬間房源，保有目標(biāo)是15萬間。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，萬科對(duì)泊寓遠(yuǎn)期規(guī)劃是提供100萬間公寓，年收入達(dá)到155億元，為一半以上城市新進(jìn)入者提供長(zhǎng)期租住空間及服務(wù)。

    無獨(dú)有偶，龍湖地產(chǎn)在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)上搶點(diǎn)布局的速度也十分迅猛。龍湖對(duì)于國(guó)家“購租并舉”政策積極地響應(yīng)，設(shè)立冠寓作為集團(tuán)第四大主航道業(yè)務(wù)。

    與萬科相比，龍湖在公司運(yùn)營(yíng)層面給租賃業(yè)務(wù)的定位更高。2016年8月，龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍宣布涉足長(zhǎng)租公寓，推出“冠寓”品牌，目標(biāo)是，到2017年底，冠寓開業(yè)超過15000間。

    擁有央企背景的保利地產(chǎn)，同樣在新的市場(chǎng)形勢(shì)下?lián)屜炔季帧Ｔ谧赓U住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì)四大品牌，項(xiàng)目布局十余城市，均分別由保利地產(chǎn)旗下租賃住房管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。

    中國(guó)保利集團(tuán)公司表示，租售并舉已成為國(guó)家重要政策，各地政府也紛紛在國(guó)土、財(cái)稅、金融等政策層面積極響應(yīng)，保利集團(tuán)響應(yīng)政府號(hào)召，貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，努力促進(jìn)住房回歸居住屬性，深入促進(jìn)房屋租賃行業(yè)健康有序發(fā)展。

    另外，碧桂園等第一梯隊(duì)的房企也啟動(dòng)了租賃公寓的投資策略。消息顯示，碧桂園宣布成立長(zhǎng)租公寓事業(yè)部后，其首家長(zhǎng)租公寓將于近期亮相上海。碧桂園上海區(qū)域總裁高斌透露，該公司正在考慮如何更好地適應(yīng)新的“游戲規(guī)則”，做好創(chuàng)新業(yè)務(wù)，決心在上海做一些持有型的物業(yè)和一些經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。

    第二、第三梯隊(duì)的開發(fā)商呈現(xiàn)積極跟進(jìn)之勢(shì)。據(jù)招商蛇口中報(bào)數(shù)據(jù)，公司已布局深圳約50萬平方米、1.3萬套長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，形成“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠”高端服務(wù)式公寓三大核心產(chǎn)品線，目前在北京、天津、武漢、重慶等城市以自有物業(yè)改造成公寓的多個(gè)項(xiàng)目正在同時(shí)推進(jìn)。

    而地產(chǎn)中介巨頭世聯(lián)行中報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日，公司旗下的紅璞公寓已經(jīng)進(jìn)入深圳、廣州等27個(gè)城市，全國(guó)簽約間數(shù)達(dá)4萬多間。年內(nèi)，世聯(lián)行的目標(biāo)是保有10萬間公寓。

    世聯(lián)行表示，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)和空間非常巨大，一二線城市房?jī)r(jià)高漲，未來，買賣＋租賃將雙管齊下解決居住問題。在國(guó)內(nèi)，僅靠買房解決居住問題這一頁已經(jīng)翻出去了。

    由此可以看出我國(guó)房屋租賃行業(yè)發(fā)展良好，特別是在房地產(chǎn)價(jià)格高企，有效的環(huán)節(jié)了部分剛需。同時(shí)由于其替代作用，在某一方面租賃市場(chǎng)也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的晴雨表。而這次租金的價(jià)格暴漲就反應(yīng)了市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期。