海南基本取消落戶限制，樓市政策多有微調，如何避免刺激樓市?

    海南省政府辦公廳公布《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案(試行)》(下稱《方案》)，表示要推進新一輪戶籍制度改革，便利非戶籍人口落戶，加快破除制約人口自由流動的制度性障礙。

    據了解《方案》主要包括了三方面內容：一是基本取消海南省(除三沙市外)的落戶限制。二是居民在落戶地點無自有產權住房的，一律在其合法穩(wěn)定住所所在的城鎮(zhèn)社區(qū)集體戶落戶。三是落實有關政策要求，取消農業(yè)戶口與非農業(yè)戶口性質區(qū)分，統(tǒng)一登記為居民戶口。

    此舉迅速引發(fā)了各界對海南樓市下一步走向的關注。根據易居研究院的相關研究，盡管海南在今年上半年，已經不再是全國對房地產依賴程度最高省份，且相比去年已經下降了超過12個百分點，但從房地產開發(fā)投資占GDP比重排名來看，海南仍然以21.2%的依賴度位居全國第三。

    對此，海南方面多有準備。不僅在《方案》中就明確提出，要做好穩(wěn)樓市工作，在政策發(fā)布的第一時間，當?shù)匕l(fā)改委也正式發(fā)文就放開落戶限制有關事項進行解釋。

    樓市政策多有微調

    從推進海南自由貿易試驗區(qū)和中國特色自由貿易港建設的重大利好政策公布后，海南樓市調控一直備受關注。

    2018年3月30日，海南印發(fā)了《關于做好穩(wěn)定房地產市場工作的通知》，做出了全省限售五年、限購地區(qū)要提供連續(xù)60個月社保及納稅證明等多項政策規(guī)定。

    而在利好政策發(fā)布后，海南又于當年4月22日緊急發(fā)布了全域限購措施，對調控進行升級，最終形成了一套力度堪稱全國最嚴的政策體系。

    具體來看，包括“省外家庭限購一套，且在原有限購區(qū)需五年社保、其他區(qū)域兩年社保”的限購政策;“省內家庭商貸首付款不低于30%，省外家庭商貸首付不得低于70%”的限貸政策;“住房取得不動產權證滿5年后方可轉讓”的限售政策和“商品住宅備案后，6個月內不得調高價格”的限價政策。

    政策效力立竿見影。2018年，海南房屋銷售額和銷售面積均出現(xiàn)下降。其中房屋銷售額為2083.29億元，與2017年相比，減少超過700億元;房屋銷售面積1432.25萬平方米，同比下降37.5%。

    這一態(tài)勢在2019年持續(xù)。前三季度，海南省開發(fā)投資同比下降28.1%，跌幅全國居首。同期房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%;房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。

    21世紀經濟報道記者注意到，從2018年“4·22”全域限購之后，海南政策雖然一直都有微調，但主要聚焦剛需和人才住房需求的調整。

    今年3月17日，海南重啟個人商業(yè)性住房按揭貸款轉住房公積金貸款業(yè)務，官方解釋稱目的是“為了減輕繳存職工的負擔”。而后的6月，海南又更新人才政策，提出對于實際引進并在海南工作但尚未落戶的各類人才，將過去分區(qū)域的5年或2年限購，統(tǒng)一縮短為1年。

    9月16日印發(fā)的《海南省產業(yè)準入禁止限制目錄(2019年版)》提出，房地產相關行業(yè)禁止項目包括：建設房地產開發(fā)經營中的產權式酒店;生態(tài)保護紅線區(qū)內建設商品房;利用海岸帶可開發(fā)的一線土地、新批填海土地建設商品住宅;五指山、保亭、白沙、瓊中4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)建設外銷房地產項目。

    而最近的10月下旬，海南省三亞市印發(fā)《關于進一步完善人才住房政策的通知》，將人才限定為高層次人才、全日制大專及以上學歷人才、具有中級專業(yè)職稱的執(zhí)業(yè)資格人才，且無年齡限制，并允許這些人才申請購買1套住房。

    如何避免刺激樓市?

    多位分析人士均向21世紀經濟報道記者指出，盡管海南此次是落戶政策的放松，但對房地產市場，仍存在較大的影響。

    實際上，這一點海南方面并未否認，此次《方案》中也專門強調，(海南)省住房城鄉(xiāng)建設廳要會同相關部門做好穩(wěn)定房地產市場工作。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，海南此次政策改革，更多的還是強調了戶籍制度改革的導向，尤其是強調了對非戶籍人口的落戶內容，這對于人口的自由流動等都會產生較為積極的影響。但是客觀來說，隨著戶籍政策的調整，實際上也會對相關住房交易等產生較為重要的影響。

    而中原地產首席分析師張大偉則認為，放寬落戶等政策，變相的降低了限購門檻，將帶來房地產市場的上漲預期。

    張大偉認為，從過去的經驗來看，相關城市如果沒有做好吸引人才后如何留住人才的準備，簡單的吸引人才只能導致房地產市場波動。一些城市的人才政策，只考慮到了用降低門檻吸引人來，沒有留住人才的措施，“吸引人才的目的是發(fā)展產業(yè)而不應該是發(fā)展房地產。能留住人才的也肯定是產業(yè)而不是買一套房”，張大偉表示。

    對此，一位接近海南省相關部門的人士告訴記者，海南在自貿港的框架下，要素資源要實現(xiàn)自由流動，人力資源也是其中的一個重要部分。去年開始，海南推出“百萬人才進海南行動計劃”，提出到2020年吸引各類人才20萬左右，到目前為止，有7萬多名人才進入，但目標壓力仍然較大。因此取消落戶限制，應當結合其他人才引進政策一起看，是海南整體人才政策的一部分，不能用“放松房地產”的邏輯去看待此次《方案》。

    而此次《方案》，實際上不僅包括了放寬落戶的政策，還有著嘗試取消農業(yè)戶口與非農業(yè)戶口性質區(qū)分的重要突破，對于突破城鄉(xiāng)二元戶籍制度同樣有著重要意義，“不僅是房地產，更重要的還是要在海南實現(xiàn)人才的自由流動”，上述人士表示。