房租減稅！能否為市場“降火”？

    隨著節(jié)后務工人員返程及年后求職季開啟，租房市場迎來開門紅，一二線熱點城市呈現(xiàn)供不應求局面。今年有所不同的是，在經(jīng)濟面臨較大下行壓力的情況下，各地房租仍出現(xiàn)較大漲幅，背后的房租抵稅爭議備受關注。

    房租普漲

    春節(jié)過后，全國各地用工需求重新調(diào)整，一二線熱點城市涌入人口增加，房屋租賃市場人氣迅速提升，租金走勢迎來新年第一波小高峰。

    2月25日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的2019年第八周租金報告顯示，包括北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、杭州在內(nèi)的20個重點城市中，租金上漲城市數(shù)量為超過半數(shù)的11個，平均漲幅為0.62%。具體來看，20個重點城市租金均價為43.53元/平方米/月，其中一線城市平均租金82.09元/平方米/月，深圳(97.24元)、上海(87.31元)、北京(84.57元)位列三甲。二線城市平均租金34.43元/平方米/月，西安(28.20元)、天津(35.88元)的環(huán)比漲幅最突出，均達到1%左右。
需要指出的是，熱點城市的整體租金均值，并不能展現(xiàn)核心區(qū)域的火爆景象。

    北京房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期后首周，東城區(qū)、西城區(qū)住房平均租金同比上漲4.9%，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)平均租金同比上漲3.9%。在用工需求極大的深圳、杭州，市中心區(qū)域租金普漲200元至300元，城中村的上漲幅度更為明顯。

    作為二線城市的代表，天津租金漲勢同樣可觀。2月14日當天，天津市住建委發(fā)布2018年居住房屋市場租金水平，為居住雙方議定租金提供參考依據(jù)。
以地勢繁華、交通便利的和平區(qū)貴都大廈為例，去年的租金水平為50元/平方米/月。春節(jié)后這一數(shù)據(jù)明顯上漲，90平方米普通兩室房源的報價紛紛達到5000元，漲幅超過10%。改造成精品公寓的貴都大廈房源，租金水平更是達到86元/平方米/月，較普通房源溢價55%。多家品牌中介的經(jīng)紀人對新金融記者表示，今年和平區(qū)的房屋租賃旺季比往年提前了半個月，有租房意向的客戶增加了一倍，房東普遍要求提價300至500元。

    市場博弈

    租房市場的一片“漲聲”，除旺季因素之外，與新年開啟后房租抵扣個稅引發(fā)房東擔憂不無關系，買賣雙方博弈意味濃厚。

    眾所周知，個人出租住宅需要繳納增值稅、個稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設稅、印花稅、耕地占用稅、教育費附加和地方教育費附加等多項稅款。然而在實際操作中，很多房東的出租行為并未納入監(jiān)管，除非租客以子女教育、公積金提取、居住證辦理等事由開具相關證明。

    2019年1月1日起，新個稅法落地施行，有住房租金支出的納稅人可享受專項附加扣除，讓房屋租賃這一長年的監(jiān)管灰色地帶照進陽光。按照規(guī)定，納稅人在主要工作城市沒有自有住房而發(fā)生的租金支出，扣除標準分為1500元、1100元、800元三檔，而最高扣除標準覆蓋直轄市、省會城市、計劃單列市等。

    據(jù)測算，在天津享受1500元租金扣除，每月最低可省個稅45元，最高可省675元，工資越高，因房租抵扣減少的費用越多。

    始料未及的是，在一二線城市蝸居的外來務工者興沖沖地填報房租抵扣申請材料時，遭遇了房東的橫眉冷對。在房東看來，一旦姓名、身份證號、住房地址等信息被提交給稅務部門，可能面臨補繳稅款的“嚴重”后果。一篇危言聳聽的網(wǎng)文，對這種情緒起到推波助瀾的效果——“租客申請房租專項附加扣除能省100元，可房東至少要墊進去500元稅款。”

    面對可能遭遇的損失，不少房東直接約定產(chǎn)生的所有稅費由租客承擔。另一些春節(jié)后租約到期開始尋找新租客的房東表示：“目前來看房租征稅還無明確說法，但從權威媒體的報道中，可以預見出租人承擔稅收義務是大勢所趨，這也是我們將租金提價三五百元的動機。”

    對此說法，有財稅專家表示，一線城市個人出租住房征稅的依據(jù)是綜合征收率。比如北京一房東出租住房，每月房租收入5000元，按照5%的綜合征收稅率，實際繳納稅款為250元，數(shù)額遠沒有網(wǎng)文中計算得那么高。

    稅改提速

    在對風吹草動極為敏感的房地產(chǎn)市場，專家的看法畢竟僅是一家之言，關鍵還是要有權威部門的表態(tài)。

    近一個月來，多地12366納稅服務熱線澄清：并未接到根據(jù)專項附加扣除信息追征房租稅費的通知，也不會通過租客申報信息，追查房東出租房屋是否繳稅。一個有力的佐證是，更新后的個人所得稅APP顯示，納稅人欲享受房租專項附加扣除，必填項包括主要工作城市、租賃房屋坐落地址、租賃起止時間、租賃合同編號，出租人姓名和身份證件號碼不再被要求強制填寫。

    為進一步打消各方疑慮，北上廣深圳四大一線城市均下調(diào)了個人出租住房的稅率。對于月租金不超過10萬元的，北京、深圳的綜合征收率均減半，分別降為2.5%、2.25%。以月租金5000元計算，實際繳納稅款最低僅112.5元。

    上海兩檔征收率維持3.5%、5%不變，但分檔標準從月租金3萬元提至10萬元。廣州對月租金不足10萬元的個人出租住房行為，三檔綜合征收率均有不同程度下調(diào)——月租金未達2000元，按2%征收(此前為4%)；月租金2000元到30000元，按4%征收(此前為6%)；月租金30000至100000元，按4.295%征收(此前為7.9%)。

    天津12366納稅服務熱線回復新金融記者稱，個人出租住房原則上需納稅，但實際上繳納的情況并不多見。“目前，天津并無類似一線城市的綜合征收率數(shù)據(jù)，不過為了平抑市場，最新的優(yōu)惠措施是月租金在100000元以下，增值稅可在減按1.5%征收的基礎上進一步免除。”

    有觀察人士表示，租金走勢聽風就是雨，根源在于樓市仍存在投資投機因素。“房租抵稅的初衷是為租客著想，房東不必過于擔心。在執(zhí)行政策的過程中，各地一定要將‘房住不炒’的精神落到實處，不要把一本好經(jīng)念歪了。特別是在一二線熱點城市，一定要強調(diào)地方政府的主體責任，督促其多渠道籌措房源，增加公共租賃房供應。在更多城市明確房租稅改細則后，整體租賃市場將重現(xiàn)平穩(wěn)運行態(tài)勢。”