2019年中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展中存在的問(wèn)題及解決策略分析[圖]

    購(gòu)物中心是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)健身休閑場(chǎng)所等。

購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)類型

資料來(lái)源：智研咨詢整理

    二、發(fā)展歷程

    智研咨詢發(fā)布的《2021-2027年中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資發(fā)展?jié)摿?bào)告》數(shù)據(jù)顯示：20世紀(jì)80年代以前，中國(guó)沒(méi)有購(gòu)物中心，常見(jiàn)的主要是各種類型的供銷社、百貨大樓。90年代中期，隨著上海港匯商城、廣州天河城、北京國(guó)貿(mào)中心的陸續(xù)建成開(kāi)業(yè)，開(kāi)始擁有了一批業(yè)態(tài)復(fù)合度較高、規(guī)模面積也較大且經(jīng)營(yíng)也較成功的真正的購(gòu)物中心。

中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展歷程

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    三、發(fā)展環(huán)境

    近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，2019年中國(guó)GDP達(dá)990865.1億元，較2018年增長(zhǎng)了71584億元，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，勢(shì)必帶動(dòng)一些高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、原有產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。

2014-2019年中國(guó)GDP統(tǒng)計(jì)

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    近年來(lái)中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長(zhǎng)，2019年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額41.2萬(wàn)億元，首次超過(guò)40萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8%，顯著優(yōu)于整體經(jīng)濟(jì)增速。消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)性作用持續(xù)顯現(xiàn)，消費(fèi)支出增長(zhǎng)成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第一動(dòng)力。

2014-2019年中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額統(tǒng)計(jì)

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    網(wǎng)上零售對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。隨著物流配送體系的完善以及網(wǎng)購(gòu)用戶數(shù)量的增多，網(wǎng)上零售繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。2019年中國(guó)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額為85239億元，同比增長(zhǎng)21.4%。與此同時(shí)，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)加快融合發(fā)展。為應(yīng)對(duì)網(wǎng)上零售等新模式對(duì)實(shí)體店零售的沖擊，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)加速轉(zhuǎn)型升級(jí)，購(gòu)物中心應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)線上線下融合發(fā)展，全渠道數(shù)字化模式將成為行業(yè)主流。

2014-2019年中國(guó)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額統(tǒng)計(jì)

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    三、發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀

    近年來(lái)中國(guó)每年新建購(gòu)物中心數(shù)量逐年增加，2018年中國(guó)每年新建購(gòu)物中心數(shù)量為530家，較2017年增加了26家；2019年中國(guó)每年新建購(gòu)物中心數(shù)量為982家，較2018年增加了452家，購(gòu)物中心正呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展勢(shì)頭。

2014-2019年中國(guó)每年新建購(gòu)物中心數(shù)量統(tǒng)計(jì)

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    2019年全國(guó)綜合發(fā)展力指數(shù)錄得56.8，高于榮枯線6.8，表明整體購(gòu)物中心市場(chǎng)處于健康發(fā)展的區(qū)間內(nèi)，但購(gòu)物中心綜合發(fā)展力連續(xù)兩年下滑。

2017-2019年中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展力同比變化圖

資料來(lái)源：中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)、智研咨詢整理

    從現(xiàn)狀來(lái)看，運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)基本穩(wěn)定，成本控制力有所提高。宏觀市場(chǎng)指標(biāo)錄得78.9，同比上升3.6，高出榮枯線28.9，說(shuō)明大部分業(yè)主對(duì)零售和消費(fèi)市場(chǎng)的運(yùn)行持樂(lè)觀態(tài)度。租賃活躍度指標(biāo)錄得70.8，高出榮枯線20.8，租賃活躍度較好。2019年，國(guó)潮的崛起給購(gòu)物中心租賃市場(chǎng)來(lái)帶新的需求點(diǎn)。運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)指標(biāo)錄得最高分值的80.6，顯著高出榮枯線和其他分項(xiàng)指標(biāo)。成本控制指標(biāo)分值錄得43.0，低于榮枯線17.0，成本壓力猶在，但較去年同期顯著提升，表明業(yè)主的把控能力加強(qiáng)。

2017-2019年中國(guó)購(gòu)物中心單項(xiàng)發(fā)展力同比變化圖

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    從區(qū)域看，全國(guó)各主要區(qū)域綜合指數(shù)均在榮枯線以上，表明全國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)發(fā)展整體態(tài)勢(shì)良向好，但區(qū)域間的發(fā)展速度仍然存在較大的差異。2019年華北地區(qū)購(gòu)物中心綜合發(fā)展力指數(shù)錄得64.4，較2018年減少了0.4；東北地區(qū)購(gòu)物中心綜合發(fā)展力指數(shù)錄得57，較2018年減少了1.3；華東地區(qū)購(gòu)物中心綜合發(fā)展力指數(shù)錄得65.8，較2018年減少了6.6；華南地區(qū)購(gòu)物中心綜合發(fā)展力指數(shù)錄得62，較2018年增長(zhǎng)了1.2；華中地區(qū)購(gòu)物中心綜合發(fā)展力指數(shù)錄得60.7，較2018年增長(zhǎng)了4.9；西南地區(qū)購(gòu)物中心綜合發(fā)展力指數(shù)錄得64.1，較2018年減少了2.6；西北地區(qū)購(gòu)物中心綜合發(fā)展力指數(shù)錄得71.2，較2018年增長(zhǎng)了1.7。

2017-2019年中國(guó)各區(qū)域購(gòu)物中心綜合發(fā)展力變化圖

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    分城市能力來(lái)看，2019中國(guó)一線城市購(gòu)物中心綜合發(fā)展力指數(shù)錄得68，較2018年減少了0.2；二線城市購(gòu)物中心綜合發(fā)展力指數(shù)錄得63.6，較2018年減少了1.4；三線及以下城市購(gòu)物中心綜合發(fā)展力指數(shù)錄得68.3，較2018年增長(zhǎng)了6.1。三線及以下城市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心項(xiàng)目選擇較少。而以網(wǎng)購(gòu)為主要途徑的品牌宣傳正迅速培育起此類城市消費(fèi)者的品牌認(rèn)知度，加上可支配收入的不斷增長(zhǎng)，越來(lái)越多的品牌意欲進(jìn)駐和布局遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的、較低能級(jí)的人口節(jié)點(diǎn)型城市，購(gòu)物中心選擇空間有限但租賃問(wèn)詢?cè)鲩L(zhǎng)使得三線市場(chǎng)表現(xiàn)頗好。

2017-2019年中國(guó)各線城市購(gòu)物中心綜合發(fā)展力變化圖

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    從購(gòu)物中心類型上看，社區(qū)型購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)最優(yōu)，主要利好于全渠道零售到家疊加居民的日常生活型消費(fèi)。2019年中國(guó)社區(qū)型購(gòu)物中心綜合發(fā)展力錄得65.4，較2018年增長(zhǎng)了2.5；都市型購(gòu)物中心綜合發(fā)展力錄得60.2，較2018年減少了5.8；地區(qū)型購(gòu)物中心綜合發(fā)展力錄得64.7，較2018年增長(zhǎng)了1.6；奧特萊斯型購(gòu)物中心綜合發(fā)展力錄得67.4，較2018年減少了2.5。盡管社區(qū)型購(gòu)物中心在購(gòu)物中心體量、業(yè)態(tài)多樣化、品牌豐富度等方面略遜于其他類型，但在直接體現(xiàn)銷售額和租金收入的“運(yùn)營(yíng)能力”指標(biāo)上，以周邊居民為主、以生活服務(wù)和周末家庭休閑消費(fèi)為核心的功能定位使得社區(qū)型購(gòu)物中心在客流和銷售額方面都表現(xiàn)穩(wěn)定。

2017-2019年中國(guó)各類型購(gòu)物中心綜合發(fā)展力變化圖

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    四、發(fā)展中存在的問(wèn)題

    近年來(lái)中國(guó)購(gòu)物中心建設(shè)在取得快速發(fā)展的同時(shí)也面臨諸多問(wèn)題，目前存在的問(wèn)題主要有：“互聯(lián)網(wǎng)＋”強(qiáng)烈沖擊傳統(tǒng)零售業(yè)；傳統(tǒng)實(shí)體店成本上漲；商品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；零售業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)管理能力退化,淪為“房地產(chǎn)模式”；實(shí)體店轉(zhuǎn)戰(zhàn)O2O效果不明顯；供求不平衡；購(gòu)物中心的城市配套功能不足等。

中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中存在的問(wèn)題

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    五、解決策略

    面對(duì)中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展中存在的問(wèn)題，解決策略主要有：差異化清晰定位；跨業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)；注重人性化體驗(yàn)；提高購(gòu)物中心自有品牌建設(shè),加強(qiáng)自身管理等。

解決策略

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