五年內(nèi)，房?jī)r(jià)有沒(méi)有可能降到十年前的價(jià)格呢？房?jī)r(jià)下跌，銀行業(yè)為什么會(huì)崩盤(pán)？[圖]

    因?yàn)榉績(jī)r(jià)可以回落，但絕對(duì)不可以大幅回落，樓市涉及到的行業(yè)實(shí)在是太多了。如果房?jī)r(jià)回到十年前的價(jià)格，說(shuō)明樓市一定出現(xiàn)了重大問(wèn)題，說(shuō)是崩盤(pán)也不為過(guò)。那么最簡(jiǎn)單的一個(gè)道理，現(xiàn)在有幾個(gè)人是全款買(mǎi)房呢？大多數(shù)人都是貸款買(mǎi)房，如果房?jī)r(jià)大幅下跌，個(gè)人財(cái)富大幅縮水，還有人會(huì)認(rèn)真還房貸么？斷供一旦蔓延開(kāi)來(lái)，銀行還能扛得住么？銀行如果出問(wèn)題的話(huà)，經(jīng)濟(jì)還能正常運(yùn)轉(zhuǎn)么？

    從這個(gè)角度來(lái)看，你就能明白，為什么之前各城市都要開(kāi)展“搶人大戰(zhàn)”了，因?yàn)闃鞘行枰颖P(pán)俠！剛看一條媒體報(bào)道說(shuō)，江西南昌，中專(zhuān)畢業(yè)就可以在當(dāng)?shù)芈鋺?hù)了！

    同時(shí)，樓市還是一個(gè)龐大的資金蓄水池，能夠有效容納超發(fā)貨幣，如果房?jī)r(jià)降到十年前的價(jià)格，那么必然有一大筆資金能夠及時(shí)撤出，這么一大筆錢(qián)突然涌入市場(chǎng)的話(huà)，物價(jià)上漲、通貨膨脹也是難以避免的事情。因此哪怕是從保障老百姓生活的角度，房?jī)r(jià)也不可能降到十年前的價(jià)格，因?yàn)橘I(mǎi)不起房子的話(huà)，還可以租房子住！

    為什么說(shuō)房?jī)r(jià)下跌，銀行業(yè)一定會(huì)崩盤(pán)

    我曾碰到這樣一個(gè)貸款項(xiàng)目，廣東某成立不久的房地產(chǎn)公司在銀行借款13億元，期限3年。從借款合同看，企業(yè)這筆13億的借款的保證措施有三個(gè):

    一是借款企業(yè)本身的股東做個(gè)人擔(dān)保；

    二是借款企業(yè)參股的B公司為這筆貸款做公司擔(dān)保；

    三是借款企業(yè)參股的B公司用其土地做抵押為這筆貸款做抵押擔(dān)保。

    其實(shí)這筆借款的主要保證措施就是那塊B公司的土地做抵押。按照監(jiān)管部門(mén)的規(guī)定，銀行用土地做抵押的抵押率不能超過(guò)50%，借款13億，也就是銀行認(rèn)為這塊土地價(jià)值至少是26億元。這塊土地規(guī)劃總建筑面積約10萬(wàn)平方米，也就是樓面地價(jià)大概就是2.6萬(wàn)元/平方米，而當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)只有1.8萬(wàn)元/平方米，評(píng)估地價(jià)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)。

    我去了解了一下情況，當(dāng)?shù)赝恋鼗鶞?zhǔn)地價(jià)是7000元/平方米（樓面地價(jià)），我給評(píng)估了一下，大概應(yīng)該是9800元/平方米。地價(jià)9800元，加上幾千元開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)，房?jī)r(jià)賣(mài)1.8萬(wàn)，這才合理。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積約10萬(wàn)平方米，土地總價(jià)格就是9.8億元。

    這塊地原來(lái)的容積率是2.1，目前調(diào)整為3，還應(yīng)補(bǔ)交1.5億元土地出讓金。另外這塊地是十幾年前3000萬(wàn)元買(mǎi)來(lái)的，如果現(xiàn)在按9.8億把這塊地轉(zhuǎn)讓的話(huà)要補(bǔ)交約4.1億元的土地增值稅和約1億元的所得稅。這樣：

    9.8億-1.5億-4.1億-1億=3.2億

    如果再加上拍賣(mài)費(fèi)、訴訟費(fèi)等其他費(fèi)用，這塊地轉(zhuǎn)讓的話(huà)頂多可以實(shí)收3億元。

    實(shí)際價(jià)值只有3億元的土地可以在銀行抵押貸款13億元，銀行蠢不蠢？

    這個(gè)項(xiàng)目還存在其他問(wèn)題：

    一是這塊土地已空置十幾年，有被政府無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn)。

    二是我記得銀監(jiān)會(huì)前些年下過(guò)一個(gè)文件，規(guī)定不能用純土地做抵押，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地抵押借的錢(qián)只能用于自身項(xiàng)目。這筆貸款違反了相關(guān)規(guī)定。在銀行上班的人可以查一下是否有這個(gè)文件。

    三是這筆貸款未經(jīng)過(guò)B公司三分之二股東同意，也就是第二項(xiàng)和第三項(xiàng)保證措施是有問(wèn)題的。我接觸到這個(gè)項(xiàng)目，是因?yàn)锽公司的小股東發(fā)現(xiàn)大股東把公司的土地做了抵押，得到的錢(qián)自己拿去開(kāi)發(fā)別的項(xiàng)目了，損害了小股東的利益。所以小股東找到我，讓我協(xié)助小股東維護(hù)其合法權(quán)益。最終經(jīng)過(guò)協(xié)商，大股東給小股東了一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。而當(dāng)初操作這筆貸款時(shí)，是大股東假冒了小股東的簽名，還是銀行沒(méi)有這方面的要求，我不太清楚。而發(fā)放貸款的銀行一直不知道B公司股東之間有糾紛，不知道對(duì)外抵押和擔(dān)保未經(jīng)B公司三分之二股東同意，當(dāng)然也不知道這塊地只值3億。

    當(dāng)時(shí)我認(rèn)為這筆13億的貸款遲早要出事，結(jié)果我想錯(cuò)了。因?yàn)?年以后當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)漲到了4萬(wàn)元/平方米。

    當(dāng)時(shí)我和B公司接觸時(shí)就聽(tīng)說(shuō)B公司在和某全國(guó)前幾位的開(kāi)發(fā)商談合作，B公司出地，那個(gè)大開(kāi)發(fā)商出錢(qián)，來(lái)開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目。結(jié)果2年后，也就是2018年年初，這個(gè)位于廣州番禺的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)4萬(wàn)元/平方米。建筑成本基本不變，也就是3000元/平方米，房?jī)r(jià)上漲就是地價(jià)上漲，土地價(jià)格不斷上漲就把借款的風(fēng)險(xiǎn)給覆蓋了。如果房?jī)r(jià)不上漲呢？

    發(fā)放這筆貸款的是四大國(guó)有銀行之一。四大國(guó)有銀行就是這水平，其他銀行就不用說(shuō)了。很多銀行根本就不會(huì)做貸款，說(shuō)起來(lái)每年盈利多少，世界前100家銀行里面中國(guó)就占了多少家，實(shí)際都是虛胖，是浮腫，不知道哪一天就崩盤(pán)了。

    中國(guó)的銀行業(yè)普遍不會(huì)做貸款，房?jī)r(jià)不斷上漲就把風(fēng)險(xiǎn)給掩蓋了。最近2年房?jī)r(jià)漲的很少，結(jié)果很多銀行的問(wèn)題就暴露出來(lái)，一些銀行的資金周轉(zhuǎn)已經(jīng)十分困難。不用房?jī)r(jià)下跌，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定一些銀行就受不了，隨時(shí)可能崩盤(pán)。房?jī)r(jià)下跌的話(huà)，就會(huì)面臨銀行業(yè)全面崩盤(pán)的問(wèn)題。

    中國(guó)的銀行業(yè)一直是只重視營(yíng)銷(xiāo)，不重視風(fēng)控；只重視營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)，不重視風(fēng)控技術(shù)培訓(xùn)。我在給銀行做風(fēng)控技術(shù)培訓(xùn)的時(shí)候，明顯感覺(jué)到銀行關(guān)注的是講課是不是生動(dòng)，課堂氣氛是不是熱烈，具體學(xué)會(huì)了什么并不重視。那些從沒(méi)有過(guò)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)職給人講課的人反而因?yàn)榕嘤?xùn)經(jīng)驗(yàn)豐富，容易得到銀行的認(rèn)可。

    做貸款是技術(shù)活，不會(huì)風(fēng)控還是老老實(shí)實(shí)歇著吧。那些前幾年很牛的銀行或是其他金融機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在該被打回原形了。

    2019年10月全國(guó)主要城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅分析

    4個(gè)一線(xiàn)城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線(xiàn)城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線(xiàn)城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

    10月50城新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，比上月減少3城。其中，15城新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超1%。西寧環(huán)比上漲2.8%領(lǐng)漲全國(guó)，呼和浩特環(huán)比上漲2.4%位居第二，南寧環(huán)比上漲2%排名第三。成都環(huán)比上漲1.5，漲幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。昆明環(huán)比上漲1.5%，漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。武漢、?？诃h(huán)比上漲均為1%，漲幅分別擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)、0.5個(gè)百分點(diǎn)。西安環(huán)比上漲0.9%，漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。上海和深圳均上漲0.4%，漲幅比上月分別回落0.1和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

    3城市新房房?jī)r(jià)與上月持平，比上月減少2城。17城房?jī)r(jià)下跌，比上月增加5城。廣州環(huán)比下跌0.1%，北京、杭州環(huán)比跌幅均為0.2%。合肥環(huán)比下跌0.2%，跌幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。廈門(mén)環(huán)比下跌0.7%，跌幅擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

2019年10月全國(guó)主要城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅